烂尾楼问题是今年经常被大家提及到的问题之一，很多朋友购买房产最后成为烂尾楼的很大一部分原因就是因为开发商资金链断裂，甚至有些楼盘是在五证齐全的情况下。说得再直白点，哪怕就是你购买了五证齐全的房产，房贷银行也给批了，在如今期房背景下房子也有可能成为烂尾。借此机会简单谈谈我的观察。

多数楼盘烂尾的原因都是资金链断裂，而期房交付为开发商资金链断裂提供了“温床”

第一、预售制度可以说在过去20多年对于房地产行业的发展提供了充足的保障，但是这种制度带来的潜在风险正在扩大，而且多数情况下购房者要背负多数风险。对于房企有所了解的朋友应该知道，房企之所以容易出现资金链问题，主要还是因为本身负债率过高导致的。可以说过高的资金杠杆率会使得房企为了尽快回笼资金做出任何出格的举动，毕竟资本本身就是逐利的。而预售制度（也就是大家所说的期房）的存在使得房产在2-3年后交付成为一种合法行为，在房价持续上涨的黄金期或许负面影响不明显，但是房住不炒背景下这种期房无法交付的情况会越来越普遍。

第二、房企资金链问题爆发主要还是因为自身负债过高，资金杠杆率过高导致的，跟手续齐全或者能否贷款关系不大。我身边就有这样一个哥们，2015年购买了当地一个中型开发商的房产，五证齐全预计是2016年底交房，谁知道后来出现资金链问题导致项目停工。最后还是在业主集资的情况下项目重新开启完工交付，但是已经比预期的交付时间晚了2年时间。所以，这里就给大家一个启示“房子烂尾与手续是否齐全没有直接关系”。

预售制度改革，现房销售的呼声越来越高，买方市场背景下预售制度改革势在必行

第一、房地产行业的自身“造血”能力不足已经不是秘密，行业毛利率高，但是负债也高。根据2018年的一组数据显示，国内前100强房企的平均毛利率都在30%左右，但是如果算上给予银行和各种借贷的利息支出，纯利润基本就回到了个位数，主要原因还是因为自身负债过高导致的。所以，引导房企改革具备足够造血能力是我们接下来要做的事情。

第二、现房销售或预售期变短应该是接下来符合条件的城市该做的事情。正常来说当项目进度到30%左右开发企业就可以申请预售证，不过显然如今这样的口子有点大。有些城市因地施策已经把这个比例提高到60%甚至80%，无疑对于一些项目完成度越高的楼盘，烂尾的概率就越低。所以，这也是我从年初到现在一直呼吁要进行预售制度改革，将30%这个标准进行提高，取消预售制度不现实，但是我们提高到50%完成度才能办理预售证相信难度不大吧。

综上，在融资端调控背景下不少资金被严格管控下，房企获得资金的渠道越来越小，融资成本越来越高，这也就意味着哪怕是五证齐全的房产存在烂尾的概率也越来越高。如果是刚需朋友选择购房一定要认准品牌开发商或现房购买，起码多点保障。