果不其然，就在昨晚，广州、深圳接连出台新政……
01 广州大招来了！
5月28日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。同日，中国人民银行广东省分行发布广州市调整优化差别化住房信贷政策。
其中，有几项重点值得我们关注:
执行1.5成首付，并取消房贷利率下限
非限购区第三套房可以贷款
二手房取消限购。居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间
在限购区域购买住房，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇
新政一出台，各方都“炸”了。身为一线城市放松政策的“先行者”，在以往出台新政中广州大多走在前列。此次，上海先行一步调整限购，首付最低二成，仅一天过去，广州便紧跟其后，并且相较于其他两个一线城市力度更大、更彻底，足以证明广州“救市”的决心！
02 一线城市“四缺一”
目前，在四个一线城市里，已有三个落地“517”新政。
上海
5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。
深圳
5月28日晚间，深圳市官方媒体深圳特区报发布消息称，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
其中，深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。
深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
到目前为止，一线城市“降首付”大队中，只剩下北京还在“落单”！
对此，易居研究院研究总监严跃进认为，北京或于近日出台相关政策。目前，深圳政策和上海政策相似，首付比例皆降为20%，这充分说明一线城市正全面进入降首付降利率的重要阶段。预计全国仅北京、上海和深圳首套房首付比例为20%，其它城市均进入15%的行列。
另外，近期不少城市均在落实“517降首付降利率”的政策导向，预计未来各地普遍会出台“首付比例调至15%”、“房贷利率自由定价”、“三套房给予最优信贷支持”等政策。
03 “517”新政效果如何？
“517”新政出台距目前已过去十来天，其作用效果如何？
5月27日，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，新政出台后首周（5月20日-5月26日，下同），重点城市（重点15城包括北京、深圳、上海、成都、苏州、南京等）新房成交环比小幅上升0.85%，二手住宅成交环比上升10.98%。一线城市中，京沪成交小幅上升，北京、上海新房成交量分别较上周上升12.06%、6.59%。
从5月累计成交来看，截至26日，重点城市新房成交量较去年同期下降38.63%，二手住宅成交较去年同期下降13.81%。从具体城市来看，新政出台后首周，环比来看，北京、上海、成都、宁波等城市新房、二手房市场热度有不同程度的上扬。
另外，根据中指研究院发布的数据显示，近期多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升，部分城市新房、二手房成交数据好转，具体来看：
北京：4.30增加五环外购房指标后，五环外项目到访量、活跃度提升，但政策效果尚未在成交数据中明显体现，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面积较4月及去年同期均有下降，新房市场表现较为平淡，5.17新政落地后，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显，但由于时间较短，成交暂未体现在网签数据中，预计二手房短期将延续活跃态势。
深圳：在5月6日限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，二手房市场表现较为活跃，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套数较4月日均增长6.6%，在去年同期低基数下，同比增长42%，延续前期温和修复态势。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大，5.17新政进一步助力市场修复。
成都：5月以来成都新房日均成交规模较4月日均小幅增长。二手房成交规模维持较高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量环比增长3.2%，与去年同期基本持平，但内、外圈层存在一定分化，核心区保持活跃，外圈层二手房成交难度增大，买家压价情况增多。
杭州：5月9日取消限购后，新房、二手房咨询量明显增加，部分热点项目入市带动市场情绪提升。从成交数据来看，新政后杭州新房成交量较4月日均增长接近三成；二手房在以价换量带动下表现较好，全面取消限购后日均成交量较4月日均、较去年同期日均均增长，同比增幅超四成，活跃度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量环比均增长。
南京：4月底以来“以旧换新”全面推进，截至5月20日，“以旧换新”项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交，对市场产生了积极影响。5.17新政落地后，市场情绪进一步修复，部分项目成交好转，根据中指监测，上周（5.20-5.26），南京新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。
武汉：在5月6日“新汉十条”落地后，叠加房交会举办及快速跟进下调首套、二套房贷利率等，市场情绪有所回升，新房成交规模也有所增长，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面积较4月日均增长46.1%。
04 专家观点
广东房协专家咨询委员会委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉：“
此次广州楼市新政，有几个方面超出市场的预期。
一是，三套房可以贷款。这直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制。从侧面说明，目前市场加杠杆购房的意愿比较低，需要提振贷款的积极性。
