踩盘分析!招商臻城,2023龙岗去化排名第二的新房,到底有何魅力

有一万间房 2024-03-07 12:32:57

你肯定万万没想到,在2023年,新房竞争激烈的龙岗,布吉一个新盘整体有74.9%的去化,成为龙岗去化排名第二的新房。

它就是——招商臻城花园,卖了376套房。

第一是万科金域学府(二期)卖了329套房,去化率97.3%。

在2024年,招商臻城也迎来开门红,根据招商臻城发布的海报,开年首周总成交41套;

而最新信息,深圳市房地产信息平台显示,招商臻城花园现房加推,推120套现房,户型约50-131平单位,位于3栋、5栋、6栋,均价约5.4万/平,单价区间约4.6-5.8万/平,总价约261-774万。

那么,在布吉,最低总价216万上车,招商臻城花园还会不会延续热卖?

一万间实探后给你最真实的购买评测!

01招商臻城没地铁,没商业,但是生活氛围好

很多人说招商臻城是个三无楼盘,无地铁无商业无学校。

的确,这些是招商臻城实在的硬伤,不然也不会隔壁百合世纪广场卖7万+,特发香悦四季卖5万,它卖4万+。

品质决定价格嘛!

一万间去实地踩盘后,就明白了,为啥被吐槽的招商臻城花园,就凭低价能买得那么好。

首先,建面没有想象的差。

招商臻城位于布吉上水径片区,项目临近布龙路、龙岗大道、水官高速,所以自驾感受会比百鸽笼、老布吉等布吉热门片区舒服一点。

很多人看到招商臻城位于布吉上水径,第一反应就是那边建面会很破,基本都是都是农民房或者工业园。

不过如果你实地去看一次后,你会不得不佩服大开发商的造城能力,相当于在破旧的上水径硬生生是铺出一方新天地。

我们去踩盘,第一眼看到的是赛格ECO中心与招商臻城互相链接的崭新建筑,与周边的破旧有明显的区别。

一万间实拍

顺着赛格ECO中心走到招商臻城,确实有一点点走在龙华中心区的感觉,新旧交错,但是处处感受开发商的实力。

而且,你会发现,招商臻城一面连着赛格ECO中心,另外三面就是城市主路,把这里的旧的建筑和招商臻城做了明显的切割,让人的对这里的建面心理接受度提高了一截。

你还可以看到,招商臻城已经是准现楼状态,外立面是简洁的竖向线条,搭配白色局部石材,营造的简约时尚的现代感觉,品质感再次加分!

一万间实拍

项目现在已经入伙,小区的居住氛围也体现出来了,小区外围停满了电动车(布吉特色),偶尔还会有推着婴儿车的住户下楼散步。

一万间实拍

很多刚需客群,虽然嘴巴上说是买房要看未来的潜力,但是看到眼前的房子,他的逻辑可能就会变化。

所见即所得,会给人一种直接的心理暗示,虽然网上说它这不好那不好,但是它便宜啊,而且销售说了,这里以后旧改持续深入,片区的环境和配套将不断升级,这里以后商业、学校、地铁都会配齐........

这样一想,好像性价比蛮高的,可以下手!

然后是附近生活氛围浓厚

在踩完盘后,去周边逛了一圈,你会感受到了属于老布吉的生活底蕴,生活氛围非常浓厚。

招商臻城对面就是布吉三联社区,走进去,这里有菜市场,有商场,还有活动广场,还能看到布吉三联村的玉石文化和产业气息,听村民说附近还有一个三联水库适合运动和跑步,空气和环境超好。

菜市场,一万间实拍

商业广场,一万间实拍

三联珠宝城,一万间实拍

再走远一点就有布吉典型的旧小区,比如中海怡翠山庄、茵悦之生花园、上水花园等,这些旧小区是布吉old money的聚集地,当年也算是布吉的红盘,建筑造型独特别致,聚集在一块,形成了独特的老布吉生活文化,让人想起布吉被称作“小香港”的鼎盛时期。

部分附近旧小区,一万间实拍

一万间了解到,买招商臻城部分购房者,就是对布吉有生活情怀的本地人。

02招商臻城也有自己的痛点

从前面的内容,我们可以知道,招商臻城最大的卖点是布吉、低价、性价比高,而且它的建面和生活氛围被是被大家所认同的。

但是现在一万间也要告诉大家一些真相,让大家购房的时候,能更全面的考虑。

目前招商臻城自身的痛点有很多,甚至可能会影响接下来的销售情况,如:

