华润的光速度
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信号：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。来，梳理一下幸福里时间表；2021年6月摘地
2022年5月开盘（11个月开盘）
2023年12月精装交付（20个月交付）从摘地到精装交付，2年6个月，打破郑州高层物业记录！从开盘到精装交付，1年6个月，打破郑州高层物业记录！包括以前的总地价、单宗土地总货值等等，这个盘的存在似乎就是为了打破郑州楼市的各项楼市记录。写到这里，为我的一个朋友黯然伤神，他买的楼盘是2014年拿的地，再过几天，就够陈奕迅一首《十年》的时间了，现场还在外窗户还没做完，景观、精装还遥遥无期。开发商很难过，政府很难过，他们业主也很难过。我也替他难过，但这不影响我替幸福里业主高兴，因为华润早交房一年，就等于白白送了业主一笔巨款，因为还未交房，各种求租信息已经来了，最重要的是：幸福里的租金太高了已经有公司在重金求子了，不对，重金诚租。看下图上图：幸福里的求租信息150㎡的户型，目前除了建业天筑，哪个小区能租出这个价格，而且是求租者发广告征求？以270平米为例，一个月25000元，一年就是30万，这一个车位钱不就回来了吗？是吧。提前一年交付，不就等于白送业主30万吗？这帐很简单，没有人算不明白。有人会说：得了吧，提前交付的小区多了！那这个问题，楼八有必要说一下，幸福里这个提前一年和这二年郑州很多楼盘提前交付“性质”是不一样的，很多楼盘提前交付是因为当初过度考虑“扬尘管控”，故意延长了交付周期。但幸福里不是，它是真正意义的提前交付。比如，有的小区从开盘到交付约定的是4年，它提前1年，还是3年。而幸福里约定的期限本来就很短，只有2年半，再提前1年，那就是1年半了。所以，幸福里这个提前交付要看“绝对值”，翻开20年的郑州地产开发史，哪个30层+的精装修高层项目“从开盘到交付”只有1年半？所以，某种意义上说，这是“纯正的提前交付”，光速交付。它的光速交付改变了传统的投资理念，小明很难过。下午15:30点：楼八视频号看看现场，有兴趣的可以预约一下，带大家转一圈。
【2】小明的投资逻辑
小明本来也想买幸福里来着，但他不准备买新房，想着等交房后买二手房，这样不仅可以“瞅急用钱的客户便宜房”，而且还能省下交付前的月供。这种理念在95%的楼盘没错，但在幸福里这里，落空了。这分三种情况。1，房价未涨在房价不涨的情况下，过去小明的理念是对的，因为大多数楼盘买了以后3年才交付，这三年的资金成本是大于税费的，但，幸福里交房速度太快，1年半就交付了，这短短的18个月所付出资金成本不多，甚至低于税费，而且还能是一手房源，所以，买新房更划算。2，房价上涨房价上涨，那小明理念就完全错误，小明之所以在幸福开盘时想等二手房，就是因为当时正是房价的下行期，他认为市场会继续下行。小明猜对了大势，但没猜对个股。没错，从幸福里开盘到现在，房价一直在处在下行期，但这玩意和股市一样，大盘再绿，也有红股，幸福里就是那只红色的。3，房价下跌所以，只有当“房价下跌”+“交房周期长”，这二个条件同时满足的情况下，不买新房淘二手房才是对的。但显然，幸福里不在这二个条件之内。这二年，经济下行，买房子的确有很多漏可捡，因为很多人因为资金周转不开而低价着急卖房。但，大家感觉了一个重要的问题：还是幸福里的开盘时间。幸福里是2022年5月开的盘，这个时候，经济已经下行很久了，那些缺钱的人怎么可能买幸福里呢，真正买幸福里的都是那些不缺钱的主，这些主儿那时候不缺钱，现在照样不缺钱。所以，“资金短缺，低价出手”的情况在幸福里是断然不会出现的。所以，幸福里交房捡漏的情况应该很少，而转手大赚一笔的情况应该不少。
上图：天下武功，唯快不破爱因斯坦的相对论说得很明白了，当速度足够快的时候，时间就会变慢了，所以，当一个楼盘交房的速度足够快的时候，常规投资理论就失效了。这不，有个6号楼业主已经转卖了。【3】幸福里的未来价值
为了保护当事人隐私，本文不说具体房源，但事件真实。6号楼业主黄伟（化名），不是首批购买客户，是第二批入的手，时间是2022年6月份，相比首批客户，他的入手时间还晚了一些，否则购入总价更低，当然，赚得也就更多。由于是大面积的楼王位置，6号楼业主当时的购入价格相比其他楼栋还是比较高的，接近32000元，总价在850万左右。在这个月，业主转手了，与买房签订了买卖协议，转让价为3.6万/㎡，总价970万。如果不考虑业主的资金成本以及相关转让税费，这个第一个转让的幸福里业主净赚120万。最后，再来谈一点，幸福里为何成为绿盘的红股。这里楼八不谈自己的投资逻辑，来看看另一位朋友的逻辑。第一，供需上看，周边精品少pk购买需求旺说的是，幸福里周边都是写字楼、商业、政府单位，住宅产品少，供需失衡带来就是价格的坚挺上扬。第二，对手衰败，幸福里新人入场周边的东棠20年，奥兰23年，如意家园25年，汇景湾25年，康平苑21年，建业天筑10年……等等。对手落后了幸福1个或者2个时代，时代差+产品新旧，让幸福竞品稀缺。第三，价格有溢价空间北龙湖普标4-5万/㎡，幸福只有3万+。反对者可能有很多理由，一个北龙湖，一个东区，一个洋房，一个高层……能比吗？但他们忽略了未来2个最重要的竞争因素，城市的核心资源以及供求关系的演变。小明失误了，6号楼业主赚反了，这就是幸福里的价值。结语楼八的话
全城热盘幸福里，终于告一段了。这是一个现象级的楼盘，一个里程碑意义的楼盘，也终将载入郑州房地产历史当中，楼八相信，许多年以后，会有很多当初有能力购买的人后悔没有下手。5年后我再回头看看。