作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

据波哥看楼市观察，近日市场消息显示，华润万象生活执行董事、总裁喻霖康发给合作伙伴的内部信宣布，正式任命Vuthy Penn先生为公司首席商务顾问，将直接向他及董事长李欣汇报工作。

据波哥了解，这也是华润万象生活首次任命商业“顾问”。

据其内部信透露，Vuthy多年来在大中华区、亚太区、欧洲和中东地区的零售地产规划和租赁方面积累了丰富的经验。他的专业知识将为华润万象生活的现有项目组合及新项目储备提供额外的战略洞察、规划与执行力量。

喻霖康还在内部信中写道：“Vuthy的加入将与我们现有的团队形成强大的协同效应，进一步巩固并拓展我们的全球合作伙伴关系，助力公司推动业务运营的发展和项目的优化。”

据悉，自 2003年以来，Vuthy Penn一直定居于亚洲，协助房地产开发商在亚太地区、欧洲和中东地区的奢侈品定位综合开发项目中规划和租赁零售业务。

自2015年起，他开始专注于中国市场，专门从事奢侈品集团和核心独立奢侈品牌的租赁事项。Vuthy的经验使他能够广泛且深入地接触到全球范围内国际品牌负责人，并充分了解开发商和品牌的需求、标准与困扰，帮助其实现增长。

2023年，Vuthy被任命为 BuyQuickly的特别顾问。

简析：

如上，据波哥看楼市分析，帅哥Vuthy，此时来担当华润商业板块的顾问，对华润而言，是头一遭的事情，数十年来高端商业和经营型物业等领域，早已成为了国内商业范畴的“一哥”，按近期财报的数据，4275多亿元的自持类商业资产规模、391亿的营收，96亿的净利润等，其综合指标绝对是行业的老大了，叠加华润在本土类高端商业的占比等，基本已经变成了国内商业的领跑者。

同时，据波哥了解，在国内的商业地产上，华润置地起步的时间也比较早，超越了很多的同行——远在2004年，华润置地，就推出首个旗舰店商业地产项目，这个店后来一年租金就是10.2个亿；尔后，在赚得盆满钵满后，2005年华润置地更是从公司战略确定“开发+投资型商业物业”双驱动战略，而把商业作为了自己重要和核心的业务之一。

才逐步造就了目前的咖位。

其起步的时间，似乎比万达、新城控股和龙湖等更早，其打法也不太一样，后三者基本做的都是普通和传统的卖场，其出发点皆为匹配房地产项目来讲故事的，更未从某区域的商业未来发展趋势和能级结构上进行战略性的思考，基本都是在为商业而商业的的小圈子里打转转。

因而，导致相关房企的竞争同质化程度越来越高，吾悦广场就不用说了，万达广场和龙湖天街等，二者的业绩不相上下，已被华润甩开一大截，说明了什么？

波哥个人认为，就是——

在商业经营方面，华润置地在商业地产的系统思考和数据等方面的沉淀上，有许多骨子里的深厚洞察，而不像龙湖那样到处去挖人的彷徨。

那么，为何，今年首次邀请有十年重奢类经验的老外，做自己的商业顾问？

据波哥看楼市观察，其原因，主要有二：

◢其一，华润商业战略见顶，需要更高维度的优质资源，来强身健体，再强优势和领跑

在2024年华润置地的业绩发布会上，董事长李欣就已经直接拍板定调了——华润置地经营性业务已经完全提升到集团战略。

鉴于零售商业的优秀业绩表现，强力支撑了华润置地，将商业板块，从以前的业务战略，上升和提高到集团的战略高度，未来对其支持和要求会更高。

因为，今年出现的一个大特点——随着各大房企财报的商业业绩数据的营收、利润、净利润贡献占比等核心指标不断走高等，以及表现出的强劲动能，让一众房企纷纷喊出了要重点强化商业业务的口号，并都斩钉截铁地表示要大力发展自己的经营性业务。

