17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展情况，这可能是本轮增量政策的最后一场新闻发布会。从逻辑上来说，这次新闻发布会是介绍各方面如何落实9月26日政至局会议关于稳定房地产市场的相关部署。 政至局会议关于房地产的相关表述是：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 为落实政至局会议精神，何总10月10-12日到太原、西安调研了房地产，重申了政至局会议的要求，显然是督促落实。 这次住建部新闻发布会对当下政策作了具体说明，主要是“四个取消、四个降低、两个增加”。比之前已宣布的政策相比，这次增量信息在于“取消”和“增加”。同时，没有说明政至局会议提到的推动构建房地产发展新模式。以下，我们展开分析这些政策。 （一）关于“四个取消” 一是取消限购。这项政策已经落地，北京、上海、深圳还有一些限购措施。我们预计，不久的将来，这些限购政策也会进一步放松和取消。由于本来限购的城市已很少，取消限购只对相关城市有一定作用，对其他地方没有影响，对全国面上的影响相对有限。 二是取消限售。一些地方已取消了限售。现在，全国性地取消限售，有可能导致二手房供给增加，从而加大房价下行压力。 三是取消限价。近两年，各地在陆续放松或取消新房限价。FOST之前也多次提到，估计各地都会取消限价。现在，中央政府直接取消限价，力度比较大。取消限价的原因在于，解决房企资金紧张的根本办法是让房企促销回款。在房企资金来源当中，开发贷占比只有10%多，给贷款解决不了房企资金链的问题；而卖房的资金占到一半或更多。一些开发商想降价促销，但是，要到地方政府备案，地方政府不同意开发商大幅降价。这导致市场机制在促进房地产市场出清方面不能发挥作用。现在，取消限价，开发商可以按需要去做促销，有利于消化存量和回笼资金，当然有利于市场出清。取消限价之后，开发商会不会出现降价竞争，这需要观察，或许地方政府在取消限价政策上会做一些自我保护动作。 四是取消普通住房和非普通住房的标准。这方面，最近也有一些地方在推进。财政部对此的解读是，把这个标准取消掉之后，有利于降低交易成本。FOST认为，取消非普遍住宅的标准，不只是关系到税费，关键在于，取消非普通住房和普通住房的标准之后，就为将来盖大房子打开了政策空间，为挖掘和释放改善需求创造必要的制度条件。因为改善性需求的一个重要特点是要换大房子，原先制度上不鼓励或者限制建大房子。现在，开始允许了。这也是正确的一步。 总体看，四个取消，消除了供给端和需求端的一些制度性限制，有利于让市场化机制发挥作用，也符合经济社会发展的实际，是合理的政策安排。预计“四个取消”政策会迅速落实。其中，财政部对取消普通住宅和非普通住宅标准一事的说明仍然有些模糊，可能相关政策还在抓紧研究中。 我们预计，各地在取消各种楼市限制性之后，接下来，预计会转向支持性政策，全面鼓励买房。 （二）关于“四个降低” “四个降低”都是需求端的政策，相关措施都已经明确和落地。其中，换购住房个人所得税退税政策2022年就开始实施，去年明确延期至2025年末。 （三）关于“两个增加” “两个增加”是本次发布会的新增政策，是各方面关注的重点。 第一个“增加”是通过货币化方式安置，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这有利于减少存量房屋、增加需求，是落实政治局会议关于“控制增量、优化存量”的要求，有利于促进供求平衡。 这项政策预计会尽快落地，原因在于中央希望尽快改善楼市，住建部也说是选择条件成熟的项目抓紧干。 100万套的规模也应该有积极影响。如果每套是100平方米，可以减少存量1亿平方米，并创造大约1亿平方米的需求。 货币化安置需要多少资金？如果每套房是100万元，那么需要1万亿元。 关于资金来源，住建部提到：（1）开发性、政策性金融机构给予专项借款。（2）允许地方发行政府专项债。（3）给予税费优惠。（4）商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。其中，去年就有消息称，城中村改造项目已被纳入专项债支持范围。 需要关注的是，如果100万套落实得好，未来，显然这项政策将放量推进。不过，要谨慎评估其推广的范围。 现在，是在35个大城市推进。从实际情况看，大城市的供求失衡压力并不是最大的，中小城市供求失衡压力更大。但是，在大城市推进这项工作，在商业具有一定的可行性，主要原因在于，政府花钱让居民搬走之后，政府将持有相关的土地；未来，如果楼市供求关系改善，或者有人口流入，这些土地可以拍卖，资金就可以回笼，甚至实现盈余。 未来，如果要在中小城市推进相关工作，收回的土地或许很难再卖出去，商业可行性相对低一些。 第二个“增加”是加大房地产“白名单”项目融资的支持力度。住建部介绍，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。换句话说，在今年剩下时间内，要增加1.8万亿，这个力度还是比较大，有利于支持房企融资和“保交楼”。 既然要压缩供给，那为什么还要保交楼？我们认为，保交楼工作确实会增加供给，不过，保交楼也有其合理性：一是保交楼是一个社会问题和政治问题，政府有责任帮助购房人拿到房子。