如果将广州楼市次轮涨幅看做一场赛跑,现阶段各位选手,已经到了最后的冲线时间。
在供应量减少、资金端收紧、购房政策收紧的情况下,广州楼市近期明显被踩下刹车。
此前我们曾多次判断,广州房价的涨幅将会在一季度迎来高峰,随后逐步走向平稳,结束这一轮上涨周期,进入横盘期。
很多人判断,这一轮涨幅期是从2020年年中开始的,其实不对。从2019年开始,政策频繁放松,从这个时候开始,楼市就已经开始酝酿上涨势头了,
所以,准确来说这一轮上行期,在2019年年末-2021年年初。
那么,在这一轮上行期中,哪些板块涨幅最大,成为赢家?哪些板块又没赶上末班车呢?
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秒杀大热的天河、黄埔
它笑到最后
在进行数据统计之前,我们内部展开了一场无奖竞猜,结果,老黄埔和广氮高票当选。
随后,我们对广州近三年有新盘在售的板块进行了统计,统计结果出炉之后,所有人都震惊了。
冠、亚军都被南沙包揽,其中冠军万顷沙的涨幅高达64.59%!换句话说,如果你两年前在万顷沙买了一套100万的房子,如今已经涨了近65万,年入30万不是梦!还打什么工?
季军金沙洲的涨幅也大大超出我的预料,接近50%,不声不响发大财的典范!
接下来我们挑一些重点区域来说一说。
万顷沙
先说说万顷沙,万顷沙能火起来,跟恒大阳光半岛脱不了关系。犹记得恒大阳光半岛首开,来买房的人直接把项目附近的交通都堵瘫痪了,据说还有不少深圳客“漂洋过海”来刷卡,这不是真爱是什么?
万顷沙主打的概念有两个,一是大湾区交通枢纽,而且是产业制造园区,当然,让人们愿意为之买单的,还是前者。
万顷沙区内规划建设广州地铁18号线、22号线和15号线,南沙港铁路、深茂铁路、赣深客专南沙支线、肇顺南线,以及连接珠江东西岸的深中通道。此外,南沙港铁路、深茂铁路(深圳至江门段已开工建设)、广中珠澳高铁(近期规划)、中南莞城际轨道(规划中)等湾区交通干线在此交汇。
其中,概念最火的,当属深中通道。在去年深中通道与南沙之间修建万顷沙支线的消息曝出之后,万顷沙就彻底火起来了。据说深中通道通车以后,将直接接驳万顷沙跟深圳前海,未来南沙到前海的时间最快仅需25分钟。
听起来感觉多么迷人,比我从珠江新城去增城还要快,加上万顷沙房价不过2万出头,这对海对岸水深火热的深圳人民来说,简直比买白菜还便宜。
除了利好的加持,万顷沙的爆发还借了一波深圳的东风。
万顷沙首盘恒大阳光半岛首次开盘时,恰逢7、8月深圳和东莞楼市调控收紧阶段,很多人没了房票,而一海之隔的万顷沙不仅价格便宜,还不限购,这不是赤裸裸的诱惑是什么?