1,负面信息多

招商臻城在春节前曾经深陷“降价”风波,引导多方报道。

虽然开发商出来解释“不存在违反规定降价销售,降价是部分中介为了吸引客户发布的虚假降价信息。”

但是这个事情在打折内卷的深圳楼市,降价与否,大家都有自己的判断和认知。

一万间在实探的时候,也看到很多住户在自家阳台挂出横幅抗议

有的是抗议开发商降价扰乱市场,有的是直接吐槽房子质量差,有反臭和噪音干扰等现象......

这样的情况,一万间觉得,对上门看房的购房者是有非常大的心理干预的。

2,周边房源众多

在招商臻城营销中心的正对面,里城玺樾山“单价4字头”的楼体广告很明显,抢客意味明显。

这2个盘同属于布吉上水径三联片区的唯二的新房,都在价格力上下功夫,据一万间内部消息,里城玺樾山打折的力度不亚于招商臻城,在去年就有“总价约380万起可以买带装修的三房,并且额外送10年的免费停车”的折扣信息流出。

里城玺樾山分三期开发,一二期共1536户已全部入伙,三期为最后一期房源共888套。

项目总占地面积约6万㎡,建筑面积约为37万㎡,总体容积率4.32,规划建设13栋住宅(含1栋保障房)、一所九年一贯制学校、1栋幼儿园;西侧有一所36班九年一贯制学校南京师范大学附属龙岗学校(2020年已投入使用),为36班九年一贯制公立学校(配备标准足球场、室内外篮球场、活动广场、图书馆等设施)。

项目处于半山处,绿化率达40%,属于安静的半山住宅,有着优美的生态及景观。

其他交通,商业配套基本都招商臻城差不多。

另外,招商臻城周边属于布吉成熟的老居住区,不乏性价比高且优质的二手房。

无论是虎视眈眈的新房里城玺樾山,还是周边大量的二手房,在招商臻城身陷负面风波的时候,都会截流它的部分客源。

3,招商臻城,实在的硬伤

目前招商臻城避不开的两个硬伤,一个是远离地铁站,另一个就是噪音影响。

根据规划,地铁21号线(规划中)、25号线(规划中),都会在项目周边经过,串联起南山高新园、前海、科学城、深港口岸经济带等,进一步拉近与各大经济高地的距离。

但是就目前来说,项目去最近的地铁站—5号线上水径地铁站,需要步行2公里。

还有一个,噪音,前面我们说了,项目三面就是城市主路,这就直接造成一个问题,就是车流噪音会影响住户。

而且由下面的《地块划分与指标控制图》可见,招商臻城一期住宅(黄色部分)距离广深铁路(蓝白相间图例)也很近,靠近铁路线的部分单位也会受到噪音影响。

另外,招商臻城因为是旧改大盘,有大量回迁户,以及有一栋保障房,居住不纯粹。

招商臻城一期已建有7栋住宅,总户数2408户,可售部分1225户,也就是说,还有一半是回迁户、保障房。

7栋为保障房,2栋、3栋(01户型)、5栋、6栋三单元(其中9层)为回迁房,回迁房共595户。

一期小区平面图

03低价+地段+规划或者能抚平购房者的顾虑

其实在写招商臻城评测的时候,一万间觉得它很像之前的华侨城四海华亭,都是旧改大盘,周边配套比较欠缺,但是以低价出圈,成为市场的热盘。

招商臻城或许有很多缺点,但是价格+地段是招商臻城最大光环,在布吉,总价250万左右可以上车大开发商新盘住宅,这是深圳楼市一个很大的诱惑点。(华侨城四海华亭2023年上半年也卖得非常好)

在当下,它既能满足购房者此刻的居住需求,又能给他人生提供一份额外的期待(规划潜力)。

招商臻城日后会成为一个旗舰级的人居大盘,集住宅、公寓、办公、商业及九年一贯制学校、幼儿园、综合性医院、景观滨河道等等配套于一体。

在这个大规划下,一万间认为,还是值得刚需购房者去考虑的,因为综合来看,招商臻城作为一个大型住宅项目,在地理位置、开发商实力、现楼发售等方面具有明显优势。

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