广州最大烂尾小区——原属增城，建于1995年、烂尾接近30年的澳洲山庄，在黄埔区积极推动下，将迎来新生。

7月30日，黄埔区规自局挂牌出让一宗宅地——广汕公路以北、金坑地铁站以西JKG-A-1地块，将于8月30日正式竞拍。

地块总用地面积约5万平方米，总建筑面积约17.9万平方米，容积率3.56，出让年限70年。起拍价8.9亿元，楼面价仅4980元/平（未扣除配建）。

出让条件明确要求：

地块建成房源须用于解决黄埔区政府指定的历史遗留问题项目物业置换需求。而且，满足置换需求后剩余的房源，每平方米按照本次出让成交楼面单价加建安成本，转给黄埔区住房保障服务中心处置。

这里的“历史遗留问题项目物业”，正是澳洲山庄。

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该地块名为挂牌竞拍，但其实不过走走流程，“接盘侠”早已敲定。

地块出让条件写得很明白：

竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区，具有房地产开发资质和政府拆迁安置工作经验。

这直接指向了区属城投平台。黄埔视野获悉，澳洲山庄或由知识城集团接盘开发。

好消息不止于此。

近期，黄埔区成立专项工作组，并发布公告收集购房人信息。7月3日至9月2日，澳洲山庄业主或相关权利人可按照公告所列资料清单向工作组申报信息。

过去多年来，盘活澳洲山庄，并非毫无作为。

早在2015年10月30日，澳洲山庄曾高调宣告：项目基本完成整体拆除重建手续，即将开工重建。拆除面积达到10万平方米，涉及约2000户业主，初步确定以1:1.1的建筑面积补偿给业主，两年半后交楼入住。

但由于复杂的债务债权问题，澳洲山庄重建计划很快偃旗息鼓，搁浅至今，转眼就是将近9年！

近三年来，在黄埔区强力介入下，澳洲山庄的系列问题得以妥善解决。

包括：解约澳洲山庄相关违规土地，并要求澳美公司撤出金坑林场，归还金坑林场的自主经营管理；对澳洲山庄房屋进行安全评估，并提供专业处置意见；落实小区相关控制指标及公建配套规划。

此次金坑地块出让，以及收集购房人信息，已然宣告业主苦等多年的家园重建已近在咫尺。

出让条件明确提到，土地交付后1年内动工建设，3年内竣工。也就是说，预计最快在2026年底、最晚于2027年底，澳洲山庄业主有望住上新家。

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据官方资料统计，澳洲山庄当时卖出去近200栋，目前有业主2834户，主要户型面积段为58-70平的两至三房一厅。

此次出让的金坑地块，总计容建面约18万平，容积率3.65，预计将建成30层左右的高层住宅，区别于原来澳洲山庄的低层（6层）联排单位，完全能满足业主的置换需求。预计剩余用作保障房的货量不多。

异地重建的金坑地块，距离澳洲山庄小区门口约1公里，距离地铁金坑站700米左右，跟目前澳洲山庄到金坑站的距离大体相当。

但小区整体配套有所提升。地块将配建1所9班幼儿园、托儿所，以及肉菜市场、公交首末站。

值得一提的是，金坑地块原规划用地面积6.5万方，土地用途为二类住宅用地兼容中小学用地。

此次挂牌出让面积为5万方，剥离出来的中小学用地，预计留待后续再建。

也就是说，重建置换后的新澳洲山庄，将是一个户型迭代升级、从幼儿园至初中教育配套完善的全新小区。

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澳洲山庄重建，对于业主以及接盘开发商，显然都是双赢。

要知道，澳洲山庄买入价堪称白菜价。

以澳洲山庄58.35平两房一厅户型为例，入手总价仅17.89万元，单价约3066元/平。

当时开发商给出的供款形式足够诱人：首期付3.8万元，月供480元左右，可以20年免息供款。

而经过近30年摆烂，澳洲山庄彻底沦为“鬼城”，市场弃之如敝屣。

2023年9月，澳洲山庄法拍32套开发商自持房源，折算单价约1.8万/平，无人问津，悉数流产。

吃瓜界集体群嘲：这玩意，改造装修成本都贵过拍卖价，送我都不要！用来体验一下户外生存，或郊野荒村养鸡，倒是不错。

我们一本正经算过账，结论是：这些破屋，顶多只值个2000元/平。

详情参见往期推文：“鬼城”无人接盘，送我都不想要？

原因在于，澳洲山庄的现状非常寒碜人：

小区地址虽属黄埔，但房产证权属仍归增城；均未办证，多数为毛坯，建筑施工未完成、未验收、未通水电，各种手续欠缺，不具备交付使用入住的条件。

而且，房屋长期裸露，未刷墙漆封闭保养，部分墙体渗水，大面积绿色霉变。主体建筑是否存在安全隐患，也存疑。

而重建后的新澳洲山庄，价值几何呢？

以目前的下跌行情，金坑这种地段，大概也值个1.5万/平左右吧，对比买入价，还有高达5倍的浮盈。如果后市看涨，利润空间更大。

可见，澳洲山庄业主以旧换新，资产保值增值相当喜人。

对于接盘开发商来说，当然不做亏本买卖。

通过异地重建，置换出来的澳洲山庄地块，将是一块巨大的蛋糕。

相关材料显示，澳洲山庄最原始的用地面积合计998亩，共有10个土地使用证，总用地面积约41.5万平方米。

剔除此次出让的地块5万方，以及后续公建配套、道路用地，预估至少还有25万方。若按低容积率2.5，计容住宅建筑面积就是50万方。

再打八折，也有40万方。按旁边御湖名邸别墅目前2万-2.5万/平左右的价格，货值大概80-100个小目标。

即便按澳洲山庄规划建面约20.3万方，1:1复建，货值也还有将近50个小目标。

完全能覆盖此次出让地块的8.9亿地价，以及建安、配套成本，仍有不错的利润。

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值得一提，金坑这种两头不靠，人气极为冷清，外部配套奇缺的荒郊野地，尽管有个地铁站，但并不适合开发刚需产品，也不适宜搞高配豪宅。

更适合做相对低总价的改善产品，满足周边20公里范围内，预算不高又有豪宅梦的自住型买家。

当然，基于解决历史遗留问题需要时间，加之现时市场行情糟糕，澳洲山庄地块的重建开发需要一定时间，不会在近期两三年面世。

短期内，澳洲山庄地块的主要工作，可能在于土地收储。

另外从周边规划来看，澳洲山庄所在的金坑片区，大山连绵以及分布其中的水库、河涌、山涧等生态资源，为打造连片改善住宅区提供了要素支撑。

金坑片控规图显示，广汕公路南侧、油麻山西南缘山间谷地，初步规划了连片一类住宅用地。而此类宅地，正是以低密、低层为主的叠拼、别墅类产品用地。

需要看到，经十余年大开发，目前黄埔区走招拍挂的纯宅地土储，已越来越少。

规模供地片区仅三处，且均为外围山区：其中最大的便是长岭居片区，但目前也已开发过半。真正适合改善产品的靓地，并不多。

另外两处为金坑片区油麻山脚，以及天鹿湖周边，这两处目前基本为处女地。

展望未来，如果一线城市的人口持续流入，经济能走出低谷进入新周期，楼市还有下半场。

从财收视角，广汕路沿线的金坑、天鹿湖这两个片区，或许成为地方土地财政的开源之地，是不必奇怪的。