板块南部的商品房集中在邮电新村地铁站附近，西面有虹口公园和龙之梦，东面是和平公园和瑞虹天地，两边都在步行范围，配套比北部的曲阳新村更为便利。虽说这些小区的品质不上不下，但对于要求不高的家庭，足以实现安居内环内。可惜普遍自住率高，出房都很少。

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板块笔记：上海容易大幅下跌的地方，行情好也别乱买！#B068

​楼盘笔记：上海土著的小众审美，松弛感拉满了！#l118

SVA·世博花园

世博花园是仪电集团不务正业的产物，抱世博会和当时即将开通的M10大腿，起名“世博”花园，官方定义的配套商品房，还顺便为世博会做了广告，忠心度爆表，实则与真世博区域远开八只脚。但为了避免和动迁房混淆，影响销售，还加了个上广电的专属前缀，“SVA·世博家园”，全上海找不到第二个名字那么古怪的楼盘。

​小区位于四平路四达路口，距离10号线邮电新村站200米。一边紧邻虹口的主动脉，一边靠着鲁迅公园和听起来甜，逛起来苦的甜爱路。既能快速前往市中心，又能闻到虹口的味道。“徐汇国资委“旗下汇枫物业，费用2.25-2.5元/平·月，一整个缝合怪。对口九年制世外欧阳学校。

小区规模中等，分2期建设，1期2004年，2期2009年，共11栋楼。分设大门，当中行车隔断，但可以走行人，不过2期没什么绿化景观，1期居民也不屑于往那边走。小区大门高大气派，开在四平路上，驾车路过往往一眼能看到，十分醒目。有入户花园，两排银杏一字列开，当中则是修剪得恭恭敬敬的草坪和花丛铺成的林荫大道。冬日来临，银杏叶散落在石路，倚靠边上的长椅休憩，观赏黄金的半叶，甚为优雅。沿着入户花园径直，就能走到中央花园，有人工湖和凉亭构成的景观，再往后走，则又是一片草坪，作为次要的景观带。

​整个小区容积率不高，在2左右，因此居住空间都比较宽敞，栋距也比较开阔，不过由于小区年份比较长，树木都长得很高大，低区采光依然受到影响。会所在1期和2期的当中，算是虹口内环为数不多带会所的小区，涵盖泳池，目前只对业主开放。公共设施的保养比较积极，打扫勤快，人车不分流，车位比1:0.5，车位较为紧张，停车管理较为有序，产权车位报价50-60万。1期设有刷卡门禁，但来往行人并不过问。二期就连门禁也没有了。

项目共21个单元。（ 以下面积均为建筑面积）

​洋房一梯两户，近10年鲜有房源出售，复式面积约280平，平层三房约170平。

​小高层和高层分为一梯两户、两梯三户，两梯四户和三梯六户，都是标准的板楼。

​一房73-87平双南或南北通。

​两房95/100平全南，一卫；119平卧室一南一北，厅朝东，双卫；122平标准南北通，双卫。

​三房137/140/153平，卧室两南一西/北/东，厅朝西/东；133和174平飞机格局；126/138/142平南北通，多为一南两北。三房都是双卫，还有少量复式房。

业主以虹口老上海为主，层次相对较高。曾经1期有不少浙江投资客，但经过几轮洗刷，自住率已经显著提升。临近市中心和五角场，因此2期的小户型业主多为年轻白领。小区缺点也很明显，一来是靠四平路主干道，沿街噪音较大。二是周边环境也不像瑞虹那么清爽，欧阳整个社区都偏老。虽然身为内环内，价格只是中环水平，相差隔壁的瑞虹新城一截，如果不介意逛商场多走几步路，也不介意家门口有点破，世博家园是一个很适合躺平的选择。

绿洲紫荆花园

​绿洲紫荆花园由本地民企开发，1998-2002年建成，8-9层电梯洋房，11-28层电梯小高层、高层，还有两幢蝶楼。容积率2，绿化率35%。上置物业管理，费用1.8元/平·月，步行至10号线邮电新村站约540米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为红褐色面砖，部分墙面有灰渍和色差补丁。小区大门敞开进出，安保并不盘问。楼门厅有些简陋，涂料顶部脱落、补丁痕迹明显，有些管道穿墙而过，不大的空间还停放了不少非机动车，显得拥挤。

小区进门就是一片中央绿化，蓝色的水景池并没有水，长期空置厚积了不少尘垢。沿着水池设置了紫荆花地砖的休闲广场，供中老年业主在此活动跳操。楼栋之间有长条的绿化带，中间放了一些运动器械。绿植较为高大茂盛，部分楼栋低层会遮挡光线。