二是，非户籍在限购区买房，社保从2年降至6个月。直接原因是广州为核心的珠三角，外来人口比较多，占比大。现在，住房需求的潜力就在非户籍人口。但激活非户籍的购房能力，除了降门槛（松绑限购、限贷）外，还要降成本（利率不设下限、降低税费），降低房价。
三是，首套房认定标准松动了。此次广州提出，所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
四是，限售退出。取消限售是双刃剑，一方面，必然会提升挂牌量，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，促进刚需和改善、新房和二手房良性循环。
而深圳新政，则真正对标上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海完全一致。彰显了在房地产调控政策上的城市能级，上海和深圳是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓：“
1-4月份，广州一手住宅成交面积同比下降超40%，截至4月库存去化周期超20个月，二手住宅成交套数同比下降16%，挂牌量超14.5万套。
此外，从国家统计的数据来看下，广州新房和二手房价格指数已经连续11个月环比下跌。以上数据均表明，当前广州一二手房市场均面临一定的下行压力，很有必要继续出台政策利好，从而达到稳楼市、稳预期的目的。
本次广州因城施策，直接将房贷首付比例和利率“一降到底”，并将非本市户籍家庭限购政策进一步优化，对于降低购房门槛、稳定市场供求关系具有重要意义，亦将为接下来广州楼市成交量的稳定复苏“保驾护航”。
粤港澳大湾区创新智库常务副主席、华南城市研究会常务副会长姚育宾：“
本次广州发布楼市新政，释放出众多超级大招，堪称诚意满满，其中有三大看点：
一、积极响应517中央政策精神，重点强调首套房首付比例15%，二套房首付比例25%，取消利率下限。这条举措可以说是顺应了市场呼声，满足了广大刚需、改善购房者需求，降低置业门槛，同时减轻房贷成本压力。同时，在持有同样资金的情况下，意味着能购买更大面积的房源，对于大中户型是个不错出货机会。
二、因地制宜调整限购政策，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区限购区外地人置业缴纳社保、个税期限，从2023年9月19日规定的2年，下调到现在只需要6个月，这对于“新广州人”来说相当友好。毕竟，半年的社保对大多数外地人并不是什么特别难达到的标准，基本上从看房到买房，都需要花几个月时间，所以，某种程度上，基本已经不是什么购房障碍。另外，非限购区，前两套贷款结清，第三套仍可贷款，这对于有多套住房需求购房者，提供更多入市机会。
三、限售政策逐步退出市场，新政提到转让房产时，不再审核取得不动产权证时间。2017年3月31日，广州当时的楼市政策规定，居民家庭新购买住房（含新房和二手房），须取得不动产证满2年后方可转让。而新政则不再对取证时间进行审核，业主想卖就卖，不需要多等2年时间。这对于有需要资金周转，或者卖一买一、以旧换新的业主而言，极大增强资产切换的灵活度，减轻心理负担。
05 通知全文
广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，进一步优化调整我市房地产政策措施如下：
一、统筹考虑我市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。加强房地产行业和智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房建设和发展。
二、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。
三、按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕102号）、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（银发〔2024〕103号）等有关文件要求，由广东市场利率定价自律机制优化我市差别化住房信贷政策。
在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
四、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。
五、居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。
六、支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。
本通知自2024年5月29日起施行，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。需要制定实施细则的，待细则出台后实施。
广州市人民政府办公厅
2024年5月28日
广州市调整优化差别化住房信贷政策
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进广州房地产市场平稳健康发展，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等文件要求，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作以下调整：
一、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
二、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
三、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
四、在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
居民家庭住房套数的认定，要按照《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》等文件要求，以城市政府相关部门出具的住房套数查询结果或认定证明显示的居民家庭已拥有住房套数核算。
上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。
