作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

一个旧的时代，已经随风而去；一个新的时代，正在急速来临。

这几年的巨大变化，无一不说明这一点。

据波哥看楼市观察：

从2021—2023年，还有不少人期待楼市的下行趋势将很快会过去，而迎来新的繁荣，曾经留有了许多的念想。

然而，众多的事实，让此类想法快速消逝于市场的持续低迷行情里。

过程中，政府救市的决心和力度，也在不断加大，特别是今年开始，各类政策密集出台，基本上每个月就会推出一些新的举措。

或许是历史上，最多政策发布的一年，而且还是综合性的，从各大端口打造出各自的支撑点等。

这是今年在救市上非常明显的一大特征。

因此，过去已成怀念，未来正逐步清晰起来。

那么，今天，为什么说房地产的走势，大局已定呢？

下面，就来分析一下。

波哥看楼市认为，可以从下述5个方面来思考——

◢其一，在供求关系上：失衡严重，需要花大力气和时间去慢慢修复

目前所有的问题，基本都是供求关系严重失衡后出现的，虽然导致的原因有很多，但最后都反映到结构失衡这一点上了。

所以，政府在很多政策文件中，提出了一个判断——当前市场供求关系发生了巨大的变化。

比如，市场的高库存压力、成交量低迷、价格不断下跌等，再也不是以前那个供不应求下的环境了，叠加外部经济景气度不振等影响，让这个失衡的结构修复起来十分困难，冰冻三尺非一日之寒，虽然国家在不断推出各类相关政策，其核心用意就是要慢慢有效改变这个不平衡的状态，帮助产业和市场回到正常的状态。

此间，大家都注意到了，在这种失衡的态势下，房企为了避寒，都一窝蜂选择到高能级城市相对温暖的地区去发展了，对进入中及低线城市慎之又慎，或者直接关停并转等，逃离得比较严重。

这就是城市或区域层面的发展失衡。

同时，在产品的供应结构上，还有一个很明显的特点是，以往太过于依赖商品房市场的发展，在保障性住房和长租房等方面，没有有效的进行分流。

当然，以前市场比较好，没啥动力去这样做，而近年来市场变化太快，消费端很多人面对较高的房价和对未来收入信心不足的担忧，纷纷捂紧了自己的口袋。

导致供求关系的偏离日益严重，修复起来难度很大。

◢其二，在行业规模和发展模式上：8—10万亿+双轨制，也或将是一个常态

在行业的规模上，近来各大研究机构和主流房企等，都给出了一些数据。

比如，近期，标普认为，2024 年下半年房地产行业将在新一轮政策的引导下继续寻底，商品房销售额将在 2023年的基础上回落 15%左右，相较 2023 年末下降 5%左右的预期下调；全年商品房销售额将降至9.5-10 万亿元，对比 2021 年全国商品房销售额 18 万亿的峰值将下降近一半。

万科在2022年曾预测行业规模应该在8—10万亿之间，其他一些机构或公司也有相关数据，就不一一举例了。

虽然，上述标普在报告中，也考虑到了二手房、保障房对新房的挤出效应的干扰，但在人口规模、产业动能及居民收入增长等指标方面，相关因素的深度交互式研究有所欠缺，故而，他们的数据可能相对乐观一点。

到是，波哥个人觉得万科的8—10万亿的判断，相对合适一点，主要有两点：

●一是，大多数房企扎推于一线和强二线市场，再怎么去虹吸，广大的三四五线城市，由于产业分布和发展程度的不同等，三四五线城市的拉跨作用会非常明显，单靠那些强势城市的产能，是不足以支撑起9.5—10万亿的规模的；

●二是，众多房企皆在此类区域厮杀，其他区域的关注度和投入将会更加少，反过来也会加速这些区域市场的下行趋势，同时那些高线城市过于集中，竞争会更加激烈，整体的盘子也不会因为大家一起发力，而让此类区域的规模翻倍等。

也就是说，对市场整体规模的认识，在动荡的局势中，只能作为参考，难以有效精确，所以，波哥看楼市没标普那么乐观，觉得8—10万亿更合适一点，也能更多映射出中国市场的特殊情况。

这个问题，就先说到这里了。

以下，再来简单聊一下市场供应中的“双轨制”问题。

好像是从去年开始，政府就提出了“市场+保障”的发展模式，今年尤盛，也因而导致“双轨制”的提法越来越频繁。

譬如，6月20日，住建部召开了一个非常重要的会议——收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议；会上明确了推动县级以上城市收购存量房用作保障房；这样将意味着住房供应“双轨制”或许会加快来到。