面对如此“没下线”的南沙,深圳与东莞的大佬们义愤填膺,纷纷赶来给小老弟上了一课,如今看来,效果立竿见影。
蕉门河
接着说说蕉门河,蕉门河板块作为南沙区府所在地,一直以来德智体美劳全面发展,资源高度集中。地铁4号线,万达广场周边商业配套都已经相当成熟了,可以说是南沙最成熟的板块。因此从近一两年的成交情况来看,金洲蕉门河板块也是南沙销售量最高的地方。
如果说万顷沙的涨幅背后是深莞客沉甸甸的爱,那么蕉门河的涨幅,则是广州刚需购房者真枪实弹“奶出来”的。对比之下,广州购买力果然不如深圳。金沙洲金沙洲能挤进前三我也是万万没想到,作为广州刚需聚集地之一,由于交通上的BUG,金沙洲给人的感觉一直是遗世而独立。没想到人家是独立,不过是走出独立行情,不带你们一块儿玩。我们拉了金沙洲近两年的新盘价格变化情况,发现从去年11月开始,片区价格跟打了鸡血似的,蹭蹭往上涨。
不过,金沙洲去年年底的确爆发了一波利好。去年9月,水口水道大桥通车,打通了大沥、里水、金沙洲的交通干线。
11月开始,沉香大桥公布设计咨询服务中标结果,大坦沙大桥公示投标文件,同心桥公开招标勘察设计。
12月,华为竞得“白云区华侨糖厂地块”,拟建成华为研发中心,与金沙洲隔水相望。
片区的短板相继补齐,“堵”了这么多年的金沙洲,终于扬眉吐气,喜悦之情,溢于言表,干脆在房价上“直抒胸臆”。
去年年底开始,片区二手挂牌价纷纷上调,甚至有房源挂牌价突破4万/平。
酝酿了这么多年,爆发力自然不同小区,仅用了不到半年,房价涨幅就冲到前三,可见这个板块以前过得多憋屈。值得注意的是,如今的金沙洲仍处于爆发前期,今年该板块依然值得关注。
金山谷
同样憋着一口气的,还有番禺的金山谷。
金山谷板块坐拥两个大盘,招商金山谷和富豪山庄,加上有番禺宜家,又临近万博CBD,其实是个很有潜力的“泛CBD住宅区”。
不过片区断供多年,直到2019年底,才出现了中铁建·花语岭南和保利·悦公馆两个新盘。这个板块的价格上涨,完全是新盘带动片区价值的补涨了。
当然,判断片区的涨幅情况,除了看爆发力,还得看占有率。根据房价涨幅TOP20板块各区占比情况来看,黄埔、南沙稳赢。换言之,在这一轮周期里入手黄埔、南沙的购房者,基本都赚了。
拉一下2年间各区二手房成交涨幅来验证一下,看完我更算了,不仅稳赚,还赚得不少。
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快乐是你们的
我绿到发慌
当然,有人红光满面,也有人绿到发慌。
连这一轮如此强劲的上涨周期都带不动这些板块,此刻我脑海中盘旋着我老师曾对我说过的那句至理名言:你们真的是我带过最差的一届!
荔城,增城本地人认可的区域中心,区府、区图书馆都在那一片,不过既不近广州城区,也不近东莞。所以,荔城的主要购房客群是增城本地人。
前几年,由于不限购利好和地铁加持,增城比较猛烈地涨了一波价,不过从2019年开始,热度褪去,成交量下跌,增城不少片区楼盘出现降价情况。所以荔城这么大的跌幅,其实是在去前几年积累下来的泡沫,现在的价格回调到了一个相对正常的幅度。
至于钟落潭板块,我去查了一下近年成交情况,发现是受到板块内一个豪宅项目的成交价格影响导致的片区均价变动。实际上片区均价近几年比较平稳,维持在2.8万/平左右。
石井片区的价格变动,则跟区域内在售产品发生改变有关。2019年,石井片区新盘不多,主打复式的万科未来森林占据成交主力,由于是复式产品,所以单价较高,成交价在5.6万/平左右。
而随着近几年,片区入驻新盘增加,购房者的可选性多了,加上万科未来森林也到了清货阶段,所以片区成交主力以均价4.5万/平的改善项目为主。
光从片区改善产品的价格变动情况来看,石井的价格不仅没有跌,而且还有微涨。2019年,片区改善产品均价4.3万/平,如今已经涨到了4.5-5万/平。
涨也好,跌也罢,这轮周期到3月份已经接近尾声,接下来将会进入新一轮横盘期,真正的竞赛才正式开始。
毕竟,能耐得住漫长的寂寞,才是笑到最后的赢家。
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那么问题来了,南沙那边多久能卖出去呢?
有什么用呢?南沙这个价格基本上不会有人接手,没有是刚需入住都是投资。