因工作原因，需要在珠海停留一周的时间，除了2天的工作时间，剩余几天就给自己放了个小假，顺道去香港，CityWalk一下，现场感受东方之珠的魅力，跟随着经典港片的记忆去打卡。

如今去香港实在是太方便了。从珠海的陆路口岸坐大巴车，沿着气势恢宏的澳珠澳大桥，1个小时就达到了，海关安检甚至比国内机场还要快捷。线上购买了漫游流量，连一块钱的港币都没有兑换，大部分商家支持微信和支付宝线上支付，结算的时候直接换算汇率即可。

公共交通尝试了一遍，地铁、城市观光大巴、小巴快线、有轨的叮叮车、收费奇高的出租车、天星小轮、天平山顶缆车等，打卡了一个又一个熟悉的地名和景点。

沿着弥敦道去了重庆大厦一楼，到处是印巴人的开设的小摊，各种肤色的人群在里面穿梭，瞬间浮现了王家卫《重庆森林》中金城武与林青霞插肩的镜头；

步行去了弥敦道附近的旧油麻地警署，电影《无间道》、《古惑仔》、《半支烟》、《黑社会》、《夺命金》等油麻地警署的镜头，历历在目；

庙街是白天去的，没有灵魂，但是看到庙街的牌坊和狭窄的街道，脑中立马浮现了《食神》里周星驰点评杂碎面的画面；

半山自动扶梯果然只有上山的，下山的台阶很缓，《重庆森林》里最擅长拍摄女人的王家卫把王菲拍成了人间精灵；

维多利亚港的海风很温柔，空气里没有一丁点咸湿的味道；

星光大道上到处是熟悉的港星名字和手印，忍不住用手去触摸；

两侧的高楼大厦比肩接踵，熟悉的样子有点梦幻有点不真实。

打开高德地图导航，在城市的街道里闲逛，如果不是在天桥上看到一群群菲佣围坐在一起打牌，如果不是迎面而来肤色各异的人群和听到五花八门的语言，如果不是川流如织的双层巴士，和在大陆的城市没有任何两样。

打卡是表象，现场感受最重要，学习体会是目的。

居住的酒店是坐落在香港九龙红磡黄埔花园的香港海逸酒店，查询资料得知是李首富的产业，旁边就是香港豪宅代表之一的海名轩，70多层的超高层，俯视维多利亚港的宽阔视野，更多的是密集的黄埔花园系列，接近40年左右老房子的外墙用的马赛克，颜色虽不光鲜但也不太老旧。

尖沙咀到处是几十年以上的老房子，用竹竿支撑起来用尼龙网罩起来进行外墙修葺，大部分的空调还是窗机而不是挂机。这或许就是香港最真实的一面，既有现代都市的繁华，又保留了城市发展的历史印记！

但是，在香港两天的时间里，探索了九龙和香港岛在内的20%区域（高德地图显示），竟然没有发现一处烂尾楼！

查询了一些相关资料，香港房地产市场的发展历史将行业的周期属性表现的淋漓尽致。房地产见证了香港从渔村小港到国际航运港口中心、金融中心的蜕变，房地产见证了香港工业化及城市化推动的经济腾飞，房地产也见证了无数香港人生活的酸甜苦辣。

有人踏准周期扶摇直上建立无可匹敌的商业帝国，也有人误判周期黯然出局从此退出历史舞台。香港房地产历史，是一段充满奋斗的历史，是一段令人癫狂的历史，也是一段饱含血泪的历史。

1、预售证是中国人的原创智慧，香港是鼻祖。在英资资本控制之前，香港的房地产发展进程缓慢，霍英东首创了分期付款的售“楼花”制度是房地产市场里程碑式的创新，中国人传统骨子里对房产和土地等不动产的执着，给香港的房地产的腾飞插上了翅膀，让改革开放后的大陆抄了现成的作业。

2、日渐完善的监管体系是教训买出来的。香港的预售制度要求开发商必须确保有足够资金完工，并通过信托专户实现破产风险隔离，保障资金安全。购房者的订金锁定在信托账户，直到项目完工确认交付后，开发商才会收到款项。香港的资金监管同样严格，开发企业需在指定信托账户存入项目所需建筑费，且不能自由提取。建设过程中，开发企业凭“建筑师证明书”申请取回建筑费，确保款项用途必须为支付建筑费。香港政府通过透明房地产市场交易信息、健全土地管理制度等措施，对房地产市场进行有效调控。

3、香港房企经营模式经历了多轮的行业周期。香港早期地价便宜租金回报率高，地产公司的主要经营模式是置业收租。二战后地价走高租金回报率下降，同时随着“分层出售”、“分期付款”的经营模式创新，地产公司得以使用杠杆资金撬动更多资源，周转开发成为主流模式。98年金融信贷资金大幅收紧，土地储备亦吃紧让地产公司开始调整开发模式，纷纷加大自持物业的布局，使运营模式变得相对更加永续，降低经营风险。

现如今，

大陆的房地产市场遇到了前所未有的挑战，

同时面临调控政策实施带来的机遇，

没有永远涨价的房产，

更没有持续掉价的资产，

有的是不断变化中行业周期的兴衰，以及由此带来的世界百态。

以史为镜可以知兴替！

香港房地产一百多年的发展历史，为我们提供了大量的样本和经验。无论是宏观行业、中观企业还是微观个人，几乎都能从中窥探到影子，择其善者而从之，其不善者而改之才是我们追求的最终目标。

两天的时间太短暂，走马观花；

思考的时间要很长，分析研究；

行万里路，看人间百态，用文字记录所见所想所得。

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