原创刘博团队

昨天深夜，深圳官宣楼市大招！

盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区取消限购，外地人士可以零门槛购买1套。

此外，还有取消限售、增值税5改2、首付比例首套15%，二套20%等利好政策。

类似香港“撤辣”政策后的房地产抢购热潮，全国富裕家庭预计将纷纷涌入深圳房市，加速市场的回暖。

事实上，在过去一周政策组合拳的影响下，深圳楼市的风向早就变了。

宝中最新土拍，9家房企82轮激烈竞价，最终以35%溢价成交；各种买房app浏览量暴增，房贷计算器使用率单日环比增长759%；售楼处也火了，光明、宝安、龙华等新盘纷纷晒出劲销海报；二手房业主开始出现“返价”现象，有些甚至直接不卖了……越来越多购房者重启购房计划，他们都会面临一个问题：买哪里？01谁是真正的潜力股先看一个数据：近日，深圳市中小企业服务局发布的第六批专精特新“小巨人”企业名单公示，全市共有298家企业通过审核。其中光明区以33家企业的数量位居全市第四，相比去年26家增加7家，增量全市第一。这对于一个建区仅6年的新区而言，无疑是一个令人瞩目的成就。光明区，不仅是深圳的潜力股，其发展潜力和综合优势在全国范围内都堪称独树一帜。在美国，科技创新引领资产价格上涨已成为一种趋势，房价最贵的城市超过一半在科创中心——加州。而在中国，类似的苗头正在显现，城市竞争的本质演化为科技中心的竞争。二十届三中全也指明方向，国家正在将前所未有的资源倾斜到科技创新领域，不仅体现在直接的财政支持上，还包括一系列优惠政策，如税收减免、土地政策倾斜、上市融资便利等。在这个背景下，深圳近期的一系列动作值得我们关注。9月24日，深圳发改、工信、科创等“一把手”密集发声，构筑创新链、产业链、资金链、人才链四链融合的有效机制，全方位打造创新之城，光明科学城就是最好抓手！中国科学院的一项统计显示，上世纪70年代以后，约40%的诺贝尔物理学奖都用到了大科学装置，2010年以后这一比例更高达57%。认识到这一点，深圳在光明科学城集中布局了一批重大科技基础设施。其中，合成生物研究、脑解析与脑模拟、材料基因组设施已基本建成，自由电子激光、特殊环境装置正式开工，鹏城云脑Ⅲ还纳入了国家级设施序列。

包含脑解析与脑模拟、合成生物研究两个大科学装置的光明科学城启动区拔地而起回顾过去几十年，全球化浪潮推动深圳科技企业与世界产业链充分对接。虽然科技发展速度很快，但这种创新往往是孤立的、点状的，难以形成系统性优势。经历科技战、贸易战的洗礼后，深圳开始将目光投向从“0到1”的全链条创新路径，举全市之力打造“光明科学城”，致力于基础研究，积极参与全球科技竞争。当前光明科学城已集中布局中山大学·深圳、深圳理工大学2所高校以及合成生物研究重大科技基础设施、深圳湾实验室、深圳医学科学院等24个重大科技创新载体，集聚了50余名院士、各领域高层次人才超2700人、科研院所人才超7000人，人才总量超18万人。当然，科技创新也离不开金融支持。9月19日，深交所科交中心光明科学城专区正式揭牌，这标志着深圳正在构建一个完整的科技创新生态系统。当天，深圳首只科技创新种子基金正式落地，规模2亿元，将重点支持具有自主知识产权、科技含量高、创新能力强的种子期科技项目。

这些举措预示着，光明科学城有望掀起深圳的第三轮造富机会！不同于过去以房地产开发商和地方政府为主导的模式，新一轮财富创造的主体将是创新创业企业。通过风投、创投机构的助力，实体经济、战略性新兴产业、专精特新企业将在资本市场获得融资和上市机会，共同分享产业红利，实现互利共赢。自光明科学城揭牌以来，已聚集约31家上市公司，其中超过一半分布在凤凰城片区。凤凰城所在的产业转化区上市公司密度约为1.13，上市企业100%为科技创新型企业，这一密度甚至超越了南山区。

