从去年的“认房不认贷”到最新的“商贷首付不再区分首套房、二套房”，福州已经一次又一次放宽首套房的认定标准。

这还没完。这两天，福州住房公积金中心又在酝酿要将纯公积金贷款的最低首付比例统一按20%执行。而此前，在福州市购房的职工家庭，购买144㎡（含）以下的二套住房及144㎡（不含）以上的住房，首付比最低30%。

一旦落地，公积金购房的首付也将不再区分面积段以及首套、二套。目前该政策还在征求意见。

千方百计算你“首套房”，照这个趋势，福州都快没有“二套房”的说法了！

政策组合拳意在降低改善或置换群体的购房成本，刺激他们入场。当部分刚需失去上车能力，这是要靠有房子的人来救市了？

福州2023年9月14日开始实施“认房不认贷”政策，只要五城区名下无房，房贷都算首套。

2024年1月19日起，榕籍二孩及以上家庭在五城区买房，第二套认定为首套，第三套认定为第二套住房贷款，减轻多子女家庭购房负担。

而10月8日新政叠加下，福州在购买首套房方面又有了更多操作空间：

1、按区认定，增加首套资格

申请商贷时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

理论上，在福州下辖6区6县及1个县级市，可以有13个首套名额。这将为市场释放出跨区买房的潜在需求。

2、首付比例统一15%

本市住房商贷首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。

而此前，福州二套房最低首付比例为25%。以一套总价400万的房子为例，首付从100万降到了60万。因首付款门槛无法购买二套房的客户，也有机会买房了。

目前，福州主流商业银行的首套房利率为3.15%，二套房利率为3.25%。新政后，相当一部分“二套变首套”的客户，将享受到首套房贷的利率优惠。

除了“几乎人人皆可首套房”之外，税费等政策也在向改善型需求倾斜。

10月8日起，福州取消了普通住宅和非普通住宅标准，个人住宅转让的个税统一调整为1%。

此前，福州普通商品住房是按住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建面144㎡（含）以下的标准来认定。个人所得税征收税率为：

转让普通住宅1%，转让非普通住宅1.5%，满五唯一免个税。

据悉，10日1日起受理的个人二手住房转移登记，即可享受个税新政，实实在在减轻豪宅交易的税费成本。

10月25日起，各家银行还将对存量房贷利率进行批量调整，福州存量房贷利率将统一降至3.55%（LPR-30BP）：

假设小李当前房贷利率为LPR+55BP，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP。假设5年期LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%。

以贷款100万元、30年期、等额本息为例，调整前每月还款约为5007.6元，调整后每月还款约为4518.4元，小李每月可节省支出约489元，总共节省利息约17.61万元。

这一定程度上也能缓解有房一族的压力，释放更多购买力入场。

无法刺激新用户，那就刺激老用户复购。一针不能见效，那就持续灌猛药。

10日下午福州市召开的优化房地产相关政策新闻发布会，相关负责人明确表态：

我市将进一步做好房地产市场跟踪监测工作，持续评估政策效应。同时，关注各兄弟城市政策调整情况，结合房地产市场变化及时调整实施，更好发挥政策效应。

言下之意，工具箱里的工具多得是，会一直出到楼市救起来为止！

从国庆热销可以看出，只要救市的决心够大，市场就会有信心。但想让有房子的人来救市，还需要房企以更好的产品来驱动他们的置换欲望。

当置换成本降低，福州房价又处于相对低点，改善置业迎来历史最优购房环境！总有人质疑：有房住的人，还会再买房吗？

会的。因为改善型需求也是一种“刚需”。

很多人买首套房的时候，没有经验，预算也有限，产品和配套多少是有缺陷的。当生了二胎，或者需要改善居住环境，就要去置换更有价值的板块和更高品质的新房。

除了旧换新、小换大、回归市中心，学区房也是不少家庭置换的刚需。还有多买套房给父母分巢，或者将父母接到本地生活的需求。

事实上，今年福州市区的改善盘表现已经压过刚需一头了。前三季度，五区+闽侯的商品房销售金额榜TOP10，除了和颂锦原，几乎都是高改和刚改项目。而面积榜上的纯刚需楼盘，多集中在闽侯。

福州的改善型需求一直存在，但有能力承受多套房的还是少数，救市真正可靠的购买力是置换群体。目前横在他们面前的难题是：

旧房难卖。

刚需主导着福州二手房市场。所以，比起单纯地刺激新房，更重要的是，让刚需口袋有钱，而且敢花。让二手房先流动起来，再配合新政，从而撬动新房认购市场。

上为正文。