经济观察报 记者丁文婷“万科以前大部分是以重资产和中资产来获取新的房源，由于能力的提升，泊寓在最近这一两年，项目获取大部分是轻资产的方式。”2022年业绩会上，万科总裁祝九胜介绍，2023年，万科要获取2万间以上的新房源，绝大部分是轻资产。

万科并不是第一家选择转向的房企长租公寓商。

长租公寓行业群雄逐鹿，“房企系”与“运营商系”作为长租公寓行业的两大阵营，在行业内几乎各占半壁江山。“房企系”通常以盘活自身存量资产起步，如万科、龙湖、碧桂园等，大多是利用自身的商办物业转化为长租房源，即重资产，继而大规模与资产持有者签订长期租赁合同，扩充中资产规模，实现更快的增长。

随着行业逐渐成熟，长租公寓企业开始向轻重两端分化。不同的“房企系”长租企业也走向了不同的路口，或轻重并举，或由重转轻。

截至2022年底，房企系集中式长租公寓运营商的开业规模，仅有万科、龙湖两家超过10万间——分别为17万间、11.6万间。作为房源管理规模TOP1、TOP2的长租公寓企业，万科泊寓和龙湖冠寓分别进行了怎样的探索和选择？

以“重”入局 借“中”扩张

2017年，长租公寓租赁市场异军突起。据安居客房产研究院不完全统计，2017年，国内长租公寓企业已超千家，公寓运营房屋数量超200万间。知名房产企业也选择了入局，纷纷开始对手上商用或自持物业进行包装，建设长租公寓。

万科是最早进入长租市场的参与者之一。2014年底，万科以广州万汇楼项目试点，利用自持商住两用的一些存量物业，正式入局长租业务。2016年4月，万科整合全国长租项目，统一为“泊寓”品牌。2018年5月，北京首个100%自持租赁项目万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。

2016年8月，龙湖集团正式推出其长租公寓品牌“冠寓”，起步之初，主要通过龙湖天街项目配套的商住物业打造长租公寓。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，从万科和龙湖的模式来看，两家在前半段大致的路径和发展脉络是相似的，即先通过自己的存量物业打造一批样板门店，存量物业也转化成它们目前重资产模式中占比很大的一部分，相当于压舱石产品。在做重资产旗舰店产品积累营建和运营经验的同时，为扩大规模同步开始发展包租模式。

2017年，万科和龙湖都开始发力包租，进入规模扩张阶段。万科启动了“万村计划”，专门对大湾区的城中村，和房东签订10-12年的长租约，统一进行装修改造升级后，交由泊寓运营管理出租。

2018年，泊寓的房源扩展速度是前一年的3倍，2019年，泊寓的总开业房源数量达到10万间以上，其中城中村内的长租公寓新增开业3.5万间，占全年新开间数的62.5%。一位知情人士透露，即便万村计划在2019年“触礁”，但万科泊寓超过5成的包租项目都来源于万村计划。

从时间线上看，龙湖冠寓在2018-2020年实现规模快速发展，2017年至2021年，冠寓的规模增长分别为1.5万、3.8万、2.2万、1.5万以及1.6万间。2021年，龙湖冠寓的规模在上市房企中排至第二。

“几乎与万科泊寓同时，龙湖冠寓也开始发力包租模式。”赵然介绍，在发展包租模式上，龙湖冠寓始终遵循一个严苛的投资模型，虽然每个公司都会有投资模型，但龙湖冠寓将这个投资模型执行得非常彻底，不符合测算标准的项目坚决不拿，这也帮助冠寓抵抗了风险。此外，龙湖冠寓背靠龙湖集团，资金端还是比较健康的。2019年初，龙湖集团时任首席执行官邵明晓曾表示，龙湖长租公寓的80%为中资产，其余两成是重资产。

试水新模式

在赵然看来，以万科、龙湖为代表的房企系开发商，对长租业务的轻重探索经历了三个阶段：第一阶段以盘活重资产自持为主，同时尝试拓展包租模式；第二个阶段以中资产扩张为主；第三个阶段的一个标志性时间点是2017年下半年。当年8月，国土资源部、住建部联合发文，探索在北京、上海、南京等多个城市试点集体建设用地建租赁住房，为住房租赁市场增加新供给。当月，上海土地拍卖市场首次推出租赁住房地块，所建物业仅用于出租，不得出售。

