房价卷疯了!这个省会,难了

城市财经 2023-12-29 11:58:48
作者:余飞01 | 福州去库存

12月27日,福州市房管局发布了《关于利用存量住房筹集盘活为保障性租赁住房 实施细则(试行)》,提出:

四城区(鼓楼、台江、仓山、晋安)内合法建设的住宅、单位宿舍等存量住房,在满足房屋安全、符合规划条件的前提下,可以装修改造后盘活为保障性租赁住房。经城中村改造后的存量房屋,符合保障性租赁住房有关认定要求的,也可以申请盘活为保障性租赁住房。

类似的文件,去年西安也发布过。

目的都是一样。

压缩商品房库存,同时完成保障性租赁住房的供应任务。这的确不失为一个好办法。

事实上,市场上就有一种强烈的呼声,呼吁地方政府收购卖不出去的商品,将其转变为保障房,尤其是配售型保障房。

但是,这种做法很难。因为成本太高了。

我们知道,今年房地产发生的一件大事,就是保障房与商品房双轨制的确立。

在今年之前,2021年,中国形成了新的保障房顶层思路,“以租为主”——保租房、公租房,配售型保障房是占比很低的“补充”。

而今年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(14号文件),则明确要求,尽快补齐保障性住房建设短板,提高保障性住房在住房总供给中的比例,不断满足工薪收入群体的基本住房需求。

之所以说地方政府收购库存商品房转变为配售型保障房方法不可行,主要在于成本问题。

建设保障房的两大目标:

一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

基于这两个目的,“14号文件”指示的定价机制是保本微利:

规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施,在此基础上采取市场化方式运作,按保本微利原则配售。

也就是说,配售型保障房的土地由地方政府直接划拨,这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

这种情况下,配售型保障房的价格会很低。

所以,走收购存量房转变为配售型保障房根本行不通,成本太高了。但转变为配租型保障房,成本也同样高。

所以,福州和西安这类文件,对于推动保障性租赁住房的供应,效果有限。

明知如此,仍还是发布这类文件,主要还是当下的商品房太难卖了,库存压力太大了。

02 | 福州楼市现状

福州楼市去年就进入了大调整模式。

尽管在去年福州就已经解除了限购,但依旧没有托起楼市。

福州官方数据显示,相比2021年的市场表现,2022年福州五城区商品房和二手房跌幅明显。商品房从2021年成交的8.38万套,降至58411套,减少2.5万套。

二手房从2021年的3.94万套,降至27218套,减少了1.2万套。

今年在去年大跳水的基础上,继续跳水。数据显示,今年前三季度,商品房成交量3.98万套,全年肯定要低于去年。

来源:福州市不动产登记和交易中心

二手房倒是比去年多了不少。

2023年前三季度,福州二手房今年已累计成交2.78万套,高于去年全年。

房价方面,一路下跌,卷疯了。

国家统计局披露的数据显示,11月末,福州新房环比下跌了0.4%,同比下跌了1.4%。二手房环比下跌了0.9%,同比下跌4.1%。

从机构披露的数据来看,克而瑞披露,鼓楼区的均价下跌了22.53%,台江区下跌了5.31%,晋安区下跌了2.76%,仓山区下跌了9.65%,马尾区下跌了16.86%。

克而瑞还披露,福州下辖的闽侯县的均价已经跌回至六年前。

作为在上一轮房价上涨浪潮中叱咤风云的城市,为何现在房子卖不动,房价也守不住了呢?

