昨天晚间，上海发布年内第五批次集中土拍公告，同时针对土拍规则进行调整，最新政策叫做“双高双竞”，将在五批次的2幅静安宅地上施行。这个土拍政策究竟会带来什么影响？我们一步步来分解。

“双高双竞”全称叫做两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，因此整场土拍将分为四个阶段。

1、“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。

大白话：意思就是这些指标已经在合同里有约定，如果开发商报名参加土拍，就意味着已经接受这些指标约定。

2、“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；

大白话：进入现场竞价时先进行第一轮竞价，从起拍价开始直到报价到中止价，此后进入下一个环节。

以本次静安2幅地块为例，曹家渡地块起始价43.1387亿，中止价60.3941亿，也就是溢价率40%封顶，此时的楼板价是12.18万平。大宁地块起始价63.6561亿，中止价82.7529亿，封顶溢价率30%，此时楼板价是8.8764万每平。

3、“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；

大白话：当进入到这个环节后，将会先后竞标三个指标。1）装修标准，曹家渡是5000元每平到7000元每平，大宁是4000元每平到6000元每平；2）公共服务设施，曹家渡是500平到700平，大宁是500平到800平；3）高端人才住房配建，2地都是0到2%。

4、“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

大白话：如果到上一个环节，开发商还是不能分出胜负，那么就进入终极竞价环节，价高者得。

所以，上述土拍新政更为市场化，通过各种环节增加开发商拿地成本，其中一部分成本可以用来提升品质。但对于开发商而言，无非就是需要更多的资金来支撑拿到热门地块。

试想一下，如果徐汇滨江新地王采用的是这一套规则，那就完全去除摇号带来的运气成分，而是完全比拼资金实力，或许最终结果也会有变化。