格力地产退出房地产行业,把旗下几家公司打包都卖给珠海投资控股有限公司了,换来珠海免税51%股权。以后格力地产就不做地产了,改行卖免税品。
格力地产说,“通过本次重组,公司将逐步退出房地产业务,注入盈利能力较强、现金流情况较好的免税业务,发展成为以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的上市公司。”言外之意,新进入的免税业务是“盈利能力较强、现金流情况较好的”,那谁是盈利能力不强、现金流情况不好的呢?我们都心知肚明。
格力地产撤退得相当坚决,甚至自愿用现金补足股权估值的差额部分。市场对此操作的反应如何呢?四个字:应声大涨。看看新闻怎么报道吧。
消息发布后,市场反应热烈。格力地产在某股票论坛内的人气直线上升,截至11月23日,其排名已跃居全A股第46名。同时,在11月22日的交易中,格力地产逆市大涨,盘中股价一度触及涨停,最终收盘涨幅为6.08%,创下了今年以来的新高。一家名为地产的上市公司忽然不打算做地产了,这不算稀奇,稀奇的是连名字都还没来及改,就急匆匆地跟地产业务划清界限,甚至不惜掏钱也要送走。知道的是送地产业务,不知道的还以为是送瘟神呢。
这样稀奇的操作,市场却大加赞赏,用真金白银给予大力支持。可见房地产业务是有多不招人待见。对比过去实业公司纷纷投身地产的往事,不禁令人唏嘘。
大家熟知格力电器,却不一定熟悉格力地产。这里我顺便扫一下盲,格力电器和格力地产曾经都是格力集团的子公司。2017年格力集团谋求转型,把格力电器转让给高瓴资本,只保留了3%左右的股份;把格力地产转让给珠海市国有资产经营管理公司——珠海投资控股有限公司,也就是今天收购地产业务的主角。所以格力地产和格力电器,名字虽然像兄弟,但实际上早已没有任何关系。
格力地产变成国企后,发展速度开始起飞,营业收入从2014年的14.66亿增长到2021年的71.33亿,短短七年就翻了五倍。不过,好光景也就到此为止了。近两年,格力地产净利润连续为负。2022 年,格力地产营业收入 同比下降 43.27%,归母净亏损为 26.84 亿元;2023 年,格力地产营业收入同比上升 16.95%,但归母净亏损仍有 7.33 亿元。2024 年光上半年,格力地产的归母净亏损就达到了 7.77 亿元。母公司有点受不了了,家里就是有金山银山,也禁不起这样往里赔钱啊。
所以,国资委出手了。这次的股权置换,其实双方都在珠海投资控股有限公司的名下,只是孙子变儿子、儿子变孙子的小把戏而已。
有人不理解,既然肉烂在锅里,还换它有何意义?问题的关键就在于,格力地产是上市公司,换出赔钱的地产业务,换进来赚钱的免税业务,等于对估值有很大的提升。而母公司珠海投资控股反正也不是上市公司,收点垃圾无所谓。打个不恰当的比方,这就相当于一家子里,大儿子是明星,要抛头露面,家里其他人都得保护他的光辉形象,如果大儿子有什么劣迹,家里小儿子甚至老爸都会出来顶缸。
股市的事情咱们不关心,单看房地产业务,既然不赚钱,母公司收来做什么呢?
当然有用。正所谓,就算一条内裤一张卫生纸都有它的用途,更何况是传说中的房地产业务。不赚钱没关系,最近国企刚好有不赚钱的业务需要做。
那就是国企收购商品房用于保障性住房。
5月中旬,央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房;7月,最高层会议首次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”;9月底以来,住建部多次发声支持各地政府收购商品房,财政部等部门也表示将给予专项债支持。
国企收购商品房的好处不多说了,但有两个无法回避的问题。
一是收购定价太低。有开发商表示,官方收储商品房的定价,不仅低于开发商的期望,甚至低于项目的成本,所以导致被收购方积极性不高,宁愿躺平也不卖。
根据已发布公告的城市中看,配售型保障房收购价格多以同地段保障性住房重置成本为参考上限,即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润。
比如福州、西安、东莞、厦门部分项目拟定配售价格为同区域商品房的5折左右。佛山配售型保障房价格一般不超过同地段同品质同时期新建商品住房市场价格的60%。
这意味着,为了保本微利,存量房源的收储价格可能比同地段商品房价格50%-60%还要低。
二是房源要求苛刻。政府收储,对房源的要求兼顾安全性和收益性。毕竟收储这事本身就不赚钱,吃不着羊肉反倒弄一身骚那就太不划算了。比如各地的普遍要求是房源权属清晰可交易,还必须是已竣工未售的现房项目,最好区位便利+整栋优先+中小户型为主。
如此下来,市场上符合收储标准的房源被无限缩小。即便有合适房源,按照同等商品房5-6折的收购价,被收购方也很难接受。
这两个问题都是既难以解决、又难以避开的。最好的办法,既然开发商不愿意卖房,那就干脆把开发商一起买了。
买了开发商,也就不存在房子愿不愿意卖、多少钱卖的问题了。当然,被买的开发商肯定也要精挑细选,最好原来就是国企或者国资控股企业,既好操作又低风险。
股权只是一方面,相关团队也很重要。我在《政府购房去库存,隔着靴子不解痒啊》里提到过,地方政府收购商品房做保障房,需要面对的一个问题就是租赁型保障房的运营问题,必须要有懂市场有经验的专业团队来管理。手头没点专业人员,平台公司还真揽不了这瓷器活。
最好的局面,就是各地方政府手里都有开发商及其遗产,这些遗产可能分布在全国各地,没关系,大家按房子坐落的地域互相交换一下,然后各自收获一批便宜实用的库存产品,再让自家的团队打造&运营成保障性住房,完美。
什么,你问收购的钱哪里来?这不是化债了嘛!