11月18日，包括上海住建委在内的四部门联合下发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，其中提到，从12月1日开始上海取消普通住房和非普通住房标准。从此以后上海的住宅不再有普宅和非普宅之分。

新政对于买卖住房的直接影响在于增值税和个税的计算，结合此前已经下发的调整契税的通知，上海的二手房交易将省去大量税费。先简单梳理下新政实施前后的交易税费政策。

1.契税

首套房，不到90平方米按房价的1%征收，超过90平方米按照房价的1.5%征收；二套房，不论面积全部按3%的税率征收。

2.增值税

普通住宅两次交易间隔不满五年按5%全额缴纳增值税，满五年免税；非普通住宅交易间隔不满五年也是按5%全额缴税，满五年按两次交易差价的5%缴税。

3.个人所得税

普通住宅可以按交易价的1%计税缴纳；非普通住宅可以按交易价的2%计税缴纳。

1.契税

首套房，不到140平方米按房价的1%征收，超过140平方米按照房价的1.5%征收；二套房，不到和超过140平方米分别按照房价的1%和2%征收。

2.增值税

不再区分普通住宅和非普通住宅，所有住房两次交易间隔期不满两年按5%全额缴纳增值税，满两年免税。

3.个人所得税

不再区分普通住宅和非普通住宅，所有住房均可以按照交易价的1%计税缴纳。

上面介绍了上海释放与房产交易税收有关的大招前后的政策变化，大家对于税率下降后变化的感受可能还不是很深，给大家举一个例子。

假设一套上海中外环之间的住房以800万元的价格成交，房子的面积为130平方米，上次交易是在4年前，成交价为700万元，买家名下原本有一套住房。

税收政策改变前：

1.二套房契税税率统一为3%，契税为800万*3%=24万元；

2.两次交易间隔不足五年，按交易价的5%全额征收增值税，为800万*5%=40万元；

3.非普通住宅可按交易价2%征收个人所得税，为800万*2%=16万元。

三种税加一起合计为80万元，占到了800万元交易总价的10%，这可不是一个小数目。

税收政策调整后：

1.二套房面积不到140平方米，契税税为1%，契税为800万*1%=8万元；

2.两次交易间隔超过两年，免增值税；

3.不再区分普宅和非普宅，全部按照1%征收，个税为800*1%=8万元。

加一起共计16万元，只占房价的2%，交易双方相比调整前节省64万元税收。

此外，全国层面还有一个政策，即卖掉房产后一年内置换新房产，可以申请退还之前缴纳的个人所得税。这意味着，税收调整后的8万元个税在满足一定条件后可以全额退还。

如此一来，只要缴纳8万元的契税就足够了，相比之前的80万元总税费节省72万元，这笔钱足够在三四线城市购买一套三居室或一辆豪华级轿车了。

上海的房产交易税收大招势必能激发市场购买潜力，让不少“等等族”加入交易。实际上，9月上海部分放松郊区限购后楼市已开始出现量价齐升的趋势。

10月的二手房日均交易量创下年内新高，环比9月交易量更是大幅增加。均价方面，根据国家统计局公布的全国70个大中城市二手住宅交易价格指数显示，10月上海二手房均价环比上涨0.2%。这是继6月以来上海二手房价格时隔三个月首次上涨。

我知道大部分人不希望房价上涨，看到与预测房价止跌回稳有关的内容时会感受到不适，但政策是实打实的，数据是客观存在的，不以个人意志所转移。

更重要的是上海作为全国两座超一线城市之一与其它城市的情况有所不同。很多人可能并不清楚2024年以来的每个月上海新房均价全部上涨，这在全国是独树一帜的，大部分城市是从开年跌到现在。所以请“区别”对待上海楼市，判断时不要投入过多的个人情绪因素。

至于上海房价止跌回稳后会否上涨，亦或只是昙花一现，还是要以数据为准，至少要观察三个月，也就是看11月和12月上海的成交量与价格变化。如果连续三个月维持上涨态势，那么就没有理由再看空上海楼市了。

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