5月份新一轮利好新政释放，“降首付、降利率、限购继续放松”，各城市购房门槛不断降低，特别是一线城市陆续跟进放松，力度空前，新政后效果来看多城市成交量迎来上涨趋势。

5月份北京全市二手房网签量13383套，环比基本持平，连续3个月成交量都在1.3万套以上，成交量上涨是否能持续，持续的周期有多长？

宏观政策

宽松力度空前，新政带来需求释放，成交量上涨

5月份多数城市新政力度几乎已经降到低，首付最低降到15%，一线城市上海深圳降到20%，利率取消下限。

据不完全体统计，5月份全国超45城政策松绑，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松落户、放松公积金贷款、发放购房补贴、支持“以旧换新”等。

北京自去年12月份开始，首付、利率下调，2024年2-5月份陆续出台通州双限放松，离婚限购放松、五环外购房+1等，新政密集出台，在新政持续利好下，成交量保持在了1.3万套稳定水平。

库存

1、 土地供应

供地量持续减少

5月份仅有3宗土地供应，2024年1-5月份供地量共计32宗，其中纯住宅用地6宗，跟去年同期39宗供地相比，减少了7宗。

新房去化周期拉长，土地供应量有所减少，从2024年1-5月份来看住宅供应面积只占到整体供应的15.5%。

2、新房供应

全市新房去化周期不断增长

从全市新房去化周期来看超过40个月，意味着当前库存要卖2年半的时间才能全部去化掉，当前月成交量不足3000套。

豪宅新房供应量减少，集中于2000万左右产品且全部为公寓，别墅稀缺

5月份有2个新盘项目入市，缦云one及中信国安府，共371套，预售单价分别为7.2万和16.5万，性价比相对较高，开盘去化率较好。

2024年1-5月份共6个项目入市，全部为公寓产品，除one9均价在6000万左右，其他产品均价在1500-2200万左右。

豪宅新房供应结构化来看，别墅产品稀缺，公寓产品同质化，竞争激烈，当前市场下，各楼盘产品同质情况下，价格优势尤为重要。

3、 二手库存

供需比有所收窄，仍处于高位水平

5月份二手库存量有所下降，月库存量减少5000套左右，但依然处于高位，当前全市二手库存量仍在17万套水平，按照当前月1.3万套，去化周期在13个月，市场依然供大于求，供需比有所收窄。

如果市场成交量持续维持在1.3万套以上，库存量月均下降5000套来计算，要达到供需相对平衡大概需要18个月左右时间。

二手豪宅库存量在3000套左右，月成交量在100套左右，豪宅供需比高于全市，去化周期高于全市一倍左右，也就意味着豪宅出售周期会更长。

成交

1、 新房成交

全市成交

5月全市新房住宅成交量2784套，环比下降3.7%，连续3个月成交量在2800套左右，相比去年月均4300套成交量来看，今年月均成交量下降34.88%。

新政刺激下，新房市场成交量依然处于低位水平，月均不足3000套成交量。

豪宅成交

5月网签新房豪宅成交量157套，环比基本持平。从认购豪宅数据来看，新房豪宅成交量依然处于低位水平。

当前新房豪宅市场成交分散，公寓产品为主力，产品差异性小，不同楼盘之间核心是价格竞争，高性价比高品质产品少带来豪宅新房成交量下滑。

2、 二手成交

全市成交

成交量涨，价依然下降

5月份北京全市二手房网签量13383套，环比基本持平，连续3个月成交量都在1.3万套以上。在新政连续出台加持下，对于整体市场购房门槛几乎达到历史最低，首付成本大幅降低，月供成本下降，资格放松，虽然当前整体市场大环境低迷，但由于购房成本下降，依然释放了大量需求入市，带来成交量的上涨。

但当前成交量是集中释放还是会陆续持续释放支撑长期成交量上涨，预计还需要政策不断加持。

全市二手市场成交均价来看，环比下降1.5%左右，在高库存下量的上涨并未带来价格的上涨，价格依然处于下滑趋势，正常加持下，同时当前价格下降房子优质度高，双重叠加下支撑成交量上涨。

豪宅成交

5月份北京二手豪宅成交184套，环比上涨9.52%，从月度成交量趋势来看，二手豪宅成交量持续稳定在180套左右水平，相对比较稳定。

连续新政的出台，对于豪宅市场核心影响的是对于市场的预期有所提升，“降首付、降利率”政策对于豪宅实质影响相对要小，因为豪宅市场贷款比例低。

二手豪宅成交量持续维持在一定水平，并非豪宅市场坚挺，从一手+二手综合豪宅成交量来看，2024年3-5月月均相比去年月均下降32.87%。意味着豪宅市场新房供应减少，部分需求转移到了二手市场，同时叠加二手房价格降幅大，性价比凸显，带来二手豪宅成交量相对稳定。

成交排行榜

二手豪宅成交排名

新房豪宅成交排名