近期，美国购房者和房产市场的参与者都在密切关注即将到来的利率调整。美联储（Federal Reserve, 简称Fed）预计将在9月17-18日的联邦公开市场委员会（FOMC）会议后宣布降息。这一决策有望对今年持续高企的利率进行调整，可能为疲软的房地产市场带来一些复苏机会。

自2020年疫情以来，美国房屋抵押贷款利率几乎翻倍增长，给购房者带来了巨大的经济负担。根据房地美（Freddie Mac）公布的数据，30年期固定房屋抵押贷款利率从疫情前的约3%迅速攀升，最高时达7.79%。尽管目前利率已回落至6.2%，但这一水平仍然令许多潜在购房者感到压力倍增。

这一高企的贷款利率直接影响了房地产市场的交易量和价格。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的数据显示，2024年夏季，全美房屋销售量比去年同期下降了15%，房价增长也受到抑制，多个市场价格趋于停滞不前。

孙斯陶指出，高利率的持续影响不仅让买家举棋不定，也让卖家变得更为谨慎。许多已经锁定低利率房贷的房主不愿放弃当前的优势利率，导致房源供应更加紧张。供需不平衡的局面正在加剧，购房者的选择空间越来越有限。

孙斯陶

如果美联储在即将召开的FOMC会议上宣布降息，购房者可能迎来新的购房机会。根据业内分析师的预测降息幅度不大，但足以在一定程度上降低购房者的贷款成本。

以一套价值42.26万美元的房屋为例，如果购房者支付20%的首付，利率从7%降至6%，每年可节省约2600美元的利息。这笔钱对许多购房者来说将成为重要的购房动力。

然而，降息并不一定会缓解购房者面临的所有挑战。孙斯陶发现，由于过去两年利率高企，许多房主选择推迟售房，他们宁可继续持有低利率房贷的房屋。Redfin首席经济学家达丽尔·费尔维瑟（Daryl Fairweather）指出，如果利率下调，部分房主可能会重新考虑售房计划，届时市场上房源数量有望回升。

根据全美房地产数据，过去三个月中，特别是在洛杉矶（Los Angeles）和纽约（New York）等大城市，在售房源数量出现约10%的增长。但孙斯陶指出，尽管房源数量增加，市场上的竞争压力并未明显缓解，特别是在热门城市和学区房区域，优质房源的争夺依旧激烈。

尽管降息有望为市场带来利好，孙斯陶认为，降息幅度有限，且效果可能需要一段时间才能显现。投资者也普遍预测此次降息幅度并不能从根本上解决当前房地产市场供需失衡的问题。

此外，购房者不应将所有希望寄托于短期利率波动。银行贷款利率只是影响购房成本的因素之一，地理位置、学区、周边设施等也是决定房产价值的重要因素。在如加州洛杉矶（Los Angeles）和旧金山（San Francisco）等房价已处于历史高位的地区，即便利率下调，购房成本仍然居高不下。

除了贷款利率，房主还要面临不断上涨的房产税和房屋维护费用。许多房主感到房产税压力巨大。与此同时，房屋的日常维护成本，如屋顶维修和草坪保养，也在逐年增加。孙斯陶认为，这种不断上升的养房成本，可能促使部分房主重新评估持有多套房产的必要性。一些房主可能会选择出售房产，而投资者则面临是否继续持有出租房的艰难决定。

与普通购房者不同，富人们的购房策略则更加灵活。许多亿万富翁即便拥有支付全款的能力，仍然选择贷款购房。这一理财方式允许他们保持资金流动性，将资金投入回报更高的投资领域。同时，富人还能利用贷款购房享受税收优惠，从而进一步优化资产配置。

虽然普通购房者无法享受亿万富翁的税收优惠，但仍可以从中借鉴一些策略。通过多方比较贷款机构的报价，购房者可以争取到更优惠的贷款利率。合理规划财务，并在合适的时机入市，也能够帮助购房者在当前竞争激烈的市场环境中占据一席之地。