上月中旬，我写过一篇《学区房，价格跳水了》的文章，介绍了北上广深四大一线城市顶流学区房价格的遭遇：

疯狂跳水。

顶流城市尚且如此，其他城市又能好过到哪儿去。

二线城市领头羊的杭州，顶流学区房也遭遇了价格腰斩。

杭州耀江文鼎苑近期成交了一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。

有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。

南京的顶流学区房，同样遭遇价格腰斩。

近日，时代财经发表了一篇关于南京学区房现状的文章《南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右》，其中披露：

1、对口金陵汇文小学和金陵汇文中学的清河新寓一村，7月成交了一套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年成交的同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。

2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米，40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平方米，而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右

2、赤壁路小学对应的龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。

3、2019至2021年，是南京学区房行情高峰。2021年迄今，房价约降了一半左右。

在房地产基本面整体疯狂调整的带动下，顶流城市的顶流学区房价格跳水，已经成为了普遍现象。

以我所在的深圳来看，乐有家就经常发布学区房价格的分析报告。今年年初，乐有家就发布过一份深圳学区房楼市年报，其中披露：

过去五年，深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。

价格重创背后，是需求量的极速萎缩。

分区来看，去年各区成交量中，相较于高点时期跌幅最大的是宝安区，成交量跌幅76.3%。其次是罗湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龙岗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龙华下跌了51.9%。

各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在20%以上。

南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。

龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。

上面已经看到，深圳六大名校学区房的价格，已经从2021年高点的13万+跌至去年年末的10万+。

而今年上半年，深圳六大名校片区学区房价格跌至9.27万元，即将跌破9万元。

公众号“广州PLUS”几个月前梳理过一组数据，广州部分区域名校学区房过去一年的价格变化情况。

天河热门的学区房基本上都没逃过价格下跌的命运，部分小区近一年更是跌超10%。

龙口西小学学区房：协和新世界跌破了10万/平，跌幅达到13.2%，金鼎大厦也跌了11.2%。

华阳小学学区房：除了朝晖苑涨了3.5%之外，天文苑和恒达苑都下跌超过8%。

天府路小学学区房：叠翠台和环宇花园分别跌了10%、11.1%，隽园也跌了近1万/平。

海珠区，愉景雅苑成交价一年跌了7.9%。

荔湾区跌幅最大的两个小区怡福花园、芬芳小区，跌幅都在8%以上。

黄埔区所列举的几个热门学区房，过去一年跌幅基本都在10%以上，其中万科幸福誉一年跌幅接近20%。

南沙区的优山悦海，均价跌破了“2”，均价“1”字打头。时代云图、南沙湾御苑，一年跌幅都在10%以上。

北京方面，去年第一财经就发布过一篇针对北京学区房价格跳水的文章《顶级学区房价格大滑坡，20万/平的“老破小”已成过去式》。文章介绍：

与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园，高点时期挂牌价突破了16万元/平方米，成交价最高达到了14.5万元，如今成交价跌至11万至12万元/平方米。

上海方面，价格下跌最夸张的，则是位于浦东新区的仁恒河滨城二期，高点时期成交价2520万元，今年5月份的成交价1465万元，这意味着高位接盘的人，跌没了一千万。

学区房的跳水，其实是时代的必然。

要理解学区房价格跳水的逻辑，首先我们得明白，它们曾经为何如此疯狂？

根本原因在于，制度设计助推。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

如今时移世易，一切都变了。

第一，房地产基本面变了。

过去几十年快速城镇化期间，中国的商品房经历了大开大合地建设，房屋供应早就过剩。

而此时，我们的人口又加速转向。

当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

在这种背景下，全国房价开启普跌模式，目前已经进入了深度调整周期。

以南京来说，南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。

到今年7月份，南京的二手房均价已经跌至22760元/平方米。也即从年初到如今，南京的二手房价格下跌了24%。

南京各区过去两年整体跌幅都很大。

本号根据两年前写南京楼市文章时保留的贝壳找房当时的南京各区二手房成交均价与如今的成交均价对比，制作了下图。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

可以看到，过去两年，南京无论是核心四区还是外围区，都进入了深度调整。

其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

大盘如此，泡沫巨大的顶流学区房，怎么扛？

第二，游戏规则变了。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。

教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。

天价学区房，不仅干扰房地产市场的价格，也对教育公平的原则进行了干扰。显然，在这种模式之下，好的学校，好的老师，永远只能是富裕家庭享用。于是，阶层愈发固化，寒门出贵子的事件，越来越少。

在这种背景下，打破僵局的教师轮岗制度应运而生。

教师轮岗规则制定最详实、执行最彻底的是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

北京提出，凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗；凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师，原则上均应进行交流轮岗。

教师轮岗尽管在大多数城市的执行力度目前还不够，但其震慑作用还是很大，是造成学区房价格的一个因素，但不是主要因素，主要因素还是另外两个，也即大环境改变、人口趋势改变。

第三，人口基本面变了，尤其是新生儿基本面变了。

人口是楼市的基石，这个基本面一旦晃动，结果可想而知。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口跌至902万人，相较于2016年1785万的高点，下降了49.5%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

且出生人口继续低于死亡人口，去年全国死亡人口1110万人，两者的差值208万刚好是去年人口减少的规模。

新生儿人口减少带来的直接结果，便是生源减少，并已经引发了幼儿园关闭潮。

教育部3月份召开的发布会上公布：

2023年，全国共有各级各类学校49.83万所，比上年减少2.02万所，下降3.9%；各级各类学历教育在校生2.91亿人，比上年减少151.26万人，下降0.52%

学生人数减少，当下主要集中在幼儿园。

2023年，学前教育在园幼儿4093.0万人。这一数据，相比于2022年，减少了534.55万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从历史数据来看，幼儿园在园人数在2020年就已经见顶，2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人，是多年来幼儿园在园人数首次减少。

2022年，在园人数加速减少，减少了177.66万人。在园人数加速减少之下，引发了幼儿园数量首次减少。

教育部公布的数据显示，2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。

今年3月1日，教育部召开的新闻发布会上披露：

全国共有幼儿园27.44万所。其中，普惠性幼儿园23.64万所，占全国幼儿园的比例86.16%，比上年增长1.2个百分点。全国共有学前教育在园幼儿4092.98万人。其中，普惠性幼儿园在园幼儿3717.01万人，占全国在园幼儿的比例90.81%，比上年增长1.26个百分点。

27.44万所幼儿园，相较于2022年的28.92万所，一年减少了1.48万所。数量已经二连降，且相比于2022年减少的5601所，关停潮明显加速了。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这种关停潮，每个人都能切身感受到。这次过年回家，农村的很多幼儿园都关闭了，以前一个镇有好几个幼儿园，现在一个镇基本就剩下一个幼儿园。

这种影响已经触及到了头部城市。

比如四大一线城市，幼儿园在园人数都在连降。

北京去年的在园人数相较于2021年减少了5.2万人，上海减少了7.6万人，广州减少了3.5万人，深圳减少了4.3万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

南京方面，幼儿园数量2022年见顶，去年减少了16所。在园人数2021年见顶，去年相较于2021年减少了3.23万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

至于其他地区，则降得更猛。比如前些天我写过的江西。

出生人口不断减少之下，江西省统计局数据显示，幼儿园在园人数于2020年见顶，当年为170万人，去年降至132.4万人。

制图：城市财经；数据：江西省统计局

人口趋势的改变，对楼市尤其是对高价学区房的冲击，是一个持续且漫长的过程，这个利空会持续作用下去。