最近几天，80后、90后陷入了癫狂：当年的“甜心教主”王心凌凭借《乘风破浪的姐姐3》节目中的一首《爱你》再次翻红，不论是她的歌曲还是影视作品都接连登上热搜，这位沉寂多年的女演员再次成为“顶流”。

而细探重庆楼市，当下的房产“顶流”项目俨然就是改善型产品。数据显示，重庆主城区目前主力在售项目257个，其中高层、小高层有123个；洋房、洋楼有153个；别墅有66个；大平层10个（注：同一项目或有种业态，数据源于铭腾机构）。

从数据来看，不难发现目前在售的房产项目中，改善型项目占据了非常大的比重，也就是说重庆当下的房产市场中，改善型产品已经成为主力。但大家都知道，不管是什么领域，永远不会缺少“刚需”，那么为什么改善型产品能越过刚需成为重庆房产主力呢？

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生活水平在提高，人们对舒适的要求也在与时俱进，刚需置换改善的需求增加。

随着社会的发展，人们的生活水平日渐提高。2017年，重庆实现地区生产总值19500.27亿元，比上年增长9.3%，超过天津成为中国GDP总量排名第五的城市；2018年，重庆市生产总值破2万亿元，达到20363.19亿元，同比增长6.0%。

2019年GDP为23605.77亿元，同比增长6.3%；2020年GDP达25002.79亿元，同比增长3.9%；2021年GDP为27894.02亿元，同比增长8.3%……并且重庆市的GDP增速一直在全国都能数出名次。

人的一辈子无非就是“衣食住行”，当经济越来越好的情况下，人们自然就要追求更高质量的生活。衣物要从九块九包邮换到质量更好的、食物变得多姿多彩，出行从步行逐渐发展为汽车代步，那么居住的地方当然也会越来越好。

我出生农农村，小时候住的是瓦房，后来在镇上买了楼房。现在住在城里是高层，以后如果我有了能力也必然会换为更加舒适的小高、大平层甚至洋房、别墅。

我想，这就跟小孩上学校一样，如果有上重点学校的机会，基本不会有人放弃机会去选名不见经传的学校吧。

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主城地块越来越稀缺，现存地块价值高，改善产品更符合其价值。

前几年一旦说起重庆的供地，就一个词——“天量供应”。有业内人士分析，这是因为每年重庆都有数十万的新增人口，政府预测了后几年的人口数量，并以此推断需要大量的供地供应新增人口需求。结果自2015年开始，重庆的新增人口竟然没有达到规划目标，最终导致供地供大于求。

但是近两年，重庆的“天量供应”竟然在逐渐减少。2021年重庆市发布的《2021年国有建设用地供应计划》中我们可以看到，2021年重庆市计划供应共有建设用地14457公顷，较2020年实际供应量增加17%。

重庆市2022供地计划表  截自重庆市政府网

但是，其中的商品住宅用地计划供应为2297公顷，也就是34380亩，较2020年计划供应的38700亩相比，减少了4320亩，降幅为12.56%。另外，在重庆今年也就是2022年的《供地计划》中，商品住宅用地为2047公顷，较2021年又减少了9%。

可能有人反驳：这不还是有这么多供地吗，至少还比隔壁城市高呢？

但是有一个我也是新学的词语：自摸地。自摸地指的是非核心、无配套等一系列荒凉偏僻的地块，这样的土地往往需要大量的人力、物力、财力、时间去把它的周围配套一一实现，而且有着减配、改规烂尾等各种风险，说白了就是地块质量不怎么好。而这些供地计划里，很可能就充斥着大批量的“自摸地”。

此外，物价上涨得快，地价上涨的速度也让人咂舌。

重庆2022首轮土拍情况  源自铭腾

就拿2022年第一次土拍来说，共有13宗地，其中多宗地溢价成交：渝北中央公园的134亩地块，大悦城以15%最高溢价率，限价9350元/㎡触发摇号竞得该地块；中央公园北205亩地块，华润以9492元/㎡，溢价率7.86%竞得该地块；北碚蔡家61亩地块，建发以最高限价6982元/㎡，溢价率15%，触顶+摇号竞得该地块；渝北空港西区89亩地块，中海以最高限价9658元/㎡，15%溢价率触发摇号竞得该地块……

因此，在地价越来越高，建设成本越来越高，核心地块越来越稀缺的情况下，刚需产品显然就不划算，还得是改善产品来稳定房企和市场之间的平衡。

03

限高、容积率等不是你想改就能改，政府都是有规定的。

说了主观因素，现在再说说客观因素。一般而言，为了节约土地资源、避免土地资源浪费、最大化利用土地，在保证安全的情况下，房子会建得越高越好。所以不管是那座城市，都是高楼耸立。

458米的重庆陆海国际中心

容积率也是一个道理，它指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一般来说，一个健康良好的小区的高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，而绿化也不该低于30%。

为了不损耗城市传统风貌、减少光污染和热岛效应，、更好得应对地震火灾等突发事故，又或者是为了提高人民的居住舒适度，我国很早就有“限高令”，对城市建筑的限高和容积率都有着明确的规定。

例如，近日重庆市规划和自然资源局网公示的中梁山、两路组团、北碚等地块的调规公示中，就涉及到了限高、容积率。

修改方案公示  截自重庆市政府网

重庆市渝北区两路组团A006-2/04地块（遛马山片区）地块容积率由3.0调整为2.62，地块建筑基准限高地块南部不超过36米、北部不超过45米；重庆市九龙坡区中梁山组团J01-05-1/04地块容积率由3调整为2.025、建筑限高为36米，J01-09/05地块容积率由3调整为2.08等。

在规定好了的建筑限高、容积率的情况下，只能老老实实做对应的产品喽。

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另外还有种说法是：改善人群比刚需人群要稍微稳定一些。

为什么这么说？改善人群大多是由刚需转变为改善，基本是购买第二套房。因此他们有购买首套房的基础，更有经验，而且基本懂得量力而行。并且他们的经济状况相对更稳定，要么就是收入较高足够支撑二套房才会进行购买，要么就是用首套房置换二套房，总之购买力是稳健的。

来福士

转而看刚需人群，经验略少，除非是做了很深的功课或者有“高人”指点。可能承担能力也相对较弱，他们更多的是为了有个家而买房，若是经济状况不太好的话，就会呈现出“心有余而力不足”的情况。这么比较可能有点有失偏颇，但是确实有一定道理。

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在这个充斥着“低密型改善社区”广告词的时代，改善型产品逐渐成为重庆房产的主力军。这对于重庆楼市来说也算是有好有坏，好的地方是城市面貌会得到保留和提高，人们的居住环境会变好。不好的地方在于，刚需人群可能还是占着较大的比重，他们基本无力承担改善产品，而刚需住房的供应又越来越少，压力也就越来越大了……

所以说，如何权衡房产业态的构成是门深奥的学问。