1 发生了什么？

2023年7月14日，央行新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜在这个非常正式的场合公开说：

「按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借 款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。」

邹司长说这话的背景是，发布会上有记者问：

「央行是否会采取更多措施来解决房地产行业面临的问题？」

然后就有了这条重磅回答。

央妈「支持和鼓励」，商业银行就得割肉让利。

2 今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期多发了5100亿元。即便如此，个人住房贷款总余额居然还减少了...

这是因为理财收益率太低，而很多存量房贷利率又太高，这种倒挂让居民提前还贷的现象大幅增加。还贷的钱来自消耗存款，或者减少其它投资。

3 其实哪怕没有降低存量房贷利率，银行也在变相帮大家用低息贷款置换掉按揭贷款。尽管这种低息贷款在名义上是禁止违规流入楼市的，但它最终流向了哪里，银行心知肚明。这种贷款现在多容易申请，利率有多低，大家心知肚明。

既然如此，又何必如此折腾呢？最终只会养肥了贷款中介。

4 说回来，这种用新的按揭贷款来置换掉原来的按揭贷款，俗称「转按揭」，我们后文也统一用这个叫法。

很明显，转按揭是一种楼市刺激政策，效果类似针对有房群体的定向降息，减轻大家的月供压力。

5 上一次转按揭发生在2009年。我们以最快速度回顾下当时的背景：2008年美国次贷危机蔓延导致全球金融危机，各种资产价格下跌，股市楼市都遭殃。当年年底，各种刺激政策开始释放，2009年出台房贷利率打7折，同时支持存量房贷转按揭。

我用「2009年+转按揭」作为关键词搜索了一下当时的新闻，想看看当时的 转按揭细节，结果很有意思——

商业银行响应转按揭的顺序各有先后，大银行不乐意，小银行抢着上。

各银行的转按揭条件参差不齐，好在市场化竞争，此处不留爷，自有留爷处。

最后为了防止客户流失，大银行也加入其中，毕竟少赚比没得赚强。

所以，各位房奴下周开始也要抓紧张罗起来啊！薅羊毛不可辜负。

再叠加上一次LPR降息，已经实现存量房贷和增量房贷利率“双减”。

6 让我们再回顾下中国的房贷利率史：

大家也可以感受下2009年房贷利率相对2008年的变化。

7 我们正处于楼市周期的什么位置？总的来说，我们在新一轮周期的底部蛰伏期，如下图最右侧：

我们在网上感受到的大部分都是情绪，其中夹杂着很多信号or噪音。

比如现在，主流对楼市的观感普遍悲观。

但情绪是滞后的指标，从周期来看，轮动变化的先后顺序一般是这样的：

货币→趋势→经济→信心

反映到具体指标上：

货币的量价政策→资金流动合力→宏观经济指标→就业率

趋势不对，所有消息都无感。

趋势对了，所有消息都是好消息。