人车不分流，车位比1:0.5，停车较为紧张，大门口两幢塔楼的裙房是商业，门口处的停车调度有些杂乱，产权车位报价50万。

项目共28个单元。（ 以下面积均为建筑面积）

洋房一梯两户，两房95平南北通，一卫；三房149/156平南北通，双卫；还有少量268平复式房。

小高层一梯两户，一房75平全南户型；两房85/126平全南户型，双卫；138平南北通，双卫；三房158/165平南北错通，双卫。

高层蝶楼三梯六户，一房89平双南户型；两房120平，卧室一南一东南厅朝南，一卫；三房151平南北通。

绿洲紫荆花园大门位于欧阳路上，周围都是不起眼的小马路，居住氛围安静。小区规模和世博花园相当，但在品质和管理上明显差了一个档次，算是低配版。裙房底商有的在小区内开门，多少有点混乱。业主多为虹口和周边的上海中老年家庭。

明杨豪苑

​明杨豪苑由虹口本土民企开发，2004年建成，16-28层小高层、高层，容积率3.6，绿化率40%，物业费用1.6元/平·月，步行至10号线邮电新村站约650米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅灰色涂料，稍有些尘垢。大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅较为方正，墙面半砖，张贴不少宣传标语和告示。涂料顶部有脱落痕迹，地砖上也有点点污渍。

小区楼栋南北而立，周边的高层较少，有点孤零零的。楼之间是一片绿化带，沿中心轴线放置了健身器材，与低矮灌木相间，也有木质凉亭作为搭配。楼栋边上绿植的高低不均，有的会遮挡一二层的采光。

人车不分流，车位比1:0.5，停车有些紧张，好在小区道路还算开阔，地面挨着停了不少车辆，产权车位报价50万。

项目共3个单元 ，两梯两户和两梯三户。（ 以下面积均为建筑面积）

两房88平南北通，一卫；三房122平南北通，双卫；158平飞机户型 ，双卫；四房158平，卧室三南一北，厅朝北。

明杨豪苑与绿洲紫荆花园斜对门而居，隔壁是创意园，再加上门口的裙楼底商林立，有一些商务公寓的气质。小区规模较小，也没啥特色，在板块内缺乏存在感。

新文苑

​新文苑由虹口本地企业开发，2001年建成，8层电梯洋房和18/22层高层，容积率3.3，绿化率35%，本地物业，费用1.6元/平·月，步行至10号线邮电新村站约680米， 对口虹口三中心小学+鲁迅中学。

楼盘外立面为浅褐色面砖，有些许灰渍，总体还可以。小区大门敞开进出，安保并不盘查。楼门厅有些简陋，只有地面铺砖，白色涂料墙有些发黄，墙上有些裸露的电表箱，管道和电线，除了张贴了几张宣传告示外，没有任何装饰。

小区规模不大，进门有一片绿化园林，中间有条很窄的鹅软石小路可以通行，设置了一些个爬满藤蔓的休憩廊架。植被颜色比较单一，种植得比较密集，有些贴楼栋的树木会遮挡低层光线。

人车不分流，车位比1:0.5，地面用于停车的地方不多，空间几乎都被占满，产权车位报价50-60万。

项目共6个单元 。（ 以下面积均为建筑面积）

洋房一梯两户，三房118平全南户型，还有不少176-182平复式房。

高层一梯两户和一梯三户，两房118平全南，三房153平飞机户型。

新文苑位于板块的最南面，与四川北路街道和嘉兴路街道相邻，公园、商场、地铁都不算近，但对口优质学校为楼盘加分不少。小区户型套均大，业主多为虹口土著家庭。

飘鹰东方花园

​飘鹰东方花园由光明集团开发，2003年建成，8-18层电梯小高层，容积率4，绿化率40%，开发商自持物业，费用1.55-1.85元/平·月，步行至10号线邮电新村站约20米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅黄色面砖和涂料，面砖有些污渍，部分已灰黑一片。大门敞开进出，安保不会盘问。南面的楼栋为两单元共用一个门厅，落地玻璃采光窗，左右独立电梯厅，长廊上放着几把竹编藤椅，但座位正对进出口，坐上去就像门神一般。北面楼栋的门厅很普通，墙面上许多贴胶痕迹未清理。

​​小区建筑围合式布局，中央有个较大的花园，划分了好几块区域，有儿童活动广场、健身休憩天地、阳光草坪、假山池塘，应有尽有，供不同年龄段的业主休闲。绿植围绕在四周，枝叶茂盛，一派生机勃勃。

​人车不分流，车位比1:0.3，停车十分紧张，地面空地早就被占满，新来的车辆需要去物业登记排队租赁。产权车位报价50万。

项目共23个单元 ，一梯两户。（ 以下面积均为建筑面积）

​两房106-120平南北通，一卫或双卫；三房142平飞机户型，129/153平南北通，都是双卫。

飘鹰东方花园东南门出口就是地铁站，出行便利，和平公园和瑞虹商圈也在步行范围，配套完善。小区规模适中，环境也不错，对于不开车的购房者来说，可以代替价位较高的瑞虹新城。

德阳花苑

​德阳花苑由虹口本地企业开发，1998年建成，9-12层电梯小高层，容积率3.5，绿化率35%，开发商自持物业，费用1.28-1.86元/平·月。步行至10号线邮电新村站约520米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅灰色石砖，材质比较耐旧，没有显眼的污损。小区大门敞开，没有门禁管理。门厅两边罗马立柱竖立，同样没设大门，可随意出入，楼道地面铺砖，墙面涂料稍有些灰尘。

