@本文转载自广州社情民意研究中心，原题为《楼市发展的出路：改善基层群众居住》，有删节。
房地产一直是社会各界关心关注的问题。近两年，国家和地方频繁出台重大调控政策，尤其是“517新政”的出台，更是被称为“史诗级救市”。但从政策效果来看，似乎不及预期。
在此背景下，广州社情民意研究中心开展专项调研，结合多方数据分析，提出了楼市发展的出路：在于调控政策要对接准、对接好主要置业群体——基层群众。
01
调控政策效果不明显
各种王炸政策出台后，楼市只是激起小小水花，很快又变回一潭静水。
国家统计局数据显示，今年6月份70个大中城市中，从环比来看，无论一线城市还是二、三线城市，房价仍在下降；同比来看，各线城市新建商品住宅持续下降，且降幅还在扩大。
广州社情民意研究中心在今年6月开展的百家民企调研显示，民企人士认为，楼市短期难有变化，需保持信心和耐心等待楼市转折点的出现。
最多受访者预期楼市2026年将会转折，比例为43%，预期2025年或今年转折的比例仅为27%。
该调研中的民营企业主、高层管理人员与民众有着密切的联系，对民众置业有着接地气、深刻的感受，民企人士的看法很有参考价值。
02
主要置业群体在转变
过去，置业群体多以企业家、效益好的大型企业高层管理人员、国企或体制内职务级别高的社会精英为主。他们就业能力强、收入高、有一定的财富积累，是“高净值置业者”。
即使近年房价持续飙升，高净值置业者仍能凭借强劲的购买力，改善自身住房状况，甚至通过炒房获利。
当前，炒房客逐渐消失；高净值置业者的改善型购房需求，亦渐趋饱和，他们在主要置业人群的占比将越来越小。
因此，楼市调控政策应从实际出发，适应主要置业群体的变化，这是当前楼市发展的主要出路。
否则，出台诸如对港澳居民、外籍人士等高净值置业者放开限购等楼市“猛招”，效果亦难以见效。
没有房产或住房面积小、居住状况差的基层置业群众，成为置业主流群体，是楼市发展到一定阶段的必然结果。
基层置业群众渴望改善现状，对自身的住房状况评价差。广州民调数据显示，基层置业群众对住房状况的满意度不过四成，为36%。
基层群众规模大，相应的住房改善需求大。
以广州为例，广州市住建局2023年公布的数据显示，城中村的常住人口达674万人，占全市常住人口的35.8%。
单单是挤在、蜗居在人口高度密集的城中村，属于最极端的居住状况差的人数就有600多万人；居住比他们好点的、有着改善需求的人数就更多了。
可见，民众改善居住状况的需求之大，普及面之广。因此，楼市政策调控应以精准化助推基层群众置业为重点。
需强调的是，基层置业群众大部分受教育程度不高，以外来谋生人员为主；他们主要从事低技能、劳动密集型的服务业和制造业，职位通常也较低，多为普通打工人。
与高净值置业者不同，这批基层置业群众就业能力和竞争力较弱，收入不高，很多人只参加社保、但不交住房公积金，属于城市中的低收入阶层。
他们的经济行为，带有购物价格敏感度高、大额购物一次性支付能力不足、经济风险承受力弱等鲜明特点。
他们对房价敏感度，要比其他阶层人群高得多。如果没有按揭贷款，这一群体很难置业。因此，调控政策设计应根据这一群体的特点，量身定制政策，精准发力。
03
预期房价还会下降
房价下调仍未到位和贷款意愿不高，是大家不愿入市的主要原因。
百家民企调研显示，民众对就业收入缺乏安全感导致民众不敢贷款供楼，86%的受访者认为这一因素对楼市影响大或影响较大，比例在各因素中最高。
房价是民企人士认定的对楼市影响第二重要的因素，对楼市影响大或影响较大比例为77%。
一些专家看好的政策调控和改善性需求，在受访者看来对楼市影响远没有那么重要，认为“影响大”或“影响较大”的合计比例不足五成。