二是一些房子建了一半，前期投入很大，如果现在不建了，损失会比较大。三是通过保交楼，有利于投资，也有利于整个产业链的修复。 然而，需要考虑的一项现实是，支持“白名单”项目、保交楼同时会给商品房市场带来一定的增量房源，供给有所增加，不利于稳定价格。 （四）关于购买商品房用作保障房 本次新闻发布会上，没有全面介绍“购买商品房用作保障房”的工作。财政部提到“支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。” 从以上表述看，财政部强调，用专项债收储房的前提是“确保项目融资收益平衡”，隐含了专项债资金需要确保偿还。达到这个条件还是有些难度的，这将影响相关工作的推进。 总体看，央行对收储商品房用作保障房的工作给出了大力量政策，财政部在出资方面仍然显得有些犹豫，另外，相关工作机制还需要进一步明确。 （五）关于新模式 本次新闻发布会上，住建部没有直接提到房地产发展新模式，只是提到要建“好房子”，还提到政府有保障新市民、青年人住房的责任。 今年8月23日，住建部曾在国新办介绍，构建房地产发展新模式概括为四方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。 FOST认为，这个新模式当中，最重要的是“以政府为主满足刚性住房需求”，其含义就是由政府保障普通工薪阶层的刚性住房需求。住建部在本次新闻发布会上提到政府有保障新市民、青年人住房的责任，就隐含了这个意思。 FOST认为，“以政府为主满足刚性住房需求”，是一个宏大的目标，可能是共同富裕和中国式现代化的一部分。至于如何实现这个目标，可能还需要研究。 （六）总体评价 综合来看，本轮房地产政策，更加合理。（1）取消各类限制性政策，有利于市场机制发挥作用。（2）除了加大力度刺激需求之外，还开始着力优化供给，是找对了方向。当然，货币化安置有利于减少存量供给，但是保交楼仍然会增加供给，政策也存在矛盾之处。（3）各项工作的资金来源并不明朗，有可能还需要按实际情况筹集。（4）各项政策已经或将会较快落地，预计会起到一定作用，有利于加快市场出清步伐。 本次住建部等多部门的发布会，向市场传递了控增量、优存量的态度，出台了一些务实的政策，有利于稳定房地产市场，但对于投资、建筑行业等存在一定的利空。 以上是2024年10月18日《FOST财经早报》的部分内容。《FOST财经早报》跟踪分析国内宏观事件、数据、政策，以及国际经济和国际政治新动向，帮助读者跟住经济基本面、政策面、资金面、外部环境的边际变化。 以下是2024年10月18日《FOST财经早报》目录 一、今日焦点 住建部推出楼市“组合拳”，方向正确，有待加力住建部：各地首先要把保障性住房建设成“好房子”住建部：10月房地产数据会是一个积极乐观的结果财政部：在收益平衡基础上地方可安排专项券收购存量房用作保障房自然资源部：收回来的土地再次供应于房地产的将严格把控央行：存量房收购工作将取得进一步的积极进展金监总局：银行可将全部贷款提前发放至房企项目资金监管账户二、政策动向 浙江调研，强调切实做好统战工作加力提效实施一揽子增量政策，努力完成全年目标有力有效抓好“三农”重点工作推动新时代人大工作高质量发展发改委：以产业融合发展推进乡村全面振兴商务部：中欧电动车关税磋商还存在重大分歧市监总局试点向平台企业开放信用监管数据，释放鼓励发展信号外汇局：持续深化跨境直接投资外汇管理改革中金所：推动商业银行参与国债期货交易官媒介绍产业转移工作，优化重大生产力布局政策在发力官媒介绍城市“里子”工程，明年城市更新力度将加码金融时报：消费金融公司批量转让不良资产三、宏观形势 全国汽车报废更新补贴单日申请突破2万份多家大行今起再下调存款利率央行灵活操作，股债“跷跷板”现象持续美元继续走强，人民币汇率跟随波动四、行业经济 抓好粮食和重要农产品稳定安全供给氮肥工业协会：防范出现新一轮产能过剩，合理安排出口智能网联汽车“车路云一体化”试点城市一致行动宣言发布“快递下乡”十年，乡镇快递网点覆盖率达98%中国人口与家庭发展状况抽样调查进入组织实施阶段公安部：大力推进新技术装备建设应用，全面升级智慧公安建设国家医保预谈判于10月16日至18日进行五、地区经济 河北出台18条措施力促住房消费：鼓励房企购房赠车、赠家电上海：10月18日起调整住房公积金个人住房贷款政策瞄准集成电路产业，山东将支持重点企业建设一批创新载体江西：进一步加大金融支持平台债务化解力度六、国际经济 美股三大指数收盘涨跌不一，热门中概股多数下跌哈里斯：我的总统任期不会是拜登任期的延续消费需求强劲，美国9月零售销售环比增0.4%超预期上周美国首申失业救济人数24.1万人，飓风影响还将持续数周美联储发布新指标，显示准备金水平充裕日本8月加仓美债，中国持债逼近2009年来低谷欧元区9月CPI同比终值持稳于1.7%欧央行如期降息，拉加德称经济增长面临下行风险欧洲车企纷纷推出廉价电动车型泽连斯基：按“胜利计划”，俄乌冲突明年能结束日本9月出口出现十个月来首次下滑以色列对伊朗报复计划准备就绪，哈马斯领导人辛瓦尔被打死金正恩：朝鲜军队“要认清韩国是他国、是敌国的事实”美国制造多起涉华经贸摩擦第十三届中日韩央行行长会议在北京举行英外交大臣今起访华，英首相称在台港问题上坚守立场中德外交部举行副外长级政治磋商中俄举行新一轮外交政策磋商今日资本市场大事提醒七、财经周历