8月23日，龙湖集团披露2024年中报，交出了上半年经营成绩单——营收、净利双双大幅下降，主要受到公司收入核心房地产业务收入大幅下滑影响。
另外，虽然公司的运营业务、服务业务收入均实现增长，但增长较为有限，且对公司收入贡献占比较低，不到三成。
年初至今，公司已归还到期境内信用债107亿元，年内剩余12月到期10亿元，年内压力相对而言不大，但公司未来一年内到期债务高达294.1亿元，即明年压力并不低。此外，公司债务主要集中在未来一年到五年，那才是公司的挑战。
房地产收入、盈利均大幅下降
今年上半年，龙湖集团实现营业收入468.55亿元，同比大幅下滑24.48%，低于2020年中报的511.41亿元，是最近五年中报中的最低值；归母净利润58.66亿元，同比分别大幅下降27.21%，延续2023年下滑的态势。
在房地产行业不景气的大背景下，龙湖集团录得营收、净利均大幅下滑的成绩也在投资者意料之中，毕竟很少有企业能够逆势增长。
营收方面，房地产业务是公司收入的核心，上半年开发业务实现收入337.58亿元，同比大幅下滑32.31%，跌幅较大，总建筑面积302.9万平方米，同比下滑20.96%。
1-6月，公司合同销售额511.2亿元，同比大幅下滑48.11%；销售总建筑面积365.5万平方米，同比大幅下滑36.97%；销售单价13984元/平方米，同比下滑17.68%。
分月度来看，公司的合同销售金额、合同销售面积波动较大，其中6月环比分别增长15.54%、6.84%，但在7月份，公司合同销售金额、合同销售面积环比均出现了大幅下滑，分别下降25.2%、18.94%至75.1亿元、59.5万平方米。
为了完成上半年业绩目标，房企会在6月份推盘促销，叠加中国人民银行、国家金融监管总局在5月中旬发布重磅利好政策，即首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%，以及取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
上述利好因素让房地产行业在6月迎来短暂复苏，根据统计，百强房企在当月实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，近六成百强房企实现单月业绩环比增长。
不过，政策利好起到的作用犹如昙花一现。
据国家统计局数据，1-7月，新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。另外截至7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%，其中，住宅待售面积增长22.5%。
销售额大降，待售面积大涨，房地产业形势仍然十分严峻。
截至6月末，公司已售出但未结算的合同销售额、面积分别为1739亿元、1239万平方米，同比分别下滑29.45%、21.08%，说明公司下半年业绩预期与去年同期会有较大差距。
利润方面，龙湖集团上半年开发业务经调整盈利5.38亿元，同比骤降88.45%，这是导致利润下滑的重要因素。分析来看，公司上半年开发业务结算毛利率7.4%，同比下降6.9个百分点；1-6月的营业额单方价格11145元/平方米，同比下滑14.36%。
即使房地产业务收入下滑，但似乎没有降低公司拿地热情，公司上半年在北京、上海、杭州、成都、苏州、佛山、西安等城市获取7块新地皮，权益地价合计60.25亿元。
两大业务稳步发展，增幅有限
除了开发业务之外，龙湖集团还有运营业务以及服务业务，前者是包括购物商场以及租赁住房在内的投资物业，后者包含物业管理及相关服务、酒店营运等。
截至6月末，龙湖商业在20个重点城市开业91座商场，其中上半年开业了三座商场，整体出租率96%，与年初一样。
公司长租公寓品牌“冠寓”报告期在配套设施、收纳空间等方面进一步提升产品质量和服务体验，上半年实现租金收入13.1亿元，整体出租率达95.6%。
另外，公司在4月发布资产管理品牌“逍遥洲资管”，涵盖长租公寓、活力街区、服务式公寓、产业办公、妇儿医院及颐年公寓六大资管业务，覆盖更全面的年龄用户及更丰富的场景空间。
