深圳10个区,福田和南山并列为房产一类价值板块。两区特点不同,福田的主要优势是性价比较高。
福田700万能买到的3房,同类型换算到南山,大约要花1000万总价。
目前福田的刚需上车门槛,总价是260万,但因为现在市场波动较大,260万的总价门槛也时常被突破。福田也有260万总价以下的房子,但大多不属于我们说的价值楼盘范畴。
今天这篇文章,就详细讲讲福田区。
福田是深圳的首善之区,深圳的行政中心、金融中心都在这里,深圳未来最具想象力的产业发展园区之一——河套,也在这里。
关于河套,前阵子香港发布了河套发展纲要,我在《深港重磅合作!福田再现新机遇》里面有所分析。关心福田和河套的同学可以详细阅读。
2023年,福田区GDP为5704.55亿元,仅次于南山区,位居深圳各区第二。但考虑到南山区面积185.22平方公里,福田只有78.66平方公里。
福田的经济密度达到惊人的72.52亿元/平方公里,属于深圳第一。
——面积小、地少,正是福田房地产的特征。
因为地少,所以供应量少,因为供应量少而产业强,所以房子——尤其是价值住宅极度稀缺。
在今年年末的跨年直播,我给大家展示了2022年至今的深圳各区供应情况,南山推出的预售新盘总量是47个,预售房源总量2.73万套,其中住宅1.44万套。
相比之下,福田的预售新盘只有26个,预售住宅总量更是只有4313套。
住宅供应量比福田还少的,还有哪些区?罗湖、盐田和大鹏。
请记住这个关键信息:
产业方面,南山有高科技,福田有金融。
供应量方面:
存量的二手房,南山、福田总量差不多。存量相似,南山的经济体量强于福田,南山的房价高于福田。
增量的新房,南山是福田的两三倍。未来,南山的增量会逐渐稀释不分片区的价值,而福田则会持续稀缺。
当然,仍然要做个提醒,这不是看衰南山,也不是鼓吹福田。
南山福田是深圳唯二的一类价值板块,这里只是以产业、供应量两个角度阐述两区的区别。大家以后有机会到线下的系统面授课,我会更详细讲解南山、福田的定位、资源配置,以及各自适合的人群。
78.66平方公里的福田,划分出22个片区。
各个片区能买的房子,因人而异。
比如香蜜湖,熙园、香蜜湖1号、水榭花都、香域中央、中旅国际公馆、天御香山、深业中城、香榭丽,福田最具盛名的豪宅区,数来数去价值豪宅就这8个。
再比如刚需的上下沙、新洲、沙嘴沙尾、皇岗,学位房的香梅北、保税区,各自因人而异。
但不能去的片区,是普遍性的:
百花、梅林、竹子林,包括莲花、八卦岭、园岭,福田东面靠罗湖的那片。
百花、八卦岭、园岭是大家买学位房的红线片区,房价重新会涨的概率极低。
竹子林是福田涨幅倒数的片区,买在这里,五年前啥样,五年后啥样。
梅林比竹子林稍好,但在福田区,除了竹子林自己,还有哪个片区是不比竹子林好的?
房地产发展二十多年,房价贵的地方也许有泡沫,但是房价便宜的片区,已经在用价格告诉你答案了。
楼盘可以捡漏,可是片区这么大的范围,真的有机会,就不会轮到普通人。
哪怕是莲花的莲花一村、莲花二村,哪怕以后能成功拆迁,房子仍是最不值钱的——
这就是买对房的难点。
买房很简单,买对房很难。福田很好,福田的很多片区、楼盘却不那么好。
我在《闭门直播》经常跟大家说,房地产已经分化。所谓分化,在大板块不行的情况下,小板块一定不行。
大板块即使行,小板块也有可能会不行。
这是大家买对房的难点,也是买对房的机会点,假如你能懂价值,市场总有人是不懂的,比如我在文章开头说的260万总价门槛,比如福田本身的性价比优势,你比别人更懂一点,就能在买房卖房转化为巨大优势,获得立竿见影的收益。