根据《北京城市总体规划（2016-2035）》的要求，2017-2021年，北京市将供应150万套住房，其中租赁住房50万套，主要在集体土地上建设。2018年，首批集体土地租赁房项目签约、开工建设，吸引了包括万科、华润、首创等房企参与。

其中，万科拿下多块集体用地，在北京相继打造了成寿寺、高立庄等租赁社区。万科北京泊寓成寿寺社区项目是北京成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科，万科前期只需投入建设开发成本。

2022年9月，万科曾透露，从2018年成寿寺项目取得立项批复到2022年，在北京获取集体用地租赁住房2.2万余间，约占市场3成。

“R4土地、集体用地等专项租赁式住宅用地纷纷入市，企业都开始尝试以重资产模式扩张规模。”赵然表示。

2020年12月底，福建首次招投标出让的集体租赁住房用地被龙湖冠寓拿下，这也是龙湖拿下的首个纯租赁住房重资产项目。龙湖冠寓在重资产土地获取上一直都较为严苛。

一位长租公寓业内人士介绍，近年来，在土地层面，龙湖只在福州拿了一块集体用地，且这块集体土地是走招拍挂流程获取的，福州是集体用地试点城市之一，“这样的地块在产权上更加清晰，类似华润有巢在上海松江泗泾拿的集体用地，将来可以通过土地变性转成专项用地，通过REITs的方式退出。”

值得注意的是，以北京为例，仅有大兴区在集体用地试点范围内，这也意味着其他区域集体土地的退出目前仍存在政策的不明确。

轻重之选

随着市场需求变化以及政策加持，曾经被企业广泛使用的包租模式逐渐成为“非主流”，长租公寓市场运营模式逐步向轻资产和重资产两端发展。

2020年10月保障性租赁住房的概念首次被提出。2021年7月，国务院发文提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计。各大城市陆续制定了大规模保障性租赁住房的建设任务，各个地方国企平台都承担了建设任务，但仅有少量国企成立了租赁住房运营管理公司，大部分持有专属租赁用地的国企，选择让第三方运营商来承担日常的运营管理。这也让众多长租公寓企业看到了机会。

龙湖冠寓向经济观察报表示，2020年底至2021年5月，龙湖冠寓曾大力拓展轻资产项目，当时做出这个选择的原因之一，正是看到地方国资平台及主体大量进入长租和保障租赁住房市场，而短期内其缺乏经营能力的市场现状，经过3年多发展，龙湖冠寓团队已经具备了市场领先的运营管理能力。

万科也是在2021年左右进行轻资产转向，甚至更为“坚决”。

近年来，万科泊寓探索过多种业务模式，包括自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、与国企成立合资平台、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等业务发展模式。“虽然目前因为早期中资产积累的影响，万科中资产项目占比仍超50%，但目前万科只会拿轻、重两种模式的项目，几乎不拿包租项目了，上述业内人士表示。

不同的是，龙湖冠寓是少数仍在拿中资产项目的运营商，克而瑞租售研究总监李见林表示，龙湖冠寓目前中资产比例过半，一方面，在中资产扩张上，冠寓已经形成了很强的商业逻辑，有一套非常严密的财务标准，能够算得过来账；另一方面，这样的选择也与冠寓的城市布局相关。据克而瑞监测，龙湖冠寓在深圳、杭州、南京、武汉、成都等重点城市的开业房源规模位居集中式公寓TOP5，其中，武汉、成都的开业规模位居TOP1。

李见林表示，龙湖冠寓核心布局在二线城市，帮助地方政府盘活一些存量物业。“一些地方政府希望引进龙头开发商对物业进行改造和运营输出，企业能获得一个较低的租金成本。”并且，在目前少有企业走中资产模式的情况下，竞争就少了，反倒可以把物业租金压得很低。

龙湖方面对经济观察报表示，截至2022年12月31日，龙湖冠寓已开业房源中重资产项目数量占比20%左右，中、轻资产占比80%左右。但龙湖冠寓当前并未对轻、中、重资产各类业务有严格的刻度比例，按照聚焦高量级城市和高量级城市板块对项目进行投资甄别筛选。