没有卖不出去的商品，只要价格足够低。

2月20号最新LPR报价公布，1年期维持不变，5年期直降25BP，到3.95%。

房贷降息我不意外，让我吃惊的是降幅这么大。要知道整个2023年5年期LPR降息才10个基点，而2024开年就直接给你降了25个点，这就超预期了。

对比住房公积金贷款利率是3.1%，也就是说，现在商业房贷利率越来越来接近公积金贷。央行主管《金融时报》上就说了，5年期以上LPR，是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，利率仍有下行空间。

你有没想过一个大胆的假设：只要房贷利率降的足够低，足够吸引人，是不是买房的人会越来越多？

促进买房，这个做法可以有，但央妈无底线持续“突破”，金融系统可能会绷不住。

为什么开年就这么大幅度降房贷？

原因很简单，现在的房地产市场陷入“买不起也卖不掉”的困局，鼓励买房，从源头开始。

咱们先来算一笔账，100万房贷，等额本息分30年来还，先按4.2%利率来算，每月需还4890元；调整后的利率是3.95%，每月需还4745元，这样就等于你少还145元/月，当然你的房贷越高，减少的利息就越多。

都说大家现在没钱，不买房了。可一看春节假期消费却吓一跳，文化和旅游部熟记，2024年春节假期全国出游4.74亿人次，注意这是旅游人数不是春运回家的人，同比增长了34.3%，云南、广东、湖南等省份创收600亿占全国总收入的30%。

你说大家现在是真没钱还是不愿消费？

消费市场大热，楼市却大冷。1月百强房企销售额只有2815亿，同比下降33%，环比下降47%，春节假期新房成交依旧平淡如水，44个重点城市春节期间胜平负成交量只有23.38万平米，同比下降40%，环比下跌超87%。

黄金周假期都是房企主力推销节点，也是主要成交量大促时间，因为不但有买房刚需，还有回乡置业的年轻人，而今年的数据这么差，只能说明大家现在都不愿掏钱买房。

去年底各地陆续解禁楼市新政，广州放开限购限售，全户型不限购区域；苏州、上海直接放开，不再限制；深圳更硬核，取消落户和社保年限，喊话大家赶紧来买/置换新房，结果救市最硬的城市，还是跪了！

房价越降越没人买，因为害怕还会降，怕买贵了。

房价越涨越抢着买，害怕继续涨，怕自己买晚了。

这才是真现实。

房子卖不出去，房价下行压力大，这些数据最终都会反映在经济市场上。数据统计，2023年全国约有233家房企发布了破产文书，广东、新疆、浙江、江苏、湖南五省房企破产数量占总数50%，还有12家房企从A股和H股退市，其中不乏阳光城、泰禾、南海控股、新力控股这些曾经千亿房企。

既然房子卖不出去了，为什么房企不打骨折降价去卖？可能会吸引更多人来买？

你想多了，房子是不可能大幅降价抛售的，最重要的原因前面已经说了，国人买房炒房是建立在房价向上时，只要房价一开始下行，别说炒房投资的，连刚需都会观望，这是典型的“中国式追涨杀跌”，房价越跌就越没人买，这就是典型恶性循环。

第二个问题，就是上面不允许降价销售，去年8月珠海一房企就打出“5折卖房”，结果就引起相关部门的澄清和辟谣，惠州大亚湾某楼盘降价促销，结果却被网友反手一个举报给霍霍了，认为这是开发商恶意降价扰乱价格体系，不利于市场问题。

类似的案例还很多。

央行降息可以给已买房想买房的人减负，但房企降价甩卖只要打开了口子就收不回去了，按照现在市场行情，价格没有最低只有更低，还有中介炒房客手里的房源呢？正规房企可能会顾及价值，不会无底线骚操作，对于炒房客来说，所有人都在打骨折促销，自己不跟手里房子就卖不出去烂大街，多等一天手里房子就多贬值一天，干脆骨折到底多少能回本。

这才是最根本原因，所以放开房价限跌更不靠谱，可能意味着整个市场随时崩掉。

央妈这次降息，大家听到最多的是，促进买房，降低房贷负担，让大家把省出的钱拿来消费，促进经济。

实际上，在我看到更深层的意义是，给观望犹豫的刚需，实实在在的优惠，十年来最低利率。

给存量房贷业主画饼，再坚持1年，明年你们也可以调整了。

不然怎么叫“促进买房”？促进的是想买房却有观望不定的刚需，为老业主减轻房贷也是真的，但那是顺延第二位。

对于现在购买新房人群来说，LPR最低首套房利率可以降到3.75%，同样100万贷款，30年等额本息，之前需还总利息是71.8万，现在只需要66万，少了近6万的利息。

不过正在“还房贷”的家庭注意了，这次降息与你们关系不大，因为存量房贷调整要等明年1月份。而有房族专属的“现金补偿”则要等到明年1月份调整后，才会陆续下调你们的利息。

既然都选择降息促买房了，为什么不提前2个月公布，把福利给到所有人呢？

现在就来说说央妈在织的一张大网。

贷款一直是各大银行重要盈利业务，特别是房贷，量大管饱且没有什么风险，但是在央行持续下调LPR和楼市下行双重打击下，目前贷款业务没有什么赚头，导致银行净息差越来越大。

数据统计，2023年第四季度国内商业银行净息差为1.69%，创下2010年以来新低，如果息差再往下跌破1%，意味着银行不仅不赚钱还在持续亏钱，甚至可能引发金融风险。

既要降息救市，促进买房，又要稳住净息差不再跌，怎么办？

抓小放大，先吸引首套房刚需购买，能去多少库存算多少，至于数量庞大的存量房贷暂时先放放，让银行先吃满今年的存量房贷利息，另一边划上1年时间，把存款利息给打下来，这样到了明年就可以缩小银行净息差。

问题来了，这次房贷利率降了25BP。那存款利息要降多少才抹得平息差呢？

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