4月5日，万科港股出现超过4%的跌幅，3个交易日累计下跌约20%。 举报事件影响是一方面，另一方面则是万科资产质量恶化，化债困难重重。 万科何以至此？ 对比中海地产，苗头发现万科首错在于定位偏离。 1999年末2000年初，万科喊出“面向新经济，关注普通人”的口号，后来，又把品牌定位为“城乡配套建设服务商”，与早年主打“白领精英”的品牌定位渐行渐远，豪宅开发虽有推进，但那并非万科的主力。 反观中海发展，自2003年左右打响“主流城市主流人群主流产品”的旗号起，20多年来，这一方向就未曾有丝毫改变。是的，中海发展并表的中海宏洋主打三四线，中海发展在部分非主流城市也开发过不少的普宅，但是，你不得不佩服，这么大一家央企这么多年，只进入30多个核心一二线主流城市盖房子。 这几年，中海在核心一二线城市的核心地段更是不惜重金，北京、上海、深圳的百亿地块拿到手软。今年3月底上海项目近200亿的销售额，让中海“一朝封神”，高度聚焦策略的威力让人大开眼界。 此类单盘高产，利润又相当惊人的优质资产，万科现在没有，以后也难有。万科2023年报中说，去年拿了43块地，苗头一个个核过，发现有的已经开盘，有的城市能级和地段不理想，有的产品定位和产品营造不符合当下需求…… 过往库存地块的消化，也是大难题。 王石当年声嘶力竭喊“关注普通人”口号时，估计也没料到这块“刚需”蛋糕后来被师出有名的地方政府抢了——在深圳，人才房安居房共产房等配售型保障房的大量供应，已成商品房市场的梦魇。 万科船大难掉头，眼看要撞上冰山，已然千疮百孔。 其次错在万科放任私欲膨胀，公器私用，房地产开发业务最倚重的产品主义被清算和边缘化。 这么多年来，万科管理层习惯于在各种公开场合大谈特谈“城镇化”“白银时代”“当好农民种好地”“黑铁时代”“常做常有”等偏宏观的哗众取宠的流量话题，却嫌少讨论中观层面的城市选择、城市深耕、产品研发以及微观的产品设计、客户偏好等居住者视角的核心关切。 远离产品主义抛弃理想情怀不算什么，利用跟投和小股操盘机制中饱自肥也在所难免，问题是他们又当又立，动辄道德绑架行业。 老苗认为，举报事件将是一个转折点。无论真假，大梦初醒的股东和散户終将明白万科为何总是“增收不增利”。没有人愿意用自己的真金白银和宝贵的信用，继续支持这样一个万科。 第三，万科“优等生”人设的反噬。 此次万科债务风暴，源起保险债权计划。根据财新传媒统计，万科总共登记了23只保债计划，位居房企榜首。它们一朝曝光，吓坏了一众风声鹤唳的债券投资者。多重不安情绪交织下，万科债务风险呈几何数放大。 有句话说，爬得越高，摔得越重。还有一句，曾经有多风光，如今就有多狼狈。 第四，归根结底，一切的一切，在于市场对万科的大股东支持、销售回款、融资推进、资产变卖的担忧。 资本市场从来不相信嘴炮，也不相信口头承诺，只相信真金白银、真刀真枪、真干实做。 第五，正如上一篇文章评论区留言人士所说，“就算万科还是当年所谓的三好学生，一群职业经理人能带领万科四渡赤水穿过无人区？” 这位人士认为，在经济上升期，优秀职业经理人可以是1后面的多个0，但是在经济下行期，只有老板自己，才是对企业生死真正负责和捍卫到底的人。 这是万科先天的缺陷，任谁也无能为力。