昨天，国家发改委批复的青岛地铁三期规划在网上热起来。
2020年的青岛地铁规划图
在农村，咱们最在乎的可能就是村里过年过节会不会多发点福利啥的；进了城就变了，整天盼望自己住的这片发展起来，具化一下：最好周边建个二甲以上的医院，再建个重点实验小学，还要多建商场，要商超娱乐综合体，一站式吃喝玩乐那种。
当然，如果这些都没发生，那就抓紧建地铁，毕竟如果不能从空间上把医院、学校、商超娱乐搬到小区周边来，能用更便利的交通把它们跟小区之间的时间缩短也行啊。
所以，一个城市地铁项目的批复引发相关区域网友不镇定完全属于正常现象。
有人发牢骚：房子已经建好卖完的地方好像都没有地铁！
房子卖完的地方都没地铁站
听这话，立马能立体感受到地铁规划未覆盖区域人们失衡的心态。这话可以当牢骚一发，但实际上，还真不是这么回事，这个论断也太高看地产开发商了。
如果你花时间去认真看看，就会发现很多没地铁的地方，小区开发商在当地的实力那都绝对是“杠杠的”。但这种实力最终也没改变地铁规划。道理很浅显：地铁是城市规划的重要组成部分，只取决于政府规划，怎么会受开发商建房的影响呢？
如果非要把开发商建房子和地铁规划拉上关系，那逻辑上也应该是这样的：开发商要根据政府规划拿地建房，政府不可能依据开发商建房来做城市规划。
这个逻辑搞不明白，心理上永远不会平衡，说出的话都带有一股浓浓的酸葡萄味。
大沽河城阳和高新区连接的地方
有人更直接：为啥高新区划归城阳，反而9号线把高新区段砍掉制约高新区发展。非常同意有人说，高新区与城阳相隔墨水河550米比黄浦江还宽50米，分为浦东和浦西两区，浦东新区发展很快不会受老区制约，这就是高新区在全国下降速度很快的原因之一。
对九号线一期砍掉高新区段的不满
这种略带点“阴谋论”味道的论调本质上更不靠谱！很明显，建地铁首先要考虑人口密度和交通拥挤程度，不会因为你是高新区就必须先给你建地铁，看看整个青岛的人口交通热力图就知道 为啥分一二三期了，这种系统工程要循序渐进，分轻重缓急。
青岛市人口密度图，城阳相对高新区更拥挤
再退一步说，高新区的发展依托的是大青岛格局，而不是城阳。高新区跟青岛主城区的交通比与城阳的关联更重要，因此，九号线一期即便放红岛作用很有限。
高新区的交通设计规划
还有一个问题，高新区划归城阳其实是一种误解，高新区从来也没有划归过城阳。所谓高新区强调的是经济属性，高新区管委的主要任务也是发展经济。而像社会事务管理类职能剥离出来由属地政府承担。这样说好像比较绕，简单说：城阳区和高新区经济对等、财政独立，都不会用自己的税收替对方办事。所以也不存在谁限制谁的问题。
抛开这些不太靠谱的论调，来看看地铁时代会给我们带来些啥变化？
最明显的就是交通更便利了。以青岛城阳区九号线一期为例，这段路本来就很便利，看上去好像意义不大。但上下班还是很堵的，尤其是老人去超市购物或外出办事只要时间晚点赶上了上下班点，基本上挤不上车，等个五六辆车很正常。
地铁车厢
有了地铁，可以有效减轻地上公交压力，将来的交通对中老年人更友好，很快，我们都会逐渐成为那个群体，所以，这也是对我们未来的一种福利。
对上班族也很友好。上下班固定那个点，通常上班一天累得跟狗一样，下班还想娱乐一下，刷刷短视频，追追剧，看个综艺，玩个游戏，年轻人谁还没有个夜生活？问题是拖到十二点之后直接影响第二天的起床，早晨时间往往是最赶的，一不留神，把早餐时间挤没了不说，还容易迟到。如果遇上个下雨天，即便是小雨，路上也能堵成狗，最不能让人忍受的是：同一条路线，周一和周五花在路上的时间居然会差出一倍。相比公交，地铁不堵车，路上时间也更短更稳定。
