今年是东莞进行深度城市化的第二年，多个项目已陆续落地，更多美好场景正在兑现中。

根据东莞3年深度城市化计划，有60个深度城市化项目，超7000亿投资，其中城中村改造项目备受热捧。

值得注意的是东莞楼市深度调整已有3年，房企生态位正发生巨变，这对于东莞本土房企来说，这可能是一次“弯道超车”的机会？另外，租金是影响住房价值的核心变量，你有什么看法？

上新4个旧改盘，本土房企踩准涨价前兆？

东莞旧改陆续进入兑现阶段，东城区域的旧改项目呈现井喷的节奏了。其中，东莞本土房企的旧改楼盘额外抢眼，例如光大天骄国际、鼎峰源啟、民盈高田国贸府和海德旧改项目。

海德旧改项目示意图这四个旧改项目的总投资达200多亿元，并且还是卡在东莞房价持续滑行的阶段要井喷上市，难道是提前感知到未来东莞房价的走势？本土开发商有准备的突袭，可能是踩准了东莞楼市价值爆发的前夜吗？他们凭借着自身熟悉的地域优势，加上东莞大力发展的旧改方案，有机会在这一次抢占回部分失去的市场份额。

有个问题可以探讨一下，即将上市的光大天骄国际实际售价多少才会获得市场认可呢？有人铁粉朋友说，超过4.5万/平就不想下手了。不过，目前东莞楼市需要平衡供需关系，进而丝滑进入房地产的发展新模式。值得注意的是在不能多卖宅地的时候，东莞不仅大搞城中村改造项目，还要落地多个配售型保障房项目，也是一种“地方融资渠道”，同时还壮大了G有资产份额。

花38.74亿拍地，三家本土房企失算了？

过去3年，东莞3家本土房企逆势在公开市场拍地，传递着是什么信号呢？其中，2022年珑远在大岭山花了21.01亿拿下一宗宅地，折合楼面价约1.4万/平，项目售价不及预期中。

新世纪首铸君汇府示意图2023年新世纪在石碣花了15.39亿拿下一宗宅地，折合楼面价约0.98万/平，项目售价也不及预期中。2023年众筑在东坑花了2.34亿拿下一宗宅地，折合楼面价约0.78万/平，项目售价暂时符合预期中。例如，众筑项目松湖瑧府，已拿预售证的1号楼有104套，备案均价2.3万/平，实际售价1.7万/平左右，目前未售房源有100套(数据来自:莞E住建)。从目前3家本土房企的项目销售情况来看，市场环境急速变化，使得售价背离了预期，一定程度上也意味着“预期”无法与市场同行。有时候本土房企也有点“黄袍加身”，需要咬着牙上，这就是觉悟。对于当下东莞楼市，市场的能量远超人力，遵守规律是度过周期的最合适选择。

央妈喊话：租售比2%，东莞房价会如何？

近期，央妈发布了2024年第二季度货币政策执行报告专栏，重点提到了租金是影响住房价值的核心变量。第一种:租金不变，房价滑行。简单来说就是一线城市租售比已达2%，二三线城市也升至3%左右，那么东莞这座城市是否可以简化2%至3%租售比推算市场上7成楼盘的售价合理性。

注:租售比也可参考国债收益率的变化，最新5年期国债收益率为2.3%。第二种:房价不变，租金上涨。大家可能都感受到现在的“低通胀”压力，假如房价不变而房租拉涨，是否就可以实现东莞房子租售比的更合理性。

金融政策支持住房租赁市场正如央妈所讲的大力用金融政策支持发展住房租赁市场，看齐租售比2%至3%，是不是可以通过金融支持拉涨租金来实现本轮楼市大转换呢？

例如，东莞一套挂牌200万的房子，一年租金3万，现在租售比仅有1.5%，未来把年租金改为4万，这样这套房子的租售比就达到2%，甚至年租金涨到6万，租售比就达到3%了。近期，听说深圳部分公租房也涨租了。这个事传递着是在租售同权下，综合配套更好的公租房，租金也会适时出现调整。对此，涨租金需要一座城市综合实力的体现，那么这次部分城市会不会出现房租(商品房)上涨先于房价的路径？

影响房价走势的因素有预期、收入变化、租售比、供需关系、配套、竞品、产品、楼龄、物业等，需要具体楼盘具体盘算。如松山湖的金域松湖预售比核算来看，户型约97平租金大概2500元/月，一年合计3万租金，按2%租售比计算，售价才150万左右，但是业主普遍挂牌价260万左右，100万的价差是“书包”带来额外溢价；但是松山湖的三限房可能会持续影响这类型楼盘的售价，稀释了购买力往二手房领域的集中释放。

这里需要重点强调的是豪宅不在租售比的核算范畴内，必须考虑金融性带来的额外溢价，何况其配套、品质、圈层等更有优势。值得注意的是新规下，更高的得房率、更优秀的产品和更好的品质，或许是未来新房售价拉开老旧房子售价距离的关键突破口，所以也不能简单套用租售比核算部分新房的售价合理性。

房叔有话说:楼市四轮抄底，第一轮地方下场，例如下场收储商品房作保障房；第二轮大宗资产交易，例如一线城市亿或者十亿级别的房产(酒店、写字楼等)；第三轮高端改善或者豪宅，例如大几百万或千万级别的好房子；第四轮才是大众买的房子，例如不超300万的房子。上述步骤大体上有顺序之分，不能全部用作标准答案。房价上涨不仅与租售比有关，还与收入比有关，更与预期有关。