据彭博社6月27日的报道，中国制造业放缓后，许多物流仓库和工业园区也不得不艰难的应对商业活动显著衰退带来的整体低迷。

报道称，过去多年来，中国经历了制造业、电子商务和食品加工储存业的繁荣，并由此建设了大量物流中心，而如今，这些物流中心正在流失租户，业主不得不大幅度削减租金，并缩短租赁期限以挽留客户。

数据显示，中国东部和北部部分城市的物流园区平均空置率正攀升至多年以来的历史最高水平。

根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）的数据，今年第一季度，中国东部的仓库空置率攀升至19.2%。而全国的整体空置率相对较低一点，为16.5%，这在一定程度上主要归功于表现相对较好的中国南部地区。

在戴德梁行跟踪的20个中国主要城市中，有13个城市的物流租金在第一季度环比有所下降，其中北京和深圳的降幅最大，租金环比降幅分别达到4.2%和3.9%。

使问题更加复杂的是，中国不少物流园区仍在建设中。研究机构晨星Morningstar负责房地产行业的股票分析师泽维尔·李（Xavier Lee）表示，中国正面临物流园区供应过剩的问题。

戴德梁行数据显示，即使在当前房地产市场低迷的情况下，全国仍计划在2026年底前完成3300万平方米物流园区的新增供应，相当于约4600个足球场。

资料显示，新加坡的凯德中国信托在大陆拥有多家商场、商业园区和其他物业，曾于2021年末以16.8亿元人民币，约合2.31亿美元收购了上海、武汉和其他城市的四个物流园区。然而截至2023年底，凯德在中国大陆所拥有的物流园区资产的整体入住率，从去年同期的96.4%降至82%。

受中国房地产低迷的影响，新加坡上市的房地产投资信托公司的股票今年迄今已下跌27%。凯德中国信托CapitaLand China Trust的一位发言人近日表示，我们正在积极吸引物流园区的潜在客户，以进一步提高入住率。

图：拥有中国大陆资产并在新加坡上市的REITs的市场表现远差于新加坡股市平均水平

在一线城市，工业园区被设计成拥有高端办公楼和制造业设施的高科技产业集群，如今这些高端园区也正在流失龙头跨国和本土企业。

研究机构高力国际的数据显示，今年第一季度，北京的商业园区的整体空置率攀升至20.5%。

图：高力数据显示，今年一季度，北京和上海的物流园区空置率大幅攀升

在中国南方的制造业基地广州，一些跨国公司在经历了过去几年的令人失望的疫情防控措施后，正计划关闭工厂甚至撤离在中国的业务。

瑞士医疗保健制造公司龙沙集团Lonza Group AG今年曾表示，公司在进行战略规划调整后，计划关闭位于广州的一家药品制造厂。龙沙集团的这座占地17000平方米的工厂，在三年前刚刚在中新广州知识城启动生产。广州知识城是一个高科技商业园区，由广州市政府和新加坡淡马锡控股有限公司旗下的凯德置地共同投资建设。龙沙集团目前仍在苏州和广州南沙运营园区，并在中国大陆还保留一个商业销售部门。

据彭博社报道，一家拥有工业地产的中国房地产投资信托公司最近发现，由于智能手机巨头Oppo的子公司租户在租约结束前放弃了位于上海的19314平方米的租赁场地，使得该公司在上海科技园区的一栋建筑的入驻率下降了近一半。据报道，Oppo去年决定关闭其芯片开发部门哲库团队（Zeku）。

一家总部位于香港，从事物流资产投资组合管理的公司ESR集团认为，由于物业供过于求，企业目前在工业园区的租赁谈判中占据了有利位置。ESR集团有限公司董事总经理Luke Li表示，目前仓储和物流园区争夺租户的竞争相当激烈。园区为了吸引企业入驻，业主一直尽力为租户提供灵活的租金条件、更好的便利设施和其他优惠。

ESR集团的最新财务报告显示，2023年，该公司来自大中华区的收入同比下降了20%。财报表示，消费者情绪减弱和租赁需求下滑，是导致物业租赁收入下降的主要原因。

另一家在新加坡上市的房地产投资信托公司丰树集团Mapletree Logistics Trust在中国也遇到了困难。2024年前三个月，丰树集团在全国43处房产的租金下降了10%，一些租户拖欠了租金。不过，丰树集团仍将其中国物流资产的占有率保持在全部资产的93%左右。

丰树集团房地产投资信托公司首席执行官吴起亚Ng Kiat在4月份电话财报会议上表示，未来12个月，中国的经营环境仍将可能面临动荡和诸多不确定。她表示，丰树集团仍将专注于留住租户，并希望出售其在中国表现最差的一些资产。吴起亚表示，我们正在努力更清楚地判断目前是否已经达到市场底部。但我认为我们现在还没有看到，因此必须等待一段时间。”

拥有房地产资产的另类投资公司Gaw Capital Partners中国区主管Humbert Pang表示，现在所有人都在削减成本。尽管现有的物业仍保持一定入住率，但租金并没有上涨，而且大多数物流园区吸引新租户的谈判都很艰难。

分析人士认为，中国的物流园区和工业园区市场的疲软，和北京上海等大城市的办公市场大幅下滑，几乎是同时发生的。重要原因是，是过去多年来，在需求旺盛，以及低借贷利率、低土地成本和建筑成本的刺激下，大量投资资金涌入商业地产，导致目前物业的供过于求。

图：对中国商业地产的投资资金在2020-2021年的疫情期间达到顶峰后，出现持续下滑

图：Forest Logistics公司在天津的一个物流园区

事实上，过去中国大陆建设的大量服务于电子商务的物流园区、用于冷冻或冷冻农产品的巨型冰柜设施，以及企业存放制造业零部件和制成品的仓储空间，并没有像投资者所期望中的那样得到充分利用。

而目前经济下行，消费者变得更加节俭，再加上线上零售业已接近饱和，导致国内电子商务增长乏力。数据显示，中国零售业的线上渗透率已经较高，达到30%。

图：中国的电子商务零售额在疫情后出现显著下滑

更重要的是，中国面临的地缘政治紧张局势加剧，促使不少企业将部分制造生产线转移到海外，以迎合那些希望降低中国依赖的目标海外客户。这也是导致跨境电商企业减少了对中国大陆仓储设施需求的重要原因。

值得注意的是，中国的物流市场表现与美国和亚洲其他物流市场形成鲜明的对比。韩国、日本和澳大利亚的物流资产占用率和租金仍保持较高水平。在美国，虽然一些地区的工业地产和仓库的空置率有所增加，但仍处于个位数左右，低于历史平均水平，而且租金仍在上涨。

资料来源：

1、Bloomberg, June 27, 2024, Warehousing in China Faces a Glut and Rising Vacancies

2、Bloomberg, June 26, 2024, A $100 Billion Bet on China’s Economy Sours as Warehouses Empty