武汉豪宅涨跌背后的真相,令人担心!

华光评楼 2024-09-01 14:40:52

几家欢喜几家愁。

8月,武汉豪宅成绩单出炉:

单月成交295套。

环比下跌,64%;同比上涨,12%。

一跌一涨之间,反映出当下武汉豪宅的冷与热。当前买豪宅,要读懂成交榜单,跟着市场热门项目买,更安全。

与7月相比,武汉豪宅行情大幅下滑,与1月业绩持平。这是今年的行情大势所决定的。

7月的高潮之后,新增供应少、豪宅消费需求萎缩、市场淡季等原因,导致8月成交急速下滑(一方面,7月份有部分6月外溢成交量,导致数据偏高。另一方面,8月最后一天成交量,因为8月31日周六,也可能转移到9月份)。

但与此前三年8月相比,当前是最好的行情。

最坏的行情,也是最好的行情。

从成交结构看,8月的“刚豪”成交221套,而顶豪38套,次顶豪36套。豪宅的结构性分化,“刚豪”底盘,决定豪宅市场动向 。

武汉,是“刚豪”买家的天下。8月武汉“刚豪”成交套数,占豪宅成交量的75%。“刚豪”成交的猛跌,直接导致武汉豪宅大盘“砸盘”。

01

8月,武汉豪宅成交总榜显示,

前三强是电建地产汉口公馆、龙湖御湖境与金地汉口峯汇。

其中,龙湖御湖境,稳居前三,排名向前进一名,8月全城亚军。

前10强的门槛,从7月的17套,降至9套。

从供应上看,8月,招商武昌序、中海东湖玖章两个项目取证。

其中,招商武昌序的备案均价突破4万/平。

1-8月,武汉豪宅成交总榜显示,入榜项目相对稳定,但排名有所变动。

武汉润府、龙湖御湖境,一北一南,两大“霸主”的地位牢不可破。

第三名,国铁城投国樾滨江,以1套之差,超越武汉江城府。

绿城湖畔雲庐8月进入前10强。

02

8月,武汉顶豪榜单上,新希望D10天元,以13套稳居榜首。

该项目连续两个月、均成交13套。主要是因为该项目的实景园林、公区等高品质兑现、产品持续升级,赢得二七滨江豪宅买家的好评。9月份,该项目架空层实景将兑现。

联投中心、长江中心,两大武昌滨江顶豪,托举起武昌顶豪阵营。其中,联投中心,凭借高品质交付与550平超级样板间,持续热销。如今,该项目的550平大平层房源,仅剩一套。

1-8月,武汉顶豪榜上,二七滨江板块,6大项目上榜。前三强,均超过80套业绩。冠军与亚军,均被华润置地收入囊中。

多数开发商出于避险需求,未来两三年,将很难再开发300平以上、1000万+的顶级豪宅。所以,当前武汉的顶豪,是卖一套少一套,越豪越好卖。

03

8月,武汉E级豪宅成交大幅缩水。

前10强,仅6个入围。招商武昌序,连续两个月夺得冠军。

1-8月,武汉E级豪宅前三强是,

招商武昌序、建发朗玥、保利天珺。

沙湖中心与武汉城建中央云城,并列第五名。

其他上榜项目,多为尾盘。

04

“刚豪”,是相对于刚需、刚改而言的,豪宅里的刚需。

目前,武汉“刚豪”在售项目35个,占在售豪宅总数量58%。

8月,武汉C级豪宅成交大跌,7月637套,8月221套。

第一名从7月133套,跌到33套。前10门槛从14套,跌为6套。

其中的热门项目是,

长江天地、中海东湖玖章与越秀中交星汇园。

这三大项目,均是一个项目撑起一个板块。此外,武汉三镇中心、万科锦绣湖山,均网签4套,奋起直追。

1-8月,国铁城投国樾滨江入围武汉C级豪宅前三。

其他项目的排序稳定,跑出稳定“配速”。

[后记]

豪宅市场表现,是武汉楼市的风向标。

8月份,武汉新房约5500套,与2018年8月1.67万套相比,不到零头。由此可见,当前市场仍在低位调整。大盘不稳,豪宅市场难独善其身。

有一个数据,上半年国内千万级豪宅城市排名,前10城里,没有武汉。这与武汉的城市实力不匹配。从另一个角度说,武汉豪宅市场仍有空间。

当前武汉市场上,主力消费豪宅600万左右,装修标准不逊于千万级豪宅。买家还是以体制内稳定收入人群为主。对于这些“高改”买家而言,现在用同等的总价,能买到更好的房子。

9月,建发璞玥等一批新盘即将入市,将提升豪宅市场信心。高配地段、高标产品、高级定制的豪宅,将更受市场青睐。

9月,美元降息,楼市可能升温,豪宅市场将率先启动。上海半年时间,超2500万的豪宅,超过了去年全年。

如果9月份,武汉豪宅市场不能快速复苏,此前的政策效应衰退,整个大盘更加危险!如果有钱人、体制内的人,都不买房,仅靠刚需,救不动武汉楼市!

文|杨光华(地产写字人)

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