逻辑和厦门一个样。

上一轮炒作中,有钱人将福州的房价硬生生拉了起来,但炒作最终需要普通刚需来接盘才能形成闭环。可是,高企的房价,一方面让福州普通刚需根本接不住,另一方面,福州也吸引不了外地人再去无脑接盘。

这是福州楼市去年以来一直低迷的根本逻辑。

在上一轮上涨浪潮中,中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。而福州本地还有一批闽系房企。

于是有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争,在当时棚改拆迁的催动下,福州的“地王”在2016-2017年间层出不穷。2016年,阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块,实际楼面价高达4.5万元/平方米。

地王是房价最好的助燃剂。在这种背景下,福州本地的有钱人以及东南亚的福建人,纷纷奔赴厦门与福州两座城市扫货,房价一路飙升。

厦门在上一轮上涨浪潮中,与苏州、南京、合肥并称“楼市四小龙”。

福州的涨幅也不弱,均价从2007年的6976元/㎡到高点时期的35362元/㎡,全市整体均价则在2020年冲上了2.7万元历史高点。

跻身内地房价前十榜单。

但随着2021年房企债务问题频现,福州拉开了房价下降的大幕,而揭幕人是恒大。

根据公开资料显示,2021年6月,已经陷入债务危机的恒大,依然在福州市场收割了最后一波。彼时,首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米,远低于约2.5万/平方米的备案价,成为福州市场上最早降价的楼盘之一。

03 | 福州调整的根本逻辑

福州房价不断调整的根本逻辑,除了泡沫太大外,主要是产业太过羸弱。

GDP虽然突破了万亿,但工业实力不够强悍,千亿产业数量更是单薄。

福州统计局披露,2022年年末,福州工业增加值3020.19亿元,距离工业第20强城市青岛,还有不小差距。

数据:各城市统计局

而且,千亿产业数量才3个,三个千亿产业规模也偏低。

福州的三个营收过千亿的产业分别是纺织业,化学纤维制造业,计算机、通信和其他电子设备制造业。2021年三个千亿产业的产值,分别是1071亿元、1180亿元、1375亿元。

数据:福州市统计局

三个千亿产业合计3626亿元。相比于其他重点城市,这点家底,相当薄弱。即便相比于泉州,也弱得多。

最牛地级市苏州拥有11个,11个千亿产业产值合计34547亿元,深圳6个,上海12个,东莞7个,重庆、佛山、无锡9个,宁波、天津8个,武汉、南京、泉州、广州5个。

而且,在计算机产业上,福州虽然过千亿,却只有深圳、苏州和东莞的零头,相比于厦门,也弱得多。

在这一产业上,深圳是霸主,2021年产值高达24361亿元,是排在第二名苏州的两倍。厦门位居第12位,产值3043亿元,福州位列最末。

数据:各城市统计局

产业强,则城市强,产业有潜力,则城市有潜力。

产业是一座城市经济、楼市的基石。

经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则则虚假繁荣。

对于这些房价远超产业、经济、收入支撑能力的城市,往后的回调之路,路漫漫修远兮。

3 阅读:8273
评论列表
  • 2023-12-29 15:54

    不要说福州,就是深圳房地产价格也已经高到了不道德的地步。随着香港沦为二线城市,深圳还有必要进行政策和资金的再投入吗?

  • 2023-12-29 15:33

    现在下跌才刚刚开始,3年后跌得爹妈都不认识了。

    fengzaichui 回复:
    明年下半年是拐点
  • 2023-12-30 14:58

    马云说的白菜价呢[得瑟]

  • Yu 1
    2023-12-29 12:52

    咋弄都没用:一批批大学毕业生三年累积冲击就业市场,二三千只要买医保社保都干……之前高位买房供车供老少吃喝拉的35岁有为青年也就下岗裁员不远啦。四五十更惨淡~说说咋整:去跑街送货载人呗。不然摆地摊也可补贴一二但屁颠半生如此也因西方闹腾没消费的动能赋力。

  • 2023-12-29 20:10

    挤出发炎的部分,就看地方的决心与力度了,未来可期,一如深圳的罗湖~通关点选好了就牛

  • 2023-12-29 17:23

    限跌令出的好,坚决不买爹

  • 2023-12-31 07:48

    一套最少2佰万,普遍工资三四仟怎么买房