10月24日举行的2024年福州四城区第五场土拍，拍了，又好像没拍。

本场仅出让鼓楼区斗池路黎明周边旧改地块，就是华润置地拿地十年后申请退地的那幅。

这次以宗地2024-45号重新拍卖，结果又是华润置地旗下的福州市润投房地产有限公司以底价9.47亿元竞得。按B地块测算，成交楼面价约10784元/㎡。

自己退的地，自己再买回来，这家央企为何多此一举？

2014年6月，华润置地福州公司以底价9.2亿元竞得斗池路北侧、西二环中路西侧的黎明永辉超市周边地块（宗地2014-09号），楼面价4085元/㎡。

10年过去，西区润和郡安置房部分早已交房，而原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区迟迟未开发。

早期传闻是因为永辉超市黎明店没搬迁。但永辉旧址净地交付后，今年7月，鼓楼区洪山镇政府透露：

华润置地福州公司对未开发部分无建设计划，提出退地申请。

头部央企也开始“甩包袱”了？华润退地风波引发市场热议。

很快，调整完相关规划后，这块地重新上架拍卖，即宗地2024-45号地块。

事实上，今年以来，不少城市都有被房企退还的地块回炉重造的案例，绿城接盘小米上海退地，还刷新了全国单价地王纪录。罕见的是，同一家房企拍回了自己退的地，此番操作看呆了一众网友。

东街1號注意到，此次土拍公告中明确：

A地块已建成交付使用，由竞得人负责根据原开发企业审批材料继续办理产权总登等手续。

就跟当年宗地2014-09号锁定世界500强企业一样，这彷佛是为华润量身定制的条款。毕竟没有开发商愿意给自己找事。

据悉，昨日福州土拍的报名房企，除了华润置地，还有一家市属国企，不知道是不是陪跑的，反正从头到尾没举牌，报名来算凑个热闹吧。

华润退地华润拍，听起来很离谱，但一看是“商改住”，好像又能理解了。

2024-45号斗池路旧改地块这次出让与10年前相比，总价只贵了2700万元，但实际可开发的只剩下35.6亩B地块，而且土地用途还从原先的商务+商业改成了商品住宅+酒店+商务+商业，所以楼面价涨到了10784元/㎡。

东街1號此前分析过，华润福州斗池路项目“退地”的主要原因很可能是：

1、商办产品去化艰难

原地块要求建设一幢5A甲级写字楼。而第一太平戴维斯报告显示，2023年，福州全市写字楼空置率环比上升2.5个百分点，至27.6%。年度净吸纳量更是降至十年新低（净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积），意味着市场需求萎靡。商办项目去化压力也持续增大。

同在鼓楼西二环板块的的华润万象城，作为2022年大福州的商品房销冠，写字楼卖了8年多，也才好不容易卖到尾盘。当商办客户已经消化得差不多，即使是“商业地产一哥”，应该也没信心再来一次。

2、购物中心趋于饱和

1公里内，同质化竞争的不止自家商办，还有商业中心。原地块规划了4层商业中心，当初拍地的时候，有业内人士剧透将引入华润五彩城。而随着华润万象城重奢商业的落地，西二环也不缺购物中心了。

这样的背景下，强行开发商办，很可能就是负资产。而“商改住”能很好解决商业去化困难的难题。

鲁迅说，别人不同意你“商改住”，那你就退地。从不好卖的商办用地变成高价值的住宅用地，华润如此折腾，前期资金又损失了多少？我们不得而知。

我们能看出的是此次“商改住”后，B地块的商务和商业建面大幅缩水，多出来的面积给到了酒店和住宅，而且商业（含酒店）商务、停车位均无偿移交给政府，那就减少了自持经营性物业的不确定性和压力。

同时，取消了当年“为鼓楼区捐建一所36班示范标杆小学，投资额不少于3000万元”的要求，相当于减少了拿地成本。

给开发商留下的是，来钱更快的商品房。

B地块约4.9万方的住宅建面，预计能提供400套左右货量。地块东南侧四五百米的国贸天琴樾和建发璞云新盘的流速，已经证明鼓台核心区的地段价值，更何况还有钱塘小学怡山校区划片加持。

退地，改规划，然后再重新出让，这个过程比直接“商改住”省去不少手续，最重要的是，住宅地块产权年限还是完完整整的70年，不会给开发商卖房带来阻碍。

对于地方政府来说，好不容易拍出去的地，也不用砸回手里，“商改住”多出来的土地出让金也为政府带来了相当的收入。

地是死的，规矩是活的。总之，这是一个双赢的结果。

目前福州市中心住宅确实比商办好卖，但也不代表没有去化压力。

一方面，华润重夺的斗池路旧改地块，地段配套、生活氛围都很好，但地块指标一般：

容积率3.7。

比之前上海西的3.2还夸张，也打不过在售的鼓台豪宅。像同样限高100米的绿城芝澜月华，容积率是2.51，而建发瑞云仅有2。

受限于容积率，华润能够施展的空间和溢价能力并不大。

另一方面，鼓楼台江已经不缺新盘了，建发、绿城、保利都在豪宅赛道卷生卷死。

今天，市自然资源和规划局官网又发布了福州2024年第七次土拍的公告。华润斗池路项目周边一次性上架5幅商品房宅地，板块未来的竞争格局异常激烈。

一边欢呼买房人回归主城，“商改住”恰到其时；一边感叹楼市诸神之战，入市生不逢时。

不管怎么说，斗池路项目都将是接下来华润置地的重头戏。毕竟，这家被滨海新城项目拖累的央企，在福州，急需一场逆袭！

长乐区不动产登记与交易一体化平台显示，海湾润城卖了3年，全盘住宅仅网签备案了260套。项目共规划4026户，按照月均7.2套的流速，还得再卖：

43年！

从2008年首入榕城开始，华润置地在福州操盘过的住宅项目其实都还算成功，像金山的华润橡树湾、马尾的华润紫云府、鼓楼的华润乌山府，都是福州销量榜上的熟面孔。

这家老牌央企能不能凭借斗池路项目重夺福州住宅市场话语权，我们拭目以待。

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