文章提要：

①股权冻结公告不低于5次，违约频发涉数亿资产被查封

②子公司市值不抵民营房企一次面粉钱

③入列被执行人8次，借旧还新高价拿地+限购市场后遗症

④混改迷局：绯闻对象涉保利万科融创碧桂园等

撰文 | 王迪  来源 | 凤凰网房产

前有权健百亿保健帝国轰然倒塌，后有渤海钢铁集团破产陷重整，直销巨头天狮集团涉多起刑事案……天津，这座城市见证着企业兴起、繁荣，也交织着企业的没落及重组。

被誉为“城市建设‘主力军’、房产开发‘国家队’民生改善‘排头兵’”的天津市大型房地产国企——天津房地产集团有限公司（以下简称，天房集团）近日来似乎遇到了些麻烦。

先是，中信信托再次拉响天房“警报”，天房发展5亿债务展期一年，控股股东天房集团所持股份被全部冻结；后是4月17日，天房发展发布2013年公司债券2020年度付息公告， 债权利率为8.90%；如果按照债券之前发行总额人民币12 亿元来计算，天房发展需要在付息日4 月 27 日偿还1.068亿元。

凤凰网房产梳理发现，除了此项付息之外，在4月到9月天房集团还将迎来6个密集付息日。涉及债券有“18天房1A”、“18天房1B”"16天房03"“16天房04”“15天房PPN001”等，债券利息多为5.37%、6.98%、5.95%。

4月到9月天房集团需付息情况

各大债券先后“吸血”天房，折射的是早年间天房高速借债拿地的“后遗症”。“混改”之声隐现背后，中弘及北大方正债券违约冻结重组“风波”是否又会给天房一些启迪？

拆东墙补西墙   高利借款“埋雷”拉响警报

2014年7月，由天房集团、房信集团完成重组之后的天房集团在资本借款市场出手阔绰了起来。

凤凰网房产梳理发现，截至目前，天房集团及其子公司目前涉及4次租赁融资、7次应收账款融资、境内债券存量债16只、境外存量债1只，股权质押累计52次，信托融资1次，而牵扯的质押方涉及到中信信托、天津国恒投资、信达资产、天津市政投资、天津地铁资源投资、天津港（集团）、平安信托、上海国际信托等，其中，质押给中信信托及天津国恒投资高达9次。

天房集团及子公司融资图谱

引起业内最为关注的莫过于，4月14日的天房发展控股股东所持股份全部冻结一事，而向北京市第四中级人民法院申请 1.99 亿元范围内财产质押保全申请的就是中信信托，冻结股份数149622450 股，占公司总股本的13.53%。而在此前2018年以来，天房集团关于冻结事情的公告不少于5次。

屋漏偏逢连夜雨，就在今年3月10日，平安信托有限责任公司向广东省深圳市中级人民法院申请 17 亿元范围内的财产保全，天房集团所持有本公司的股份全部被司法轮候冻结，占公司总股本的13.53%，短短一个月冻结两次，原因都涉及金融借款合同纠纷。

无独有偶的而是，此前因债务纠纷，2019年，中国外贸金融租赁有限公司及北京国资融资租赁股份有限公司分别向法院申请请求查封、扣押或冻结天津天房津滨新城投资有限公司、天津市天政基础设施建设有限公司、天津房地产集团有限公司价值人民币 1.24亿元的财产及天津市团泊湖投资发展有限公司、天津房地产集团有限公司所有的财产，限额人民币 1.78亿元。

“一但有资产被冻结，各机构都会跟进，还钱，或者成立责主托管方处理，债主会把资产处理掉拿回本息，多数会贱卖，最后的解说结果可能是资不抵债。”优淘城总裁薛建雄对凤凰网房产表示。

天房集团确实有些“危机”累累的感觉。近一年来，天房集团子公司上市公司天房发展披露公告除了常规的股东会议及人员调整之外，贯穿始终的几大主题便是：冻结、付息、违约、股权转让，外加媒体报道澄清。

一切的发展似乎与借旧还新及高价拿地密切相关。

今年3月因为上市公司天房发展的子公司无法一次性清偿债务本金，一款保险债权投资计划面临还款逾期风险。“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”，规模5亿。而上述计划可以追溯到2014年5月21日，天房集团刚刚整合完成，为了拿下天津北辰区北辰道北侧项目地块而进行了股权质押、债权投资等多笔融资。

伴随着发债、买地、还债、借债，天房集团似乎陷入了一种循环。2015年天房发展以41亿底价拿下天津年内总价地王；2016年6月，又以102亿元拿地入列天津史上总价地王第二位。

据公开资料显示，仅在2014年至2016年期间，天房发展拿下地王项目接近10个，拿地金额超过了350亿元。地王项目一方面增加了天房发展的债务，而另一方面，伴随2016年下半年天津出台的一系列限购政策也让天房集团去化成为难题。

