最近，因为时隔八年全国“地王”的诞生
让徐汇滨江又一次成为上海的当红炸子鸡
我知道这件事已经过去半个月了，但是关于徐汇滨江，我还想说两句
首先，这块“地王”
是一块被豪宅包围的风水宝地，条件非常优越
但它也是一块一波三折的地
原本在2021年被小米拍下，有说是准备用来造车的，也有说是用来做上海总部
后来连续2年都没开发，这块地竟然在今年被小米给退了
被退地之后，规划局顺势改了土地属性，由商办改成了住宅
此时这块地的起始价已经是36.96亿元，比小米拿地时的总价高出2倍不止
就在半个月前，上海土拍挂出来这块地
经过保利、招商、中海、宸嘉、绿城等7家开发商
共72轮的极限拉扯
最终被绿城以48亿拿下，成交楼面价格破每平米13.1万，为目前全国最高楼面价
这是时隔8年上海再次出现全国单价“地王”
但是
这其实已经不是徐汇滨江第一次出现“地王”了
早在四年前，徐汇滨江的土地就创造过一次历史
2020年，由香港置地以310.5亿拿下的徐汇滨江地块
创造了上海总价地王的制高点，同时还刷新了中国大陆土地总价纪录
这块地就是后来大家知道的香港置地·启元
以17.8万/㎡的单价，成为上海目前豪宅单价的天花板
短短四年，在同一个板块，出现两次“地王”
为什么是徐汇滨江？
Enchanted (Live),蓝心羽
01
这里的豪宅卖一个火一个
市场是判断一个板块最好的度量衡
我们回溯2020年至今，徐汇滨江的新房
共有14次推盘，13次日光，10次认购都超250%，并出现5次“千人摇”
最近18个月，徐汇滨江的平均认购率高达335%
而这样的盛世，在四年前就已经开始了
2020年底，融创徐汇滨江壹号开盘，以508%的认购率开启了高认购率的先河
当时开发商不仅要求认筹金600万元，而且要求全款买房
即使这样，依然在开盘当天，229套房源全部售罄
而且，我们发现徐汇滨江的入围分要求也很高
自2023年以来，徐汇滨江共有三个入围分破百的项目
百汇园三期106.64分，云锦东方的118.32分，2024年汇元玺的112.8分
连续创造了徐汇滨江的积分神话
徐汇滨江的房价也几乎一直在攀升
2021年10月，火上热搜的云锦东方，一批次开盘均价15万/㎡，开盘即售罄
要知道，同一年在“宇宙中心”新天地开盘的翠湖五期均价也才16.5万/㎡，而位于中环的徐汇滨江已经卖出了15万的单价
今年上半年，4年前的“地王”香港置地·启元开盘卖出了17.8万/㎡的均价，这是上海目前最高的备案均价，仅2小时就售罄了这样战绩，在上海新房楼市中确实独一份徐汇滨江好像有什么神奇的魔力，在这里的豪宅，卖一个火一个难怪开发商对徐汇滨江的土地趋之若鹜02新房的火爆可能受到政策、规划等影响因素二手房因为受到的干扰更少，也最能反馈上海板块楼市的真实现状于是我打开链家，搜了一下徐汇滨江的二手房
但是我们看到的徐汇滨江，它并不在大家传统认为的核心滨江地段
它在地理位置上贴着内环，距离最知名的外滩，还有大约6公里的距离
而位于这个地段的徐汇滨江，它的二手房均价甚至比内环还要高
那么徐汇滨江的二手房成交价格怎么样呢，我去链家搜了一下
而且，从尚海湾豪庭一期的交易情况来看，平均几乎每个月都有交易，今年确实有一定的跌幅，但是相比它2.8万/平米的开盘价，还是翻了3-4倍
链家豪宅店的工作人员对徐汇滨江板块也颇有信心
不仅新房卖得好，二手房还很保值
可能这就是“地王”的底气
03
可以看到，徐汇滨江并非天生的好地段
它的升值是伴随着其规划使命的落地，综合开发建设的高完成度
一步步崛起的
而徐汇滨江能够按部就班的将规划一一落地，离不开徐汇区本身的实力
我特意去查了查徐汇区的GDP，发现截止到2023年，徐汇区近8年的GDP增速在上海各区中排名第一
在这样的徐汇，自然诞生一个高起点的徐汇滨江
让我们再回到这个板块
当提到“徐汇滨江”，除了想到豪宅
还有超越房价的美好存在，那就是更松弛的生活方式
这片土地选择将最好的地段留给了城市，留给了生活
在徐汇滨江约11.4公里的沿江岸线中，建成了超50万平方米的公共空间
其中还有10万平方米的亲水平台
对于上海这样一个滨江地段，50万平方米意味着什么意味着尺度绝对的大，空间绝对的开阔徐汇滨江没有在这个绝对尺度下过分迷恋黄浦江畔，而是把它留给了生活空间于是，这里开始汇聚沪上精神状态最超前的一群年轻人
图源：上海徐汇
你可以在人体工学草坪上躺平
上海徐汇你也可以看到热血年轻人在1700平米的滑板池恣意炫技
还有一堵70米长、4米高的室外攀岩墙甚至在攀岩墙上，经常可以看到老人、年轻人、孩子，三个不同群体都会聚集在这里尝试做一些极限运动的初级挑战
而这里的网红食堂，两菜一汤，便宜好吃这些便利的、美好的设施让徐汇滨江像一个足够大、设施足够多的全民公园，让几乎每个来到徐汇滨江的人，都有被松弛到但徐汇的野心不止于此
除了六个一百万方的规划，将徐汇滨江的未来与丰富的产业深度链接
更考虑到文脉的保留与传承
徐汇滨江地区曾是近代上海重要的交通运输、物流仓储和生产基地，聚集了很多大工业厂区，可以说这是一个工业味很重的地方
徐汇滨江保留这些工业遗产的方式，是与这标签截然相反的——转型艺术空间
所以我们可以看到，在徐汇滨江沿岸的路线上
集聚了一批国际一流美术馆
西岸艺术与设计博览会包括已开展的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆等等而且这些美术馆皆是民营美术馆
他们利用各自的资源和优势，办出高水准的艺术展
比如西岸美术馆就与法国蓬皮杜艺术达成了长期合作，让法国艺术漂洋过海在徐汇滨江有了落脚地
徐汇滨江艺术性的定位，补充了上海的文化、艺术、传媒领域，是一张很拿得出手的名片可以说这是上海未来要和巴黎、纽约、伦敦比肩重要的一张名片这也是为什么，早些年各大名流爱买陆家嘴、豫园板块的豪宅，而现在不少明星艺人都偏爱买徐汇滨江豪宅的原因
04
写到这里，我想起坊间流传两个说法
一个是
当你的朋友对沪上生活产生倦怠时
你可以劝他——不如先去徐汇滨江看看，再考虑是否要彻底撤出上海堡垒
另一个是
徐汇滨江也越来越成为一家企业的门面，如果公司开在徐汇滨江，是一件值得广而告之的事情这或许就是一个很好的信号上海的楼市会为真正好的地段、居住环境而买单这也是为什么我认为徐汇滨江，还没到天花板