在房产市场依然疲软不举的当前，大家普遍失去了过去的雄风。

而商业市场，在各类业绩表现上，如同吃了一副“春药”，正斗志昂扬。

二者形成了强烈的反差，进而快速调整各自的策略，同时，一个可见的趋势是，接下来，零售地产及卖场类的竞争，将更加激烈。

华润，也有紧迫感和危机感，原来的优势还能否有效保持和可继续多久？

都将面临未来市场的严苛拷问。

业内，已经有同行开始来抄华润的作业了，一个典型迹象是

——今年春节前后，华润置地已有两员商业大将——包伟和黄萌，分别被龙湖和合生创展挖走，深度学习华润的打法、分流他手上的一些优质商业资源，来加持自己的商业发展，华润万象生活不可能不焦虑。

而要继续保持自己的领先地位，实际上，华润，目前也遇到了一个瓶颈，即使把商业战略升级到集团的高度，在企业架构和地位层面，已经到顶了，这个趋势基本是趋同的，别人也很容易做得到，缺乏差异性和难以形成有效的竞争壁垒和品牌护城河。

但是，又要实现业绩的持续增长，如果缺乏有力的杀手锏，将被后发者慢慢削弱，因而，导致华润商业，要在规模和质量上和运营等方面不断锤炼，并且三者之间要实现合理的均衡，最终都要回到“有质量的规模，有质量的运营”这一核心上来。

有鉴于此，为了有效解决诸如此类的问题，和维持自己的竞争优势，华润置地也是被逼得焦虑不已，不得不跳出国内商业竞争的固有模式——大家基本都是在国内市场上找资源、和进行相关品牌的竞争，而业态也基本趋同等。

此外，在高端市场，以港资为代表的对手，他们也在不断优化调整，也在分食着各类优质资源。

所以，华润万象生活，不得不从更宽广的界域和更高的维度，去巩固和强化自己的竞争优势，而继续拉大与其他竞争对手的距离，从优质资源的截留和层级上，进行升维，在对冲部分资源的流失和主动驱动一些资源的腾笼换鸟等方面，而达到以资源质量提升各卖场运维质量等改善的经营目标。

本次引入重奢界资深老外来做顾问，实际上，在波哥看来，就是华润置地为了化解自己商业战略焦虑的一大动作。

这次引进Vuthy，是一个狠招——直接从重奢类相关资源的源头去勾兑品牌了，将会带来一些新的资源，也可借助该老外的专业能力、人脉资源等，来开阔自己的视野和强化自己的运作能力等，毕竟这个顾问的工资或顾问费，必定是一个比较恐怖的数字，也没有那么好拿。

上面内部信中将这个顾问的各位职责做了一个比较笼统的描述——“他的专业知识将为华润万象生活的现有项目组合及新项目储备提供额外的战略洞察、规划与执行力量。”

可能，很多朋友不一定能完全搞得明白，或许会有一种看了等于没看的失离感，故而，波哥觉得，这句话还是写得比较漂亮的——既显得高大上，又充分表明了自己想要的东西，实际上，波哥认为，华润对该顾问的工作要求，主要还是在“执行力量”这四个字里。

什么意思啊？

简单来说，要按照集团的意思去执行哈——既要有执行力、又要有执行量！

执行什么？

说白了，就是去搞资源啊，因为你要一个天天满世界飞的老外，按马老师所说的“996”福报模式，来给华润搞规划或审图纸等，他不爆粗口才怪，经典的“发剋油”就会唾沫四溅了。

好了，不瞎扯了，大概就是这么回事，华润不好讲得透彻而已。

招“才”进“宝”罢了，跟合生和龙湖理出一辙，没那么复杂；只是各自的结构及高度不同。

◢其二，国内零售商业的红海类竞争时代，已然急速来临，各房企的商业发展压力增，华润也不例外

据波哥独家观察，这么多年来，早年不断在商业上有想法和做出许多努力和深度探索的一众同行，都渐渐成为了也起其他同行效仿和追赶的对象。

以前，住宅开发一枝独秀，基本不太费力就可以赚得盆满钵满，很多人对商业界不太感冒，最典型的就是恒大，在一个项目的后期，基本都会低价去处理掉这些商业资产，而迅速套现走人。

