500-600万是进入核心区的主要门槛，低于这个门槛，也有，但是位置和地段上基本属于郊区范围了，要么老、要么小。

我们看回近郊的荔湾和黄埔，主打的还是刚需和刚改，因为面积越来小了，并不适合改善。

改善人群主要掌握几个核心点：一是地段上要升级，比如从近郊到市区，二是要有三房两卫的优质产品，三是一定要带学校，最好是九年一贯制的，四是一定要以长持为主，短期内不要着急置换，除非特别有钱的。

至于地铁和商业配套，这个当前没有，未来有也可以。

目前这个预算如果是在天河，基本就是广园路以北，如果是在海珠，也都是在海珠西。

天河主要发展的还是天河智谷和天河智慧城，这里一是能承接金融城的购买力，同时本身也有产业，二是这里的地相对简单，没有车陂东圃那么多城中村复杂，拆不掉又贵得要死。

推荐这个板块除了楼龄新户型好之外，就是学校，片区内有清华附中一二期，天河执信，天河外国语，这些都是完全中学，今年中高考都是属于第一梯队，除天河执信有部分直升外，小升初都是面向全天河摇号的。

广园路以南都是老破大居多，比如骏景花园，楼龄旧户型差，很多人看不上，兰亭盛荟美林湖畔又没有学校，户型也比较过时，很多改善人群看不上。

另外还有两个楼龄次新的富力天禧和万科云启，学位也很一般，挤在城中村中，不过地段交通还是不错的，适合不需要学位的人群。

目前有选择的一个是广氮板块，这个板块以小高层低密度为主，北边规划有一个人才公园，未来会是低密度高端豪宅为主。

因为后面有个岑村机场，南边金融城因为限高问题拖了十年，虽然已经解除，但是广氮板块还是在限高范围之内，所以这个片区以后不会有楼层太高的房子。

这个板块是天河东目前唯一没有城中村的板块，上图就是当前的现状，有商业有学校，房子新户型好，离地铁21号棠东站1.2公里，19号线在广氮会有两个站，已经进入第四期地铁规划。

周边还有一个广州医科大学附属中医院，学校是奥林匹克智谷实验学校九年一贯制。

目前新盘有天河壹品，二手有阳华国花苑，以及天健上城，次新盘金地天河峰睿。

金地天河峰睿在2021年开盘的时候根本买不到，总共只有4栋楼，535户，目前放盘价是在7万左右，户型主要是97/105/115/132的三四房，总价在600-800万。

优点是户型还不错，但是太靠近广园快速，噪音粉尘是比较大的。

天健上城在这个板块算是比较优质的，花园不错，密度不高，但是这个小区想要买到好的户型很难，大部分还是以两房放盘居多，南向正规三房非常惜售，单价在6-7万，总价400-1000万的都有。

60-75之间都是两房，95-100方的三房两卫是最好的户型，但是放盘价都在700万以上。

之所以大家都放得比较贵，主要是这个板块非常宜居，卖掉之后如果不去珠江新城或琶洲，似乎都没有更好的选择，牛奶厂比这里还更偏。

以前天河壹品的价格是非常贵的，大概是7.5-10万之间，南向97的三房一度卖到8万多，120的四房要卖1000万，简直贵到离谱。

天河壹品因为户型做得比较极致，都是三加一或四房为主，现在天河壹品的价格比周边的二手要便宜，性价比出来了，甚至比已经交楼的二手要便宜，而且也是现楼，所见即所得。

目前南向96的四房也仅六百万出头，北向86的三房两卫500万左右。

还有一个是智慧城板块的保利天汇，这个盘是小新塘旧改，目前主要在卖的是五期，也是现楼了，五期比一二三期的花园要更大，圈层更高端一些，而且离马路最远，当前卖的价格比二三期还要便宜。

当前99-100的三房总价500万，116的四房价格大概是600万，130-136的四房大概是700万，单价在5.5万左右。

心疼一下七万多买回来的业主们，保利天汇五期已经是尾货，继续降价的可能性不大，而且，当前买房，建议大家还是以现房为主，起码已经封顶快收楼，避免买期房遇到维权的情况。

为什么天河壹品和保利天汇才卖五万多呢，而附近的越秀观樾和保利天瑞要卖八万多呢？

很多人可能不太清楚，天河壹品拿地时间是2016年，拿地较早，保利天汇是2012年开始旧改的小新塘，成本都很低，卖个5万也是有利润的。

此外，它们两个当时规定的容积率都在4以上，这个容积率肯定是不可能做低密度豪宅的。

而2021年之后拿地的保利天瑞和越秀观樾、臻颐府等，地价是4.2-5万，容积率在2-2.5之间，主打就是低密度豪宅，所以它们的价格必须得卖到7万以上，总价1000万以上才合适。

目前天河壹品和保利天汇应该是智慧城板块最后两个单价5万多，总价500万就能上车的刚改盘了，而且也是最靠近地铁口的，又有学校的，其他的改善盘包括牛奶厂是更加远离地铁的。

现有的新盘基本都是豪宅，总价高，接下来再卖的人才公园也都是以低密度的叠墅或小高层为主，总价会进一步上升，没办法，地价上去了，房价就下不来。

以上

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