凤凰城还将打造总部经济集聚区，目前已经建成产业园区9个、高端研发办公楼宇10座，集聚各类企业1200余家，涵盖超高清视频显示、合成生物、智能传感器等先进制造业，以及科技金融、科技服务、商务商业等现代服务业。除了科技产业的发展，光明也非常注重体育文化领域。9月28日，由光明区文化广电旅游体育局主办，中建·观玥支持的“奥运冠军光明行”活动在即将启新的光明红花山体育中心举行。2024年巴黎奥运会羽毛球混合双打冠军“雅思”组合走进光明，与市民群众开展交流互动，不仅展示了光明区的国际影响力，也为即将上新的四大文体场馆预热。

“雅思”组合黄雅琼/郑思维光明区正逐步构建起科技、教育、文化、体育多元融合的现代化城区形象。现在深圳进一步放开限购，光明区无疑是最值得关注的片区之一。02光明买房的两大原则说实话，光明区目前新房很多，选择很多，如果你不懂光明，很可能买错。在光明买房，最好遵循两大原则：原则一：跟着地铁13号线买房深圳地铁13号线，也被称为“深圳科创轴线”。它自南向北串联起了深圳湾总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地、西丽湖科教城和光明科学城等科创高地，这些片区房价普遍在8-10万+，其含金量不言而喻。

这条地铁线不仅将光明区与深圳其他核心区域紧密相连，大大缩短了通勤时间，还促进了各科创中心之间人才的流动，为光明区带来了更多高素质人才。同时，便捷的交通使得不同科创中心之间的联系更加紧密，有利于形成完整的产业生态链。随着区域价值的提升，地铁沿线的房产价值有望持续增长，这无疑会吸引更多投资者关注光明区的房地产市场。原则二：瞄准光明“富人区”买房当下，光明区正在以光明城站为中心、以观光路为轴线、以凤凰城为界面，构建一个高品质的“富人区”。

光明城站——下一个深圳北站。它是光明唯一拥有高铁、地铁，轨道交通多线汇集的区域。依托高铁光明城站，该区域将大力发展区域性总部经济、高端服务、创新研发、文化创意等业态，建设科技创新产业园，打造区域乃至深圳往北拓展的重要门户，成为“产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅”。观光路——光明版“深南大道”。深圳大道是深圳的城市名片，大道两旁集满了深圳的精华，比如深圳大学、腾讯总部、世界之窗、欢乐谷等。而观光路则是光明区属于自己的“深南大道”，不仅连接众多科技产业园区，更串联起光明第一资产梯队，从龙光玖龙台、中海寰宇时代、深房传麒山到光明大第，这里就是光明房价的天花板。凤凰城——光明最好的城市界面。这里有万达广场、蓝鲸世界、华润N次方公园等繁华商业综合体，有新城公园、虹桥公园、百花公园等湿地公园，还有光明区外国语学校和南科大附属光明凤凰学校等优质教育资源，未来13号线的开通将进一步提升区域价值，这里代表光明区最醇熟，最高端的居住环境。在政策利好频出，限购即将松绑之际，我们向大家推荐一个集齐光明所有精华的项目——中建·观玥。03光明区新一代住宅标杆中建·观玥，几乎集齐了光明区所有的核心价值点。它是地铁13号线物业，距离德雅路站仅100米，7站直达南山，轻松连接南山科技园等高新产业集聚地。它是光明“富人区”物业，北依观光路、距离光明城站约700米、享受凤凰城优质配套。它还是2024版《深圳市建筑设计规则》出台后，光明区首批新规住宅，有接近100%的得房率。

