重大消息！传存量房贷利率要降，且规模将高达38万亿元人民币，地产股应声大涨。

对于其他城市来说，可能商转公还能变相降月供，但南京目前不具备商转公条件，不如先期望一下存量房贷利率下调。

曲线降存量房贷利率？

“商转公”再次被关注

最近，留言板上有位网友问询南京商转公的政策能否施行。尽管暂未答复，但此前官方已经做出过一次解释。

当时官方回复如下：

近几年，南京职工使用公积金用于购房消费需求较为旺盛，公积金提取率较高（80%以上），且公积金贷款额度不与缴存余额挂钩，归集的公积金在职工提取后，用于发放贷款的资金较为紧张。中心分别于2015年、2020年两次开办“公转商”贴息贷款业务，以缓解房贷资金紧张状况。目前资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以南京目前不具备探索开展该项业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

商转公，顾名思义就是商业贷款转公积金贷款，这一前一后房贷利率就能差100多BP，如果300万贷款，月供就能差2k+。

但就目前南京这个情况来看，暂时别指望南京商转公了，现在的条件根本就搞不起来。

当然，说是“商转公”，说白了就是存房贷利率，早期买房的房价跌了不算，房贷利率也站高点了，月供还得不仅吃力，幸福感下降，而且眼看着当初买的房没咋涨甚至跌了，这钱还得是真心酸啊。尽管去年已经集体降了一波存量利率，但跟没买房的利率还是有差距，这难免让人心里不平衡。

传存量房贷利率要降？

网上争议挺大

最近，存量房贷利率这事，还没官宣，但网上已经有小作文传出来了。

8月30日，彭博社传出小道消息称，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

划重点：

1、房主在2025年1月前，可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；

2、首次允许房主将现有按揭贷款直接转入其它银行，并按照最新利率签合同；

以上两个操作非常新奇，自2021年楼市变冷之后，政策出台不少，但像这样的操作还是头一回。

虽然这个消息还没实锤，但上周五地产股、银行股的大涨大跌，看来已经被这波消息带了波节奏。

上周五，房地产股原地起飞了：万科、旭辉、中梁、世茂、涨幅均超10%……

与此相对的，银行股却跌了：中行跌近2%，工农两家跌幅超过3%，建行和交行跌幅分别跌超4%和5%……

那么问题来了，这个消息到底是不是利好，真能有那么大的效果吗？现在网上争议很大。

一方面，因为对银行的利空，认为并不会下调。

大家都知道，银行是靠赚利息赚钱的。我们算笔账，存量房贷利率降了，银行会损失多少钱？

截至今年二季度，存量房贷余额总计37.79万亿元，同比下降2.1%。假设存量房贷利率统一下调0.5个百分点，银行将少收利息约1900亿元。要知道，2022年银行业净利润也就2.3万亿。

但也别替银行担心，毕竟是盈利企业，在前不久发布的世界500强榜单上，中国企业之中，银行占比挺高，而且排行都很靠前。

关键是，2024年二季度商业银行净息差为1.54%，很小的空间，降存量有难度。

另一方面，因为去年下调了存量房贷利率，其实幅度也没多大，去年的效果也不咋地。

坦白说，去年9月和10月，存量首套房贷利率已经进行了一波集中下调。但所希望的居民部门消费、投资并没有啥起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著，再次集中下调存量房贷利率，没啥动力。那有人说了，降幅大点啊。降幅大了没这么大利息差，砍的都是银行利润，银行能乐意么。

说白了，现在能不能降，能不能有效果，很多人都持怀疑态度。

但是，这个市场是变化的，不是说好像没啥效果，这存量房贷利率就不降了，根本不是这个道理。

理由太多了！

存量房贷利率终归要降

有一点大家其实不用担心，只要银行还存在一定的利息差，降存量房贷利率的预期还是很稳的。

1、毕竟这个市场还需要信心，需要流动性。

这个不是一蹴而就的，但一直不做点啥肯定不行，并且信心、流通性非常重要，影响的不仅仅是地产，而是整个市场环境。存量房贷利率的下降，的的确确是必须降，已经迫在眉睫，对个人、对银行、对整个市场来说，都有好处。

想想现在最急迫等着存量房贷利率下降的都是哪些人？

——是前几年5字头、6字头利率买房的人们，基本都是最能挣钱最会花钱的那波人。这批人赚得多花的多，审贷款的时候工资要覆盖月供两倍才给批。但现在呢？房子降价卖不动，月供压力大，收入也不知道砍没砍……这波当年消费的主力，已经开始紧衣缩食。这个时候，大家最直接的表现就是，坚定存钱、坚定提前还钱，或者干脆把房子割肉套现……

大家把钱都捏手里、存银行、还贷款……还谈什么流动性，现在钱难赚就是最直接的结果。虽然存量降也不会太多，但降了终归是钱啊，每个家庭一个月少还个几百，一年就是一两万，再怎么样，也比没有好太多了吧。

2、7-8月份已经有大大小小的银行降低存款利率，能给存款利率的下降让出空间。

今年7月25日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行6家国有大型商业银行率先下调人民币存款挂牌利率，随后，中信银行、光大银行等全国性股份制银行跟进下调。8月份，各家中小银行也跟进调整。

虽然今年二季度末，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度持平，仍处于历史低位，但只要降存款利率这件事一直在做，就说明降存量房贷利率能获得空间。

3、提前还贷的人还是很多，降存量房贷利率能缓解“还贷潮”

据央行统计，今年二季度，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。而这个数字，去年还是38.17万亿元。这意味着，光半年，提前还贷的金额就有3800亿。

显而易见，在预期渐低、利率高位站岗的买房人来说，提前还贷=买理财，现在很多金融产品多也就3个点左右了，这比下来，不如凑一凑把房贷提前还了。

如果房贷利率低，那这事就另说了，钱可能就不着急还了。

4、新老利率差距太大，不利于信心恢复

2022年以来，楼市政策不断宽松，但到头来，政策有利的一直都是还没买房的那批人。老韭新韭享受的待遇差距一步步拉大，并且存量房贷利率一年一动，就算现在宣布降，也要明年才能享受到。

就南京为例，存量房贷利率基本还在4%左右，高的应该还不止这个数。但新发放房贷利率最低已经可以3.05%了，甚至有的还能做到2字头，二者的利息差距有近100个基点。

不仅是南京，上海、深圳等一线城市新老首套房贷利率的差值也在80基点左右。对于二套房贷来说，新老利率的差值更大。

有一说一，现在的首套利率一降再降，LPR和存量不降，其实对很多买房人的信心不利。说白了，只要不买，首套利率就能一直降；一旦买了，利率基本就定死了，如果不是真着急买，恐怕都会选择等一等吧。这就跟“买涨不买跌”一个道理。

总之，减少先入场的房主们的压力，也一起提振后来者的信心，降存量房贷利率就很有必要。

最后呼吁一下，抓紧降吧。

-END-