今天看到凤凰财经对话东北证券首席经济学家付鹏的一个很有意思的采访，付鹏提到一个观点，即如果未来10-15年房子不再像以前那种大幅度增值，房子就变成消费品，它持有成本会很高。

可能有人对此不是很理解，这里做点解释：房子购买潮，是这近十年被炒起来的，受制于房价节节攀升增值的影响，大家对买房后的物业费、保养费、养老金、修缮基金等费用都不是很关注，但是随着房地产的坍塌，房子贬值的速度抵不上收益，这些费用相对的就凸显了出来，所以持有成本会增加。

其实房子一直就是消费品，所谓商品房，其本质跟其他的商品并无什么大的区别，只是前几年在房价疯狂上涨的情况下，被人为的赋予了“投资品”的属性，因为投资回报率和保值率要远远大于其他商品，很多人忽视了房子的持有成本，然而当房子不再增值，缺少买房者和租房者，导致房子的流通性降低时，这个问题才成了问题。

但是，这个问题有解吗？未来10-15年房子房子会大幅增值吗？答案是显而易见的，绝无可能。

首先，国内的商品房存有量非常巨大，据国家统计局官方统计数据显示,截止2024年5月未出售商品房也就是库存商品房面积为7.46亿平米，在目前供大于求的房地产形势下，这些房子根本卖不动：有能力买的早就买了，没买的都在观望和买不起。而这么多的房子很多都是一些投机者各种贷款购买，目的是为了等待上涨到一定时机出手，从而赚取不菲的增值收益，现在卖不动了，银行的贷款可得按时还，只得一降再降的出手，就这样都还卖不动，又怎么会增值？

第二，过去十几年的房地产扩张，掏空了购房者几代人的口袋，无意中导致了消费降级，消费市场萎靡，又进一步导致商业活动乏力，进而又对就业和工资增长造成了严重影响，最终又导致人们的口袋进一步拮据，到如今形成了“现金为王”、“捂着口袋”过日子的现状。在“35岁即失业”的残酷现实下，谁都不敢轻易再投资大宗商品，进一步导致房产交易萎缩，就更不可能出现房子增值的情况。

第三，国内的现状是结婚率、人口出生率都出现双双下滑，年轻人对恋爱、结婚都已经麻木，已经不再像以前那样有着强烈的“为了结婚而买房”的需求，况且现在的年轻人大部分家里已经购房，甚至有多套房子，在如此背景下，房子自然很难卖得动。一边是没有强烈的市场需求，一边是投机者要面对的还款压力，房价自然而然的会继续“一路向西”下滑。

第四，国内现在很多房子已经有十几二十年的房龄，不少房子开始出现墙体老化、设备落后、环境变差的情况，在以前房地产行业紧俏的行情下，这些问题不是问题，依旧会有人购买和租住，然而现在房子库存这么大，买房者着急出手，买房者挑挑拣拣，这些老房子自然而然没有多少人问津，这批房子将会是持有成本增高的第一批“受害者”。

当然，现在房地产不景气的局面也不是大家所希望看到的，毕竟这种情况对国内经济的影响是非常巨大，也会直接和间接的影响社会生活的方方面面，希望未来国家出台合适的政策，积极的改善现在的局面。