今年六批次土拍，杨浦滨江一宗宅地仅溢价2.32%出让，和此前动辄20+%的溢价率相比，相差甚远。紧接着七批次土拍中，杨浦滨江再拿出三宗土地，令人不禁为其捏一把汗。

反观杨浦滨江新房，一直是市区的中流砥柱：2022-2023年，连续两年单盘销额榜首；今年1月至8月，杨浦房地产开发投资同比增长18.9%，新建商品房销售面积同比增长29.4%，绝大部分供应均来自杨浦滨江。

实际上，这个曾经被称作“洼地”的滨江地带，正经历着持续的逆袭。

定位，再高一个能级

整个杨浦区，坐拥15.5公里的滨江岸线。其中，长约5.5公里的杨浦滨江南段更是精华所在，也是我们口头中的杨浦滨江核心。

总建筑面积约796万方，开发规模约2倍黄浦滨江，约2.6倍于前滩，约5倍于陆家嘴，这里的建设进度可谓脱胎换骨，各个互联网大厂等都将在2026年前基本实现竣工。

杨浦滨江实景图

近期，在黄浦江沿岸新规划上，黄浦江重点发展的区域进行了扩容，杨浦滨江核心经历了一场能级上的蜕变。

原先的45公里拓展至50公里，北面从杨浦大桥拓展到了军工路隧道一线，拓展了约2.5公里滨江岸线。此举过后，整个杨浦滨江南段全部纳入了黄浦江核心段。

北拓区范围示意图

杨浦滨江南段全域划入黄浦江核心段，意味着杨浦滨江内中环间的能级进一步提升；此外，南段整体建设将不再受杨浦大桥的割裂，而是实现南北贯通、连成一片发展。

杨浦滨江南段两心、一带、多组团示意图

底价迈入的最后机会

有人说，杨浦滨江新盘热销背后的逻辑是便宜，那么接下来的杨浦滨江，将从滨江洼地逐步迈向高地。

2022年，瑞安房地产遴选获得平凉6街坊，一举将杨浦滨江房价推至21万元/㎡，创下了当时新房历史最高联动价，也是首个突破20万元/㎡联动价的项目。

翠湖滨江并非个例，杨浦滨江核心，超过一半的地块容积率均低于1.8，大部分涵盖历史风貌保护建筑，这类产品面积大而且单价高。这意味着未来的杨浦滨江主力新盘，门槛将抬升至3000至5000万级。

排除特殊的风貌别墅，杨浦滨江的高层价格也的确在稳步上升。

当下，杨浦滨江内环最低单价是11.7万元/㎡，未来房地联动价起步是12万元/㎡；杨浦滨江内中环区域，已有新房站上12.1万元/㎡。

三批次土拍上，杨浦平凉地块一鸣惊人。其吸引9组竞买人，经过60轮竞价，溢价率定格在21.18%，楼板价就有约8.8万/㎡，住宅售价很有可能冲击13万/㎡+，这预示着杨浦滨江的新房高层单价纪录将被刷新。

地块实景图

此外，随着7090政策退出历史舞台，未来高层建筑中小套型的面积标准已从100㎡增加至120㎡。这表明，未来百平三房户型将趋向更大，相应地，总价也将随之上升。

想以千万级总价的入门级底价买入杨浦滨江，这两年可能是最后的机会。

产品力在卷新高度

当其他核心滨江段的开发趋近饱和，杨浦滨江还有海量的成片开发空间，各大开发商便在此群雄逐鹿。

以土拍为例，去年杨浦滨江共计成交9宗宅地，卖地超过220亿；今年，杨浦滨江已经成交了4宗宅地，并且在下批次土拍中还有3宗宅地等待上新。

当下，杨浦滨江及周边尚未入市的新盘共有九盘，涵盖高层、风貌别墅等各类形态。

杨浦滨江新盘产品力的竞争日益激烈，既有合生、保利置业、瑞安，更有保利发展、中建壹品、上海城投等紧随其后，上演着一场白热化的较量。

比如保利发展双子星，一个百平三房创新做出了三处270度的转角窗，一个百平三房餐客厅尺度和144户型的无异，装标直逼15万+豪宅水平。

又如中建壹品·外滩源著，从奢材运用、全域收纳空间，到交付诚意，同样在冲击千万级别住宅新高度。

当然，今年在新天地、徐汇滨江屡创佳绩的中海，同样是打造好产品的房企，它很有可能会再次刷新杨浦产品的天花板。

全域被划入黄浦江核心段的杨浦滨江南段，机遇变得更多。新盘持续热销、水涨船高的价格、更多开发商的躬身入局、竞争日益激烈的产品力，都是这段滨江逆袭的证明。