很多同行，都是这样做的，在上一个周期里。

而，那些很多年前，就已经进入商业领域的部分房企，没有把鸡蛋放在同一个篮子里，而今成为了许多同行羡慕的对象和典型。

想追赶，也不是三五年就能做到的，因为商业运营，是一个慢工出细活和赚慢钱的业务，不是把胸脯拍得振山响就可以做到的。

只能继续羡慕嫉妒恨。

有其果，皆有其因，无他。

据波哥独家观察，从2020年到今年，前三年，虽然各大商业体的业绩表现不错，事实上，并未引起很多房企的重点关注，比如中海、万科等，总觉得地产开发不会掉得那么快。

但是，目前都被严重打脸了。

回过头，颇有点百年身的物是人非的感觉了。

已被别人甩开一大截的距离，拍马难及了。

悔恨的泪水，都快变成一条大河了。

哭天喊地，也很难做得到。

终究，别人吃的盐，比你吃的饭还多，你不得不服，术业有专攻，不是吗？

在我们管理学上常说的“弯道超车”，这个曾经经典的理论模型，在新趋势的大变化下，越来越难以成立了。

商业趋势、产业结构、资源节点、驱动要素等，都在快速发生变化，特别是下行周期内，皆在推倒重来了，拷问的皆是现实和客观的有效价值，一切的美化和虚浮，都如湘江夜空中的烟火一样，昙花一现，无根无魂。

刹那间的绚烂，而已。

经不起历史风雨的持续摔打。

波哥是管理学出身的一个同学，对所谓的“弯道超车”有较深的感受——机会遍地时，英雄不问来处，“弯道超车”尚有可能，就如同波哥小时候，在家门口那条小溪，在春天涨大水的时候，随便用一个别针挂一段蚯蚓就可钓上一条黄古鱼一样，很轻松的，在六七岁就做到了。

并不稀奇，很多业内的小伙伴或许都有这样的生活体验吧。

如有，大家可以干一杯，互相来吹一下牛皮，哈哈！

好了，不跟大家调侃了，下面再来说一下上述的第二个观点，毕竟还是要从专业出发来分析一些问题，以免被业内的朋友去诟病，就不好了。

据波哥独家观察，在国内的高端类商业零售市场，已经进行了相对的分层：

——原来的港资为主的市场，已不断裂变为港资+央企+民企三元竞争的格局，港资依然顾我、民企不断涌动，早成中间层个别央企如华润等，两头被双向夹击之态势，华润万象生活，不着急吗？

虽然，后来者还未追上来，但其动作和战略意图，已经暴露无遗。

华润商业，能敢说自己永远会是商业一哥吗？

不讲远了，单从2024年这个大趋势来审视，商业地产也不是什么高科技，仅在战略铺排、发力时间的早晚、资源体系等方面有所差异而已，没有绝对的不可跨越的鸿沟，追上来，也没有那么难。

不讲华为之类的芯片了，华润商业这些东西会有那么复杂吗？

不就是多挖几个人吗？

并非科技界的核武器那样的高不可攀。

2024年伊始，国内各房企对商业或经营类业务的想法完全改变了，在思想上快速统一了，从过去的房开和物业，都急骤转向到商业领域上来了。

所以，波哥说，商业类资产的有效的创收与增利能力，已经是行业的明牌，大家都不会再去闲着了。

“红海”类竞争态势，将是大概率情况。

以上为宏观层面的一些解读，下面再简单介绍一下微观层面的些许故事，以供大家参考。

近期，波哥，在长沙与一些商业类同行在许多的交流中，实际上，华润商业已经遭遇到了一些现实的问题。

在长沙河西的项目中，原来准备引进的“万象城”这一高端品牌的项目，已经发生了很大的变形，其项目对面就是招商蛇口的18万方左右的卖场，两者短兵相接，这还不是最关键的问题。

最大的困惑，则是，在拿地之初，华润置地对区域政府有过承诺——要把华润万象城放到这个项目里面来，才会有那些优惠，如果华润食言而肥，地方政府这一关就不好过。

同时，近期业内朋友反映，由于长沙九龙仓国金中心IFS项目中，很多高奢类品牌被九龙仓制定了同城性的竞业条款等，很多优质品牌资源被九龙仓锁定，河西的万象城这一高端卖场，就会名不副实，如果最后的结果呈现，不是那么回事，必将会引发许多的负面舆情。