子公司天房发展的现状似乎能说明问题。

公告显示，2019年前三季度，天房发展在营业收入及净利润有所增长，但是（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积7.97万平方米，同比减少28.97%；实现合同销售金额19.60亿元，同比减少27.70%。经营活动产生的现金流量净额为614,105,652.48元，比上年同期下滑86.87%；基本每股收益为0.1978元/股。

天房发展现金流情况

仅从之前天房集团公布的数据来看，截至2018年3月31日，天房集团资产总额2179.39亿元，负债总额1896.89亿元，营业收入20.01亿元，净利润为负5.15亿元。

“天津市场这几年其实不太好，天房现在这个局面跟高价拿地密切有关。”建诚晟业联合创始人、建和城研究中心主任何田分析称。

时年，“3.31”新政之后天津作为北京楼市追随者，房价继续下跌，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。

债务筑高台  子公司市值不抵民营房企一次“面粉钱”

面对接连违约、股份冻结等随之而来的噩耗，今年以来，天房集团8次被列为了被执行人，而债务像一座“大山”一样压在了天房集团身上。

部分入列被执行人情况

凤凰网房产并没有查阅到目前天房集团的最新债务数额，但就2018年中报显示,天房集团总负债为1206.13亿元,其中，短期债务364.85亿元。据企业预警通显示，天房集团债券规模为83.35亿元，存量只数为8只，而近一年以内的代偿规模达到60亿元，1到3年的债券规模超过20亿元，存在明显短债压力。

旧债加“新约”压力自然不必多说，从天房发展2018年中旬以来的公告看，天房发展多次进行股权转让并为子公司提供担保。

今年1月份，天房发展为下属全资子公司苏州投资出售目前持有的控股子公司津鑫共创51%股权，对应权益6213万元，而截至目前的对外担保子公司高达23个，涉及天津市华景房地产开发、天津泰达恒生房地产等。

天房集团企业图谱

近年来，“勒紧裤腰带过日子”似乎成为了天房集团的真实写照。2018年,天房集团党委书记、董事长邸达被查,随后,王振宇走马上任天房集团董事长。

据相关媒体报道称，王振宇走马上任之后，为“开源节流”，公司主要领导全部拿的是天津市最低的工资标准（每月2050元），且不允许辞职。

搭上“国字头”房企的快车，车速想飙得更快一些，但是资本市场似乎并不买账。

凤凰网房产就天房集团旗下上市平台天房发展进行了梳理，发现其目前市值仅有28.08亿元，相比于最近绿城80.48亿元入手北京两宗不限价地块，恒大21亿城郊北京拿地、保利单月84.87亿元拿地来说，市值抵不过龙头房企的一次“面粉钱”，让市值更显惨淡。

此外，天房发展今年2月以来的股价一直维持在2.5元/股左右，并没有太大的起色，市净率、毛利率、ROE、净资产等数值也并不尽如人意，4月16日股票交易净买入为-108万元。

天房发展股票交易动态

重组后混改 “雷声大雨点小”   入驻民企机率几何？

如今，债务、发展迟缓等遭遇“危机重重”，天房集团是否会进一步加速混改步伐？

天津市曾经对天房集团寄予了厚望。2017年6月，天津市曾推出40多家市属集团的194个国企混改项目，其中包括天房的混改项目。只是，期间历经波折。

时年，天津市国资委在天津产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息，拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者，拟引入的投资者持股比例为40%-60%。而投资者必须为国内房地产企业综合实力前30强。

坊间有传闻称，参与混改的意向企业不在少数，包括万科、融创、碧桂园、泰禾等知名房企，但之后则未有明显迹象。

保利一度成为参与混改的主角，这起源于2018年底，天津市与中国保利集团有限公司签署合作框架协议。此种消息在2019年4月被打破，传言称保利集团已退出天房集团的共管状态。

同样发家于天津的融创也曾成为天房混改的“绯闻”对象，而 2019年8月孙宏斌的表态似乎说明了未有进展。

高贵出身，却历经命运多舛，天房集团近年来人事动荡也让混改进程有所放缓。2018年，天房发展董事长熊光宇和董事、总经理毛铁双双递交辞职报告。

就目前的发展来看，换帅风波之后的天房集团新任董事长王振宇之前的职务为天津市国资委副主任，作为多年国资委系统的“老兵”，似乎也并没有将天房集团从“泥潭”中彻底解救出来。

天房发展股价变动情况

"出问题之后，引入新的股东或资金投入方，一方面尽量缓解存量资产问题，另一方面引入民企混改,诸如之前说的保利、融创，都是属于产品和营销能力更强的公司，或会加强项目开拓销售，让未来现金流好转。”何田分析称，天房是本地国企，政府也可能通过债转股、投入更多资源等方式给予支持。一直放着，或许等死，需要引入丰富的资金和好的管理来推动。”

历经大股东质押、债务违约、“割肉”还债、股份遭冻结、混改迷局……站在房地产市场的十字路口，迎接天房集团的究竟是“暴风骤雨”还是“彩虹初见”呢？

注：作者王迪长期关注财经、商业、房产等领域