消失的员工。

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“裁员”70%

房地产行业的裁员，还在继续。

有媒体做了一个统计，目前已公布2022年报的45家房企里，在去年裁员的有——

34家。

按这个数据算，去年有75%的房企都在裁员。这34家房企，过去一年员工减少近13万人，平均算下来——

每天有350个地产人离开这个行业。

他们中，有些是上有老下有小的地产老兵；有些是刚入行，对地产满怀热情的年轻人；有些甚至是名牌大学刚毕业的校招生。

无论何种工龄和状态，他们都被时代的大潮淹没了。

当然，这个行业内也有企业在扩张。例如建发国际一年新增员工5865名，华润置地新增5833名员工，保利发展增加5406人，招商蛇口和越秀地产新增均超2000人。但打眼一看，这些不是央企就是国企。

除此之外，绝大多数房企尤其是民营房企，都在减员。

从数量来看，裁员最多的都是头部民营房企——

碧桂园少了3万多人，融创少了2.7万人，富力少了8045人。

这些房企向社会输送的人才里，有些转身就走向了外卖和滴滴行业。还有的房企，那些站队失败的人离开了，留下的人则陷入极致内卷，据说有些校招生一边上班一边备战公务员。

再从比例来看，正荣和融信裁员50%，时代中国裁员55%，中梁裁员57%，最猛的是禹洲——

减员近73%。

▲图源焦点财经

这已经不是什么腰斩，而是把小腿肚子以上全砍了。

说起来，禹洲的减员倒也不是毫无动静。早在2022年1月，凤凰网房产杭州站就曾报道过，多位禹洲杭州公司员工称自己遭遇了单方面“停薪留职”，既往的绩效提成未拿到，也未收到处理意见的书面通知。

▲图源凤凰网房产杭州站

在彼时的禹洲员工看来，这就是一场粗暴又不负责任的“变相劝退”。

这几年裁员的企业见得多了，但像这样大比例裁员的还真是第一次见。禹洲，到底经历了什么？

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债务步步紧逼

很多人可能对禹洲不太熟悉。

1994年，福建人林龙安从厦门财政系统离职，创立禹洲地产，随后在厦门开发第一个楼盘禹洲新村，赚得第一桶金。

2016年，禹洲将总部迁到上海，随之开始发力。2020年，凭借1049.67亿元的总合约销售额，禹洲成功迈入千亿门槛，并在2021年以1050.21亿元的合约销售额继续稳坐千亿梯队。

能进入“千亿俱乐部”，好歹也算头部房企，怎么会短时间内减员70%以上？这个问题，禹洲在年报中给出了解释——

因为出售物业板块，导致物业管理公司的员工数量由2021年的3663人减至2022年0人。

我查了一下，2022年3月，禹洲确实发过公告，表示已经将旗下禹洲物业以10.58亿元卖给了华润万象生活。算下来，物业管理公司的员工差不多占到禹洲此前的50%左右。

但把员工连着子公司一起“卖掉”，本质上来说其实也是一种裁员。而且，就算是抛开物业员工不谈，禹洲也还减员了20%以上。在卖掉物管板块之前，禹洲还把总部大楼给质押了。

这一系列操作背后，是禹洲日益紧逼的债务压力。

最新的年报显示，2022年，禹洲集团收入267.37亿元，较上年下降1.23%。毛利7.25亿元，较上年40.61亿元，下降82.15%。更夸张的是归母净利润，亏损120.15亿元，相比上年的盈利8.62亿元——

下滑1493.85%。

▲图源百度股市通

再看债务，截至2022年末，禹洲集团总负债1183.78亿元，总负债率82.52%。

与此同时，禹洲集团仍未付清的优先票据利息为26.89亿元，379.65亿元的优先票据已经或即将到期，还有公司债券48.5亿元即将到期，而短期银行借款为70.38亿元。而同期禹洲集团的所有现金只有71.39亿元——

仅能覆盖短期债务498.53亿元的14.3%。

快速找到钱还债，是禹洲的当务之急。

3

狂飙后遗症

回看禹洲过去几年的发展历程，堪称平地起云梯。

很长一段时间里，相比于传统闽系房企的“激进”，林龙安执掌的禹洲显得相对沉稳。

但林龙安的骨子里依旧流淌着闽系的基因。2016年将总部迁到上海之后，林龙安开始了狂飙之旅。自2009年上市以来，禹洲的复合增长率一直保持在30%以上，但2016—2018年，这一数字升到了55%。

数据显示，2017年至2020年，禹洲的可供销售销售的土储建筑面积由1184万平方米增加至2310万平方米，四年翻了近一倍，其中不乏溢价率高达180%、380%的地块。

同一时期，禹洲的债务规模也水涨船高，负债总额由624.62亿元增加至1438.95亿元，有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。

▲图源乐居财经

疯狂拿地、疯狂加杠杆的背后，藏着林龙安大干一场的野心。但他没有料到，狂飙的禹洲迎面碰上了“黑铁时代”。

2022年，禹洲集团全年录得累计销售金额356.08亿元，同比下滑66%，早已跌落在千亿之外。

如果说营收和利润的下滑还可以归咎于大环境，那毛利率的大幅下降似乎只能算作禹洲自食其果。

根据氢财经的梳理，2017年至2021年，禹洲集团毛利率分别为35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%，而2022年更是降到了其上市以来的最低点——

2.71%。

猛扩张、高溢价、高杠杆……狂飙时埋下的雷，如今正在慢慢炸响。

去年6月，禹洲曾发过一个重磅消息——林龙安辞任公司董事会主席、首席执行官等多个职位。

更劲爆的消息是，接替这些核心职位的是林龙安的妻子，郭英兰。

说实话，纵观地产界，有子女接班的，有兄弟相传的，也有老臣顶包的，但让老板娘走上台前的，着实不多见。

当然，从禹洲成立到上市，再到跨进千亿，郭英兰始终深度参与公司的经营管理，堪称林龙安背后的女人。

唯一的问题是，背后的女人走到台前，就一定能力挽狂澜吗？