上面那都是最直观的影响。
租房和房租
对于刚毕业的大学生而言，有了地铁，同样半小时到公司，是不是可以不用非挤在主城区租住那些条件差，租金还贵的要命的老房子，而可以往周边郊区考虑考虑了，这样一来，郊区的租房市场就会热络起来，尤其是地铁周边，竞争上来了，最近也会上涨，对于手里有两套房以上的本地人来说无疑是个利好消息。
同样的思路，房价会不会也会上涨？市场上的需求多了，自然也会涨，但考虑到政府“房住不炒”的中长期政策，可能涨幅有限，而且不会太均等。房价的事要分成两部分来分析，新房和二手房。
从一块砖四十年的价格变化来看房价，这个逻辑的视角有点窄
前面有篇文章《从一块砖四十年的价格变化来看房价，这个逻辑的视角有点窄》里面说了，房地产的大逻辑是：你花钱从地产开发商那里买房，钱进了开发商的口袋，开发商用钱向政府买地，钱又从开发商流向了政府。所以，你买房的钱，一部分给了开发商，这部分才是用来建房子的；另一部分给了政府，是用来买城市发展的。城市发展好了，就业机会就多了，吃喝玩乐的地方也更高级了，上学、就医越来越方便，换成直观体验就是：生活更幸福了！
但是换个角度看，在卖房这件事上，新房和二手房对政府而言显然有区别的。卖出一套新房，政府可以拿回一套房中卖地的那部分钱，卖出一套二手房呢，就只能征收点契税。在你看来，几万块钱不少了，但在政府眼里跟卖地的钱相比远了去了，连个零头都不够。你就可以理解政府为什么会鼓励新房涨价和新房交易了。而且，能从二手房交易中赚便宜的大都是些炒房客，挤泡沫就是针对这些群体，所以，从政策角度看，二手房涨价的空间不会太大，反而是新房会有一定幅度的涨价。
房子，大都市刚需们一辈子的追求
这样听上去感觉好像对普通刚需很不友好，其实短时间内，二手房涨价这事，对普通刚需来说基本没啥意义。没买房的刚需本来就不喜欢房子涨价，已经买房的刚需房子涨价了对自己而言也就是个数字，总不能把房子买了住大街吧？
需要明确一个事实，房价的绝对值是不会引发泡沫，只有房价持续上涨的趋势才会引发炒房，形成泡沫。只要在相当一段时间内房价维持平稳，即便是高价平稳也一样会挤出泡沫，因为游资赚的是差价，而且钱大都不是自己的，耗不起。遇到这种情况只能降价往外卖，形势越不好，越得降价卖，有些情况下，甚至吐血甩卖止损。这种情况政府不会对价格设置底限，这属于个人行为，价格高低自己说了算，只要能卖出去就行。
有人担心这会引发二手房集体降价，不会的！刚需们又不急于短时间内抛售，他降他的，我住我的。等泡沫挤得差不多了，房间也就逐渐回升了。这个时间段应该不会超过五年。当然，这五年内买到低价二手房的刚需们就赚了。
上面大致就是地铁对房子可能产生的影响。
山东的都市圈和都市区
此外，从宏观角度看，前几年中国在城市化，这几年城市化明显过高峰期了，步伐明显减缓，现在开始往城市群、都市圈方向发展。比如：以济南济南为中心，覆盖德州、聊城、淄博、泰安的济南都市圈；以青岛为中心覆盖日照和潍坊的青岛都市圈，半岛的烟台和威海也单独组成烟威都市区；再比如：杭州和周边的绍兴、湖州和嘉兴连起来组成杭州都市圈。市内的地铁项目延伸开来就是城际轻轨，这逐渐会将把城市连接起来，形成城市群、都市圈。
杭州都市圈
以后，很多人回老家再不用公交转长途、长途转公交来回折腾了。这样折腾不但费劲，还严重浪费时间。有时候坐车的时间可能也就一两个小时，但是转车、等车、堵车的时间算在一块都不止两三个小时。地铁转轻轨，方便快捷省时间，省老鼻子劲了。
未来的都市构想
好了，总得有个结尾，大致就说这么多。欢迎点赞、留言，也欢迎补充、拍砖。