当前房价与基层置业群众的购买力不匹配，让他们望而却步。《DT商业观察》调研数据显示，超五成（52.3%）不愿置业的受访者认为“房价超出承受范围”。
需指出的是，房价与土地拍卖价有很大关系，土地拍卖“价高者得”，必然导致房价难以调整到匹配基层群众购买力的合理水平。
其次，房价下调仍未到位。百家民企调研显示，70%的受访者预期今年房价下降，预期上升的仅有4%。
受访者认为房价仍会下行的原因是：
一方面，当前的房地产市场供过于求，商品房库存高企，以价换量仍是市场主流；拥有多套物业的炒房客对楼市未来不看好，甚至出现割肉抛售。
另一方面，大量骨折价的法拍房涌入市场，形成让房价深度下坠的力量。
国信达数据发布的2024年1-6月全国法拍房分析报告提到，今年上半年的全国法拍房挂拍总量同比增加77.76%，平均成交折扣率降至77.14%。
需说明的是，法拍房的骨折价并非真实的房价，但会对楼市发展带来极大的破坏。
因此，让房价回归理性、合理水平，必须要避免大量法拍房扰乱市场价格，避免让土地拍卖价格成为房价的下限。
04
买家贷款意愿普遍不高
民间有一说法，“当下中国活得最快乐、最潇洒、最逍遥自在的一群人，就是那些跳出三贷之外的”，所谓三贷，即车贷、房贷和传宗接代。
关于房贷，一方面是大量置业者积极还贷来降低金融风险。
国泰君安证券研报数据亦显示，疫后居民早偿率指数加速上行，4月份达到37%的历史高位。
另一方面，人们宁愿不置业，也不贷款不抱雷，远离金融风险。
《DT商业观察》调研数据显示，民众不考虑购房最主要的原因是“不想背负房贷”，比例达73.4%，比其他原因高出15个百分点以上。
统计数据亦显示，今年上半年个人按揭贷款累计数额下降37.7%。
为什么民众无意愿贷款购房？
究其原因，是民众在疫情以来近五年的经济动荡中，产生了日益普遍的“贷款恐惧症”，出现了社会性的民众与金融相互脱钩。
疫情以来，由于不可抗力对民企的伤害，传递到大量的民企就业人员，一大批打工人受到失业或收入大幅下降的疫情伤害，导致难以达到贷款门槛、按揭贷款无力履约。
百家民企调研显示，过半数受访民企今年经营收入减少、经营变差。
民企吸纳了八成的社会就业。这几年，在民企的打工人对就业和收入的忧虑和担心不断加深。
经济持续严重下行、战争和突发新的疾病灾害或其他自然灾害，是民众对未来的普遍预期。这些重大事件产生的不可抗力，对贷款置业的影响完全由个人承担，没有特定的公共救济和防御措施。
这些事件爆发时，基层群众失业和收入下降的概率远高于中高收入、高收入人群，抵御风险的能力也远低于其他人群。因此，对重大事件的预期，强化着他们的贷款恐惧症。
疫后社会债务诉讼、法拍房爆发式增长，让大家开始意识到：成为金融消费者存在着极大的消费风险，这比其他消费风险产生的概率大很多，伤害也大很多。
05
如何消除民众贷款恐惧症？
精准解决民众的“贷款恐惧症”，关键在于改善民众预期，有针对性的设计按揭贷款制度满足基层置业群众的需求，有效防范贷款人按揭的个人金融风险，同时把抗灾救济作为社会的共同责任。
其一，推动楼市回暖，需把民企从不可抗力的疫灾后果中解脱出来，激发民企活力和生机，从而改善民众预期，形成正向的传递链。
其二，按揭贷款制度需要进行重大改革，建立不可抗力灾害不由贷款人单独承担后果的风险管控制度。在不可抗力事件发生时，双方的权利和义务可适当调整变更。
其三，灵活优化设计金融产品，尤其是针对基层群众提供灵活调整还款模式、低利率循环贷款等，让基层置业群众，整体性形成按揭置业安心感和安全感。
其四，针对各类具体的不可抗力事件，设立保险制度，对风险进行兜底，提高风险承受力低的基层置业群众的安心感和安全感。
