溢价4成,贝壳找房夺成都新地王,要抢开发商生意?

密财 2024-09-21 17:46:50

◎来源| 地产密探(ID:real-estate-spy)

刚刚,贝壳找房居然拿下成都‘新地王”!

对!你没看错,就是这家如雷贯耳的“房产中介巨头”,从服务开发商的渠道商摇身一变,已跟开发商们“抢生意”了。

今日10点钟,成都土拍开席,犹如当前这九月气候,虽已入秋,仍很燥热。这场土拍上来,就是“好菜”。

即,位于金融城三期(金融城东板块)的一幅住宅用地,具体在锦江区柳江街道祝国寺村附近,占地23.67亩,吸引了14家企业参拍。

这幅宅地起拍价1.92万元/㎡,号称位列当前锦江区第一、大成都第二的大热门。这也是金融城三期调规后公开出让的第2宗宅地。

第1宗由华润、华发、锦江统建联合打造的金融城·锦宸府用地,清水限价3.6万元/㎡,属成都最高,精装预售均价4.4万元/㎡,最高单价已破5万元。

一番举牌后,结果20分钟就“见分晓”了。最终,贝好家摘得,成交楼面价2.73万元/㎡,溢价率42.19%!业内预估,该项目未来售价或将破6万。

这个“贝好家”,实际上就是“房产中介巨头”贝克找房的“马甲”。

无独有偶。今年7月底,一家名为“西安嘉家致和置业有限公司”的房企斥资1.38亿元一举摘得西安未央区两幅商住用地。该房企背后是贝好家(西安)置业发展有限公司。

今年3月中旬,北京推出一幅来自顺义地块拍卖时,大家熟悉的地产央国企、民企等悉数到场,其中有一家叫“贝好家(北京)置业有限公司”的新面孔引人关注。该房企成立于去年9月,背后实控人均指向了贝壳找房。

无论是贝好家(北京)置业公司,还是贝好家(西安)置业公司,背后是贝翼商务咨询(海南)公司,今年4月前曾叫“贝翼创投基金(海南)公司”,最终均由贝壳找房控制。

地产密探还查询到,贝翼商务咨询(海南)公司旗下,目前已有北京、西安、成都和广州四家全资子公司,或者说,就是参与土拍拿地的贝壳平台公司。

前述提及的贝壳西安拿地时,曾接受媒体采访说,贝好家主要还是“轻参与”角色。贝好家的定位不是传统房地产开发,而是数据驱动型住宅开发服务平台,主要为业主方、开发商等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。

这究竟是什么意思?从贝壳对外的说法看,其拿地既扮演“资方”角色,又更多是服务商的角色。

未来,外界是否可以理解为:贝好房在全国频频拿地,然后交给开发商去代建管理,自身参与擅长的渠道营销环节,以及最终跟代建商等利润分成。

据贝壳控股今年中报披露,截至今年6月底,其账上债务202亿元,其中近198亿元为租赁负债,有息负债也是短期债务即约4.45亿元,而其现金及现金等价物逾94亿元,受限资金81亿元,短期投资422.2亿元。

可看出,贝壳控股现金流很充沛,但其今年中报业绩却“比较惨”。

今年上半年,贝壳实现净收入397亿元,同比减少1亿元,算是收入微跌,但净利润就让人“大跌眼镜”了。

该期内,贝壳实现经营利润20亿元,较上年同期41亿元“腰斩”,经营利润率5.1%;取得净利23.33亿元,同比下滑42.38%,比较罕见。

就四个业务板块来看,贝壳包括“老本行”的存量房交易、近些年快速拓展的新房交易、以及家装家居、租房业务。

其中,贝壳上半年存量房净收入131亿元,同比下滑16.3%;新房上半年净收入129亿元,同比下滑24.9%。

相较于存量房及新房交易收佣模式受市场深调严重冲击影响,上半年家装家居净收入64亿元,同比增幅近60%,且租房业务净收入58亿元,同比增幅176.7%,但家装家居业务成本44亿元,同比增幅57.5%,租房业务成本55亿元,暴增143.8%。

换言之,跟存量房及新房交易收佣模式的高毛利率相比,家装家居业务及租房业务毛利率相对较低,尤其是租房业务投入大,但毛利率很低。

面对今年中期净利下滑4成降幅,贝壳找房也在积极寻求新赛道或多元化突围,比如最近几个月直接参与北京、西安、成都土拍,且已有惊人的斩获。

目前,贝壳控股最大优势就是“轻资产”,旗下门店众多,加盟店规模也大,有海量的一手数据资源,相比央国企等开发商们,手上钱也较多。在西安和成都拿地后,贝壳后续如何整合资源推进开发,外界拭目以待。

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评论列表
  • 2024-09-21 22:34

    这是又卖又立啊!有想法开始左右地皮生意了