南京某些超级大盘，房价或早已跌到许多人的认知之外。

一套130㎡+、出门带地铁的城东复式洋房，你觉得卖多少钱才算便宜？150万？还是120万？

都不是，90万就能搞定。

位于南京城东的超级刚需大盘东郊小镇，这几年的房价回调速度，连不少本地人都要瞠目结舌...

成交价不到7000元/㎡

城东“老破大”连续成交

今年底，宁句城际S6号线即将迎来通车三周年，但居住在地铁沿线东郊小镇的居民，却怎么也高兴不起来。

上个月，东郊小镇第三街区连续成交了3套二手房，全部都是顶楼复式类型，其中9月18日和21日两天成交的134㎡户型，成交价都是92万，成交单价仅为6853元/㎡。

单价7000元不到，放在整个南京大城东，都算非常便宜的存在了。

从交易信息来看，成交的3套复式房源，2套成交周期分别为52天和43天，不管是第一次挂牌还是下架后重新调价上架，都说明这类房源近期较为旺盛的交易市场。

这种复式洋房为什么这么便宜？主要问题大概就出在“非标”上。

来到第三街区，这种复式只存在于顶层，虽然整个楼不过六七层，但由于是步梯房，光是日常爬楼这一点，就劝退了不少年纪偏大的买家，也“屏蔽”了买房为父母养老这类客户。

从现场看，有些房源设计十分有“年代感”，入手后装修几乎100%需要扒掉重做，装修改造成本相对于复式大户型，不是个小数目。

此外，这种来自十几年前的顶层复式，设计相当不统一，根据每栋楼结构不同，户型面积从128-138㎡不等，能排列出七八种有明显差异的复式户型，这对于面对东郊小镇众多户型的客户来说，本就不太友好。

在年份久远的刚需小区里，入手大面积二手房，符合这类“老破大”需求的客户，自然是极少数，之所以连续成交，只是因为价格被狠狠地打下来了。

不过，这类户型却有些独特优势，那就是得房率大、可塑性强。

比如我们看到的这套房，南北两侧都有露台，并且南向露台面积相当大，还被现任业主封顶改造出了一个房间，颇有如今“第四代住宅”的某些特质，非常适合愿意折腾的业主“深度开发”。

近14000套二手房

房价回归2015年

复式的成交价算是东郊小镇的一类“极端”，那么其他平层户型能卖多少钱？今年成交热度如何呢？

以距离地铁站最近的第二街区为例，9月份成交了一套103㎡户型，总价114万，成交价11035元/㎡，不过该房源位于一楼，自带超大私人花园，因此价格比同户型偏高；非底楼就没能达到五位数了，中楼层的117㎡户型，7月成交价105万，单价8950元/㎡。

今年以来，整个东郊小镇成交价相比过去出现了很大跌幅，据当地中介介绍，所有街区平均每个月成交30-40套房（不含银亿东城），其中能卖到1万/㎡以上的只占小部分，大约不到20%，大部分成交价集中在8000-10000元/㎡的水平。

而距离地铁站位置最远的第五街区，68㎡的两房户型，8月成交价只有57万，单价仅8344元/㎡，价格甚至比2015年10月的同户型还要低17万。

即使回到十几年前的新房开盘时代，东郊小镇当年的3-5街区，新房销许价差不多也是8000元/㎡左右。

相对东郊小镇更远的新组团银亿东城，房龄更新，且以电梯房为主，因此成交价格略高一些，例如较近的第九街区近期成交价在1.4-1.5万/㎡，最远的十二街区，也能卖到1.2-1.3万/㎡。

配套方面，人口稠密的东郊小镇有着自己的沿街商铺、学校、菜市场等基础设施，例如肯德基、游府西街小学东郊小镇分校等，不过对应的初中南外仙林分校麒麟中学则位于麒麟门，要想享受更丰富的生活配套，需要往西3公里。

东郊小镇为什么跌这么惨？

作为一处有地铁、有一定生活配套基础的超级大盘，东郊小镇为何跌幅超过南京均值呢？

究其原因，其一是因为房龄过旧，且大部分都是步梯房，品质不够硬；其二则是东郊小镇巨大的二手市场供应量。

根据东郊小镇所在的晨光社区统计，整个社区2022年居民户数为15125户，常住人口超过3万，而东郊小镇+银亿东城的总户数，就接近1.4万户，庞大的上市量+楼市下行期的卖房高峰+改善群体的离去，导致这里二手房挂牌量常年处于高位。

而最后一个原因，则是东郊小镇长期处于刚需生态链的后半段，与东郊小镇形成直接竞争关系的麒麟门，拥有大量品质类似或更优质，但价格并不高的二手房，导致东郊小镇如果不够便宜，就很难吸引到刚需前来。

例如麒麟门较老的银河湾紫苑，如今成交价在1.3-1.5万/㎡；中海国际社区在1.5-1.7万/㎡；品质更高的蓝光睿创新筑、熙悦等次新房，成交价也才刚过2万/㎡。

写在最后：不过，价格被打到底的东郊小镇，现在50多万就能买到一套小两房，这对于广大刚需来说，吸引力正在逐渐上升。而这座烟火气十足的超级刚需大盘，将会成为更多新南京人最友好的港湾。