进入3月，上海楼市风向变了！

中海·顺昌玖里开盘大火，滨江凯旋门认购逼近满分，一周4盘日光售罄，汤臣一品法拍房上亿成交……此外，根据第一地产观察员的探访，上周末上海售楼处人气大涨，二手房也迎来咨询潮和看房潮。

很多人在问，楼市“小阳春”真的来了吗？

从数据面来看：

要知道，自2023年3月份后，上海的二手房成交量始终在18000套以下。春节假期过后，随着政策利好政策刺激，二手房终于再次站上2万大关。而新房方面，虽然环比上增幅显著，但从成交绝对量来看不到80万平方米，所以小阳春成交活跃度略显不足。不过，随着新一批次10万+新盘强势来袭，这一波豪宅热度有望持续发酵，短期内将推动市场改善链条转动。

【新房方面】

豪宅交易活跃 带动均价创新高

从交易节奏来看，3月上半月并没有小阳春启动迹象，半个月的成交量只有平时一周的成交。一直到下半月，楼市成交才进入状态，最后一周在翘尾效应下，成交面积推升到41万平方米，换而言之，一半多的成交量都是在最后一周释放的。

其中，3月新增供应109.4万平方米，环比增加775.2%。随着传统销售季到来，入市节奏明显提速。

黄浦成交独占鳌头

从成交空间分布来看，黄浦区受到新盘入市影响，成交出现放量，高达19.4万方，成为全市排名第一。另外，浦东、闵行、嘉定、宝山等区域也表现不错，成交面积排名靠前。

3月豪宅交易活跃

从成交前十榜单来看，有4个10万+楼盘，在以往月度成交榜单中不容易出现那么高比例的高价房。并且从价格来看，也和以前比有所突破，以前10万+楼盘价格多半在15万元/平方米以内。这次榜单中有3个楼盘均价都在16万元/平方米以上。

基于高端产品交易相对活跃，3月均价大幅上涨，为89573元/平方米，环比上月增长22.05%，同比去年增长46.7%。

远郊楼市分化明显

不过相比市区楼市的火热，上海郊区楼盘的表现则不温不火，一些相对较远的郊区盘，有些楼盘甚至因为认筹不足而无法启动摇号，比如位于金山区的华纺棠樾、青浦区的新长宁水韵名邸等楼盘。

图 ：2021年1月-2024年3月上海主城商品住宅访客指数

数据来源：同策研究院

注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

其中，五大新城3月来访指数环比上涨，但回暖幅度不如主城区。虽然五大新城供应了多个项目，但去化并不理想，除了理想之地这种网红盘日光，其他楼盘去化几乎均在6成以下，有些楼盘认购仅个位数。这也侧面反映上海刚需刚改群体购房热情降温，未来五大新城同能级板块之间及板块内竞争加剧，分化会更加明显，而产业导入的速度和质量是五大新城格局重塑的关键。

【二手方面】

市场成交活跃，学区房持续降温

根据网上房产统计数据显示，2024年3月上海二手住宅网签成交共计20219套，环比2月增长约175%，市场活跃度显著提升。

其中，日均销量超650套，其中有18天单日销量超600套，14天单日销量超700套。而2月份时日均成交套数仅258套，值得一提的是，3月30日一天内二手房就成交900+套，创下近半年来的单日成交量纪录。

中国房地产网的最新消息，今年以来，上海中环、内环内200万元至300万元“老破小”房源价格创新低，成为这波回暖的主力之一。

其中，上海学区房市场正在经历一轮新的调整。有房产中介透露，目前的学区房房价已经跌回了6年前的水平。这一变化也反映出学区房市场的泡沫，正在被市场力量所挤压。

以上海浦东新区为例，梅园新村片区的房源，最高单价曾冲上20万元/平方米的高峰。但在经历多校划片政策后，贝壳数据显示，如今的梅园小区单价多在10万元以内。

事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的"学区房"跌幅更惨。比如同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，3月网签单价已经跌破5字头。

根据中介的介绍，现在上海二手房的议价空间普遍在10%~20%，部分房源甚至可以达到40%。这表明，在当前市场环境下，买卖双方仍有一定谈判空间。

市场走向预测

综上所述，3月的成交上升，主要是政策铺垫下，以价换量的结果。成交量提升就会带来后续市场议价空间收窄，议价空间变小，后续成交量很可能还会回落，伴随着继续的政策扶持，2,3个月以后，以价换量的现场还会出现。

3月市场启动比以往几年要迟一些，主要成交集中在下半月。基于此，让楼市奔跑起来的时间短，反过来也说明市场有一定犹豫和观望。因此，眼下成交量表现并不理想，也说明今年小阳春的成色是不足的。

短期来看，中高端改善项目先于市场热起来，虽然豪宅类项目交易量占比非常低，但是楼盘热销的情绪却会有传导效应。4月这一热情有望得到延续，中高端产品或继续成为带动市场交易的发动机。