营销中心实拍图中建·观玥所有的实力，源于其背后强大的央企支撑。中国建筑不仅是全球规模最大的投资建设集团之一，更代表着中国房建领域的巅峰水准。从北京奥运会的水立方到上海世博会场馆，从深圳国际机场T3航站楼到深圳地铁13号线，中国建筑的作品早已成为城市地标，塑造了无数城市的天际线。中建·观玥开发商——上海中建东孚投资发展有限公司，作为中建八局的全资子公司，实力极为雄厚，获2024年房地产开发企业责任地产榜首、综合实力全国第26位等荣誉。此外，中建东孚物业服务在2024年中国物业服务百强企业中位列第35名，彰显了其在开发与服务领域的全面实力。选择中建·观玥，就是选择了一个有保障、有品质、有未来的家。

效果图这一选择不仅仅是对核心资产的占有，更是对理想生活的憧憬。中建·观玥凭借其卓越的区位优势和丰富的配套资源，为业主勾勒出一幅令人向往的城市生活蓝图。教育方面，项目自带6班制幼儿园，毗邻在建的深圳实验光明科林学校，周边还有多所知名学府，构筑了完整的优质教育生态圈。交通便利，距地铁13号线德雅路站仅400米，未来7站可直达南山，轻松连接深圳湾总部基地等高新产业集聚地。商业配套丰富，2公里内有蓝鲸世界、万达广场等高端商圈，在建约66万平方米高铁商圈更将注入新活力。休闲生活方面，周边分布多个市政公园，加上项目35.1%的超高绿化率，营造宜居生态环境。同时，中建·观玥还是片区内罕有的非超高层，无疑大大增加了其资产稀缺性和市场竞争力，这一特点很可能会在未来的二手房市场中转化为价格优势。

示意图更值得关注的是，中建·观玥作为深圳建筑新规后首批住宅，其户型设计充分体现了开发商对居住体验的深刻理解和创新思维。项目推出了三个极具竞争力的户型：建面约80㎡的三房两卫、89㎡的三房两卫和110㎡的四房两卫，得房率在95-100%。建面约80㎡的三房两卫，得房率约95%，四面宽设计确保了充足的自然光线，3.3米的客厅开间和客餐厅一体化布局营造出开阔通透的感觉。主卧采用套房设计，配备双飘窗，不仅可以放置1.8米的大床，还能灵活改造成衣柜，充分满足收纳需求。

建面约89㎡的三房两卫，得房率约95%，以其超大景观阳台成为亮点。约6.3米长的阳台在同类户型中几乎无出其右，为业主提供了打造空中花园、阳光茶室或健身区的绝佳空间。户型采用动静分区设计，两个面积可观的次卧解决了普通89㎡户型只能实用一个房间的困扰。主卧同样采用套房设计，双飘窗的配置进一步提升了空间感和实用性。

建面约110㎡的四房两卫，得房率约100%，五面采光、南北通透的布局，约6米长的大横厅客餐一体空间，营造出媲美140㎡户型的奢阔感。长达约6.7米的景观阳台不仅延展了室内空间，更将自然美景尽收眼底。主卧套房南北通透，三面采光，配备两个超大飘窗，在光明区在售新盘中实属罕见。三个次卧的设计满足了不同家庭成员的需求，分离式卫生间的布局则充分考虑到了家庭生活的便利性。

值得一提的是，中建·观玥的多个户型采用了无剪力墙设计，实现了LDK（客厅、餐厅、厨房）可变的成长性户型。这种灵活性让居住者能够根据生活需求的变化自由调整空间布局，真正做到了“一步到位”，解决了年轻家庭的换房烦恼。总体来看，作为区域内的标杆项目，中建·观玥不仅凝聚了光明区的核心价值，更代表了未来城市生活的新标准。近期国家层面不断释放利好政策，预计将为一线城市房地产市场注入新的活力，特别是像深圳光明区这样的科技创新中心。在这一背景下，中建·观玥的价值优势有望进一步凸显，成为购房者分享城市发展红利的重要选择之一。