业绩方面，公司上半年的运营业务收入66.08亿元，同比微增4.35%，经调整盈利39.92亿元，同比微增3.4%，增长十分有限。
展望未来，公司在业绩发布会上表示，截止目前，公司已获取未开业的商业项目还有超过50座。这50座里面今年下半年会开业10座，明后年会保持每年10座左右的开业，为未来五年商业新开打下比较坚实的基础。
与运营业务相比，公司的服务业务及其他发展良好，实现收入91.15亿元，同比增长7.68%、经调整盈利28.15亿元，同比增长9.78%。
龙湖物业管理航道品牌“龙湖智创生活”稳步发展，上半年实现收入57.8亿元，同比增长10.2%。
公司在2023年发布的“龙湖龙智造”品牌，发展情况较为良好，该品牌包括龙智建管、龙智精工、龙智研策、龙智设计、千丁数科，这五个飞轮协同去服务好客户。上半年，公司龙智建管实现的代建项目销售额是40亿。
值得一提的是，运营业务、服务业务及其他收入占分部收入比较低，开发业务才是龙湖集团收入的根基。
分月度来看，公司的运营业务收入总体呈现下滑态势，其中6月环比下滑9.82%至10.1亿元，而服务收入总体呈现增长，但波动较大，其中6月环比增长30.28%至14.2亿元。
7月份，公司的运营性、服务收入分别为12.5亿元、6.7亿元，其中前者环比增长23.76%，后者环比骤降52.82%。考虑到物业收入不会有太大变化，推测应该是代建项目销售额出现下滑。
未来债务压力更重
对于房地产企业而言，除了需要关注业绩之外，更需要关注企业的债务情况，毕竟良好的资产质量，决定了企业能够走多远。
近年来，龙湖集团的资产负债率不断下滑，从2020年74.81%下滑至2023年66.24%，累计下降8.57个百分点，上半年进一步下滑至65.12%。可见，公司一直在努力降杠杆。
根据中报，目前公司持有现金500.6亿元（含预售监管资金191.6亿元），较年初604.2亿元减少超过100亿元，降幅17.15%；综合借贷总额1874.2元，较年初1926.5亿元减少超过50亿元，微降2.72%，公司预估年底会达到1700亿元左右。借贷约83.5%以人民币计算，另外16.5%以外币计算。
未来一年内，公司到期债务为294.1亿元，较年初268.4亿元增加25.7亿元，占总债务比例为15.7%，而公司剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.01倍，年初为1.36倍，资金压力还是存在的。
融资方面，公司上半年经营性物业贷款净增219亿元，其中项目存量项目增额达140亿元，公司也得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS（商业资产支持专项计划）共计72亿元。
偿还债务方面，公司年初至今已归还到期境内信用债107亿元，年内剩余12月到期10亿元，已提前归集完毕；2025年一季度到期的境内债已经提前回购7亿，还剩65亿将计划提前归集。
另外，2025年1月、12月，公司海外银团到期分别为人民币86亿元、84亿元，公司对前者已经支付了16亿港币，剩余债务将在年底前偿付；对于后者，公司计划在2025年下半年开始提前逐步偿还。
公司最终能否按计划偿还，还要交给时间验证。
实际上，相比较于短期债务，公司未来的债务压力更重。根据2023年报，公司多于一年，但不超过两年的借款为557.81亿元，而多于两年，但不超过五年的借款为581.24亿元。
对于房地产企业而言，销售回款才是解决债务的根本，换而言之，只要企业房地产项目销售火爆，就会产生相应的现金流，继而可以偿还债务，有助于降低杠杆，但房地产行业能否复苏，不妨让子弹飞一会！
值得一提的是，龙湖集团的评级遭到下调。4月12日，标普将公司的长期发行人信用评级从“B B B-”下调为“B B+”，高级无担保票据的长期发行评级从“B B+”下调至“B B”。
同月18日，穆迪将公司家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
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