至少，有一点，是华润绕不开的一大难点——在武汉有板有眼，而在长沙拿着“万象城”来忽悠市场，湖湘人民肯定接受不了。

挂羊头卖狗肉，首先伤害的是自己，华润置地也承受不起。

而对竞争对手，他们巴不得华润商业板块，出现一些昏招而慢慢地抢步进位。

攻其弱点和短板，大家早就学会了。

综上所述，华润商业，以前在大家未晃过神的时刻，赢得了许多的发展机会；而今，大家都把刺刀砍向商业上，过往的有效的慢慢沉淀的发展方式，不可能再存在了。

商，如逆水行舟不进则退，391的营收情况，和龙湖的60%净利润的贡献值等，大各有偏重，并不能说某一个企业更牛 X，皆为相对的数据观察。

等等

华润商业板块，如果没有战略高度、细节层面的深度反思，和系统的资源体系的有效设计等，逐步流于平庸，也是迟早的事情。

大浪奔涌，碾压一切。

无论你是何种血脉和基因。

因为国家和民族要不断发展——能与时俱进的，自然可前行；否则，必将成为泥土。

大道争锋，弗远无界，不为尧存、不为舜亡。

写在最后：

据波哥看楼市独家观察，如上，本文，实际上，波哥，也开始只是简单来观察一下老外Vuthy加盟华润商业顾问这一事件，起初，并无太多的想法，不就是挖一个人吗？

然而，在行文的不断深化后，Vuthy来做华润商业的首个顾问，不得不引人深思。

因此，波哥看楼市，从更立体的角度，来做了一些更全面恩的分析及解读，以便能牵引各位去看到更多的真实情况，而不被华润或某些自媒体那些深深浅浅的言论所左右，其中，波哥最看不上的是，业内某些的平台，为了能在广告费上多挣几个铜板，都是在跪舔某些房企了，而令业界众多朋友鄙视。

当然，为了恰饭，可以理解，但不能只是为了恰饭，而忘记了自己的初心，所以，众多朋友和波哥根本看不上这些奴颜卑膝的乞讨者，精神风骨和基本坚守都没有了，你能客观给大家提供有效何靠谱的资讯吗？

你老爹，都不会相信。

也将带歪下一代。

而且，这不是一个自媒体领域的现象，比较普遍，在很多GM身上都可以看得到。

实乃是中国文化和思想的悲哀。

这并非众多朋友和波哥骨子里的清高，而是民族发展中核心灵魂的需要，华润、保利和万科等，有怎么样呢？

你能代表中国的民族和产业的进化吗？

你那个小脑袋，营养不良，你自己知道就可以了。

市场和吃瓜群众，也很清楚，不要老想着去愚弄市场。

谁比谁傻？

基本不存在了。

你那些花花肠子， 别人不知道吗？

只是为了给你保留一些面子，不想去说破而已。

譬如一个案例是：

万科的郁亮，他能够有效做到善终吗？

对此，大家，可以拭目以待。

华润，也如是。

至于，那些众多的民营公司，更无需去说什么了，都是为了名与利而来的，其路径会更加的惨白，也更加经不起产业的本底类诘问，皆为水面上的变化而已。

这就是波哥看楼市与其他账号的一个重大区别-——很多人在表面洋洋自得、自以为是，想去多赚几个铜板，波哥不差钱，也没有这个想法，故而能够更加客观。

因为，最近，找我们谈各类广告的人特别多，已经被搞烦了，我们也将关闭一些通道，按长沙话讲，有许多没有底气的“话夫子”，根本不具备与我们谈所谓业务的底本，也就是你不够格，虽然不好听，但事实，就是这么一回事。

上述的华润商业，想法和具体的要求层面，要合理匹配才能达成，而且都是实打实的，因为，这个年月，你跟别人讲那些天花乱坠的故事，会有人屌你吗？

别人都清醒得很。

然而很多人，还觉得自己很聪明，波哥也是醉了，暴句粗口，就是——你TMD，就是一个大傻 x，还在自以为是。

徒留笑柄。

诚然，据波哥看楼市观察，总结起来，华润商业的境界和觉悟，绝非这些“哈宝”（长沙话，即弱智）所能理解的，不可同日而语。

华润，是国内大趋势的代表；

其他，则是市场间的蝇营狗苟，以及相关的笑话，差异迥然。

你认不认同，那是你的事，与波哥无关。

因为大家的层次难以共振。

不是装 B，而是历史和现实。

有共鸣者，欢迎及时与我们交流探讨，其他的人，就不要去如无头苍蝇一般去自说自话了。

只能让业内众多的有识之士，去鄙视你。

将很不好看。