小区东面楼栋沿曲阳路东西向矗立，西边楼栋沿沙泾港有45度倾斜，河道边种植了些绿化，摆放了凉亭坐椅，不过没有景观步道，且与河堤之间以黑色铁栏隔着，无法亲水。中央有个圆形的苗圃喷泉，一侧是拼花地砖的休憩广场，另一侧是草坪、低矮灌木和绿植的组团景观。

人车不分流，车位比1:0.5，停车有些紧张，地面能停车的过道角落都停车了，产权车位报价50万。

项目共8个单元，一梯两户。（ 以下面积均为建筑面积）

两房139平，卧室一南一北厅朝南，双卫；134平卧室一南一东厅朝东，双卫；三房177平卧室和厅从南到东南呈扇形排布。

德阳花苑位于曲阳路和祥德路交界口，以北望去都是老破小多层。小区朝向大多不佳，户型又偏大，并不符合当下市场的口味。老业主自住率高，多为虹口土著家庭。

宏祥花苑

​宏祥花苑由上海市房屋实业开发，2000年建成，12-18层电梯小高层，容积率2.2，绿化率41%，开发商自持物业，费用1.8元/平·月，步行至10号线邮电新村站约240米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅褐色面砖，有些许灰渍，总体还行。大门刷卡进出，安保还算负责。楼栋门厅较为狭小，楼梯占到一半位置，旁边为了禁止停放非机动车摆了一个花盆，除此再没啥装饰。

小区沿沙泾港河道而建，沿河走道被停放的车辆堵塞，基本也看不到河景。小区楼栋之间有组团绿化，有拼花塑胶地面的休憩小广场，不过中间一大块被地下采光天窗占用。苗圃长廊掩映在绿植中，放置了些健身器械，活动空间不大。

人车分流，车位比1:0.4，停车比较紧张，地面空地见缝插针的停满车辆，产权车位报价50万。

项目共9个单元，一梯两户。（ 以下面积均为建筑面积）

两房70/108平南北通，一卫；三房135平南北错通，105/135平飞机户型 。

宏祥花苑位于曲阳路上，顺着往南走小段路就到了瑞虹天地。小区中规中矩，户型面积适中，作为典型的本地土著小区，品质与对面的飘鹰东方和华虹公寓相差不大。

宏城公寓

​宏城公寓由本地开发商于2001年建成，18层电梯小高层，容积率4，绿化率30%，民企物业，费用2元/平·月，步行至10号线邮电新村站约300米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅褐色面砖，保养还可以，岁月痕迹不明显。大门敞开进出，没有行人门禁系统，安保盘问不严。楼门厅挑高，走廊南北连通，大面积采光窗，光线透亮，配置了三组沙发和茶几，复古吊灯，墙上挂了一些壁画。

小区只有一栋楼，基本没啥绿化，更不要谈活动场地了。单棵的树木顺围墙边排了一圈，楼栋角落旁的小苗圃，两三棵绿植。

人车分流，车位比1:0.4，没有地下车库，地面空地又少。不过好在小区住户也不多，又有部分租客，开车的人有限。

项目共1个单元，二梯四户。（ 以下面积均为建筑面积）

一房66平，房间朝南厅朝北；70平全南户型；两房80平，卧室一南一北厅朝南，一卫；顶楼还有146平复式。

宏城公寓与宏祥花苑为邻，两个出入门都挨在一起，但品质相差不少。小区是名副其实的单身公寓，套均面积偏小，年轻的白领租客多一些。

华虹公寓

​华虹公寓由虹口国资委开发，2001年建成，11-18层电梯小高层，容积率3.5，绿化率35%，本地物业，费用1.5元/平·月，10号线邮电新村站0距离，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为褐色面砖，少部分墙面有灰渍，保养状态尚可。大门刷卡进出，但车行栅栏经常会留出行人可通行的空间。北面的楼门厅宽敞正气，不过没任何装饰；南面楼门厅较为狭窄，顶部有管道裸露。

小区建筑围合而立，但南面的楼栋由于道路有剪刀差，呈V字型排列。中央园林的树木和灌木层次分明，排布整齐划一，不会有零乱之感。园林中也有小型休憩天地，而运动设施被一个个单独放置在组团的空间里，较为零散。

人车分流，车位比1:0.9，停车紧张，地面停车见缝插针，产权车位报价50万。

项目共10个单元，一梯两户和两梯四户。（ 以下面积均为建筑面积）

两房115平全南户型，一卫；112/124平南北通，一卫或双卫；三房142平飞机；147平动静分离；167平四开间朝南，都是南北通的双卫户型。

华虹公寓位于四平路和曲阳路两条主干道的交叉口，门前就是地铁站，人流车流都多，出行便利但有些嘈杂。小区也是板块内距离瑞虹天地与和平公园最近的，业主多为本地土著家庭，自住率高。