小区物业公司更替，而业主已经预交了全年的物业费，原物业公司是否应当返还退出之后的物业费？该费用应该返还给业主还是新物业公司？本期法官说法，通过槐荫法院刘梅法官审理的一起不当得利纠纷的案件，共同了解相关法律问题。

案情回顾

2020年5月，全鑫物业在欣欣小区物业管理服务采购项目中中标。2020年5月，欣欣小区与全鑫物业签订《物业服务合同》，约定由全鑫物业向欣欣小区提供物业服务，合同为期三年，自2020年5月起至2023年5月止。

合同签订后至今，全鑫物业即履行上述合同，于2020年5月11日向该物业管理区域提供了物业服务。案涉小区现尚未成立业主委员会，全鑫物业进驻前，由大美物业提供物业服务。部分业主已向大美物业交2020年全年的物业费。全鑫物业认为其已经于2020年5月入驻，要求大美物业返还其收取的2020年5月后的物业费。

大美物业辩称，全鑫物业与大美物业未做好交接，应承担相应后果，且大美物业收取的是业主的物业费，全鑫物业不是要求返还物业费的适格主体。

争议焦点

本案的争议焦点是：大美物业是否应返还全鑫物业入驻之后的物业费？

裁判结果

槐荫法院认为，全鑫物业于2020年5月起对小区提供物业服务，故业主2020年5月之后的物业服务费应由全鑫物业收取。因大美物业已收取部分业主2020年全年的物业服务费，故大美物业应将部分业主交纳的2020年5月之后的物业服务费移交给全鑫物业。大美物业认为，全鑫物业强行进驻欣欣小区，未与大美物业做好交接，应承担没有做好交接工作的相应后果，同时全鑫物业不是要求返还物业费的适格主体，且全鑫物业所诉返还金额系其单方计算，大美物业不认可。

对于大美物业的抗辩，法院认为，关于主体是否适格问题，部分业主称已交纳2020年一年的物业费，并提供了相应证据予以证实，相关部门及物业进驻该小区时应与前物业做好交接，业主作为弱势方，要求其向大美物业追讨前期交纳的物业费对其显失公平，因此全鑫物业要求大美物业返还多收取的物业费合理合法，法院予以支持。

最终，法院支持了全鑫物业的诉讼请求。各方均服判息诉。

法官说法

根据《中华人民共和国民法典》的规定，不当得利一般包含四个构成要件：一是民事主体一方取得利益，二是民事主体他方受到损失，三是一方取得利益与他方受到损失之间有因果关系，四是没有法律上的根据。本案中，大美物业收取了全年物业费，但却未提供对应的物业服务，而全鑫物业提供了物业服务，却未收取对应的物业费，大美物业获取的利益与全鑫物业的损失具有因果关系。因此大美物业收取的2020年5月之后的物业费系无法律上原因而获得的利益，为不当得利，该溢收费用应予返还。

本案虽系不当得利纠纷，但同时亦涉及物业合同纠纷。在日常生活中，业主常常面临物业公司更替的情况，因衔接不畅导致的交叉交费、交叉服务更是目前物业管理纠纷日益突出的新问题。作为物业公司，合约期内提供服务、合同届期完善交接均是其基本义务。对于违反合同约定、缺乏职业操守的物业公司，相关部门也应完善行业管理规范,强化业内成员自律，确保业主利益不受损害。

另外，对于预收物业费的返还问题，如若要求业主一一主张权利，既增加了业主的诉累，也会对后期物业费的再次收取加大难度，从而引发新的矛盾和诉讼。由新物业公司统一主张，符合交易便捷原则，亦是诉源治理的本质要求。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百二十二条因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。

第一百七十九条

承担民事责任的方式主要有:

(一)停止侵害;

(二)排除妨碍;

(三)消除危险;

(四)返还财产;

(五)恢复原状;

(六)修理、重作、更换;

(七)继续履行;

(八)赔偿损失;

(九)支付违约金;

(十)消除影响、恢复名誉;

(十一)赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的,依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。