其实，最近武汉等17个城市将住建局改变为住更局，在波哥看楼市看来，也是一个加速探索和建立起“市场+保障”这一“双轨制”新模式的有力动作。

故此，很多业内朋友都认为，咱们国内的模式，慢慢在向新加坡模式学习，纯粹的市场化和商业化模式，不甚符合中国的发展实际。

市场的手和市长的手，以前一手强一手弱，如今想有效去改变，似乎也有点力不从心了。

其中，一个问题是，此类模式，为何是最近要重点去推动呢？

据波哥分析，这主要是国内新房和二手房的库存太大，在市场浓烈的观望且持续的情绪中，靠目前市场化的去化，一大批城市都处于去化周期30个月以上的状态，全国约7.5万亿平米的新房库存，这已经是一个天量级数字了。

而，原来2015年那一波的库存约7.2万亿平米，一直到2019年下半年才得以去化，其中，还是依赖于棚改货币化的政策才达到的。

但是，其中，有一个巨大的差别，那时还是国内地产的上行发展周期，如今确是下行周期，很多条件不存在了，如果还依葫芦画瓢，基本也没什么太大的效果，不讲其他的，当时市场一片火热，对涨价和未来充满了信心，故而，得到了实现。

当下，你再去打听一下，谁还有这样的预期？

你告诉他房子马上会大涨，他不甩你两个大嘴巴子就算客气的了。

小结：

总结起来，就是，消费端的众多老百姓或购买力，在近四年的下行趋势的教育中，其心态在在快速改变，认清了很多的现实，很少会头脑发热了。

这可能也是当前的救市效果，再也难以再现往日鼎沸的一大原因吧。

大家都在不断进化，背景+条件+举措，会影响很多东西的发展，不然，也不会在中国文化的典籍中出现“刻舟求剑”的故事了。

并且，业内很多朋友都纷纷判断，市场规模的回落和双轨制的形式，绝然不是一个简单的事情，否则，又会掉入上述的某些人如慕容复一般的可笑的情结中，而不能自拔。

特别是“双轨制”模式，不是简单喊几嗓子就能做到的，需要做的功课还很多很多。

另外，波哥个人认为，市场的整体规模和双轨制之间，也是一对有效的调节器，两强两弱基本不可能出现，一强一弱也不是国家和市场所需要的，国内外许多案例和历史已经证明了这一点，有效平衡、适度小偏移，在不同的阶段可能会发生。

但是，无论在细节上怎么变化，整体规模和双轨制的相互约束，将是一对孪生兄弟，很多人不一定明白这个道理，但未来必定会见到。

更多更深度的分析，波哥在此就不展开了，不然就会变成一篇学术性论文了，其他此略。

◢其三，在市场格局上：分化和聚合，经几年来的剧烈演进，已基本成型

这主要包括两个方面的问题。

●一是，在市场主体的竞争格局上，已形成央国企为主+民企为辅的结构，比如，在销售10强之中，基本都是央国企，或是混改类企业，为数极少的1-2个为民企，这个分化，跟以前完全不一样——原来是大型民企唱主角，部分央国企次之和追赶的局面。

如今是一个十分明显的颠覆性改变。

而且，在业务规模、稳健性和均好性等方面，央国企全方位碾压了一众民企，即使是那些没有出险的部分房企，其他的暴雷的房企就更不用说了。

在波哥看来，这个现象，跟上述的均衡性趋势和双轨制，都有一定的相关性，因为野蛮生长的民营房企，会更多关注自己财务指标的好看和发展，天然，就不太会注意产业或社会的平衡性，在很多时候，都是以自我为中心的，这一点，在国内地产的40余年的历程中，比比皆是。

而一旦强风口不再，就很容易就摔了下来，是一个典型的依赖风口或红利造猪的模式，缺乏有效的抗风险能力和韧性。

不要说什么，这是时代的原因造成的，其实是骨子里的基因所致，只是业内在归因分析上，没有点破而已。

因此，这个局面的急速更迭，加上众多央国企对相关资源的快速有效的布局和抢夺等，未来此类房企在市场上的能量和影响力、市场占有率会不断增强，民企的发展空间将会不断被蚕食和受压制，未来的竞争格局，也会日益清晰。

并且这个特性，跟“双轨制”模式下的有关要求十分吻合，因为央国企，对市场和保障这两端，是一个天然的桥梁和粘合剂，能跟“双轨制”产生强烈的共振，在这个角度，一般的民营房企都做不到。

因为，其中，有一点可以提一下，一当目前为去库存把相关困难化解之后，比如，在保障房的建设等方面，政府或地方性城投公司亲自下场，其效率并不会高过在市场拼杀多年、且又熟悉各地市场状况的央国企，这一点，未来肯定会慢慢显现出来，也即很多此类业务，必会逐步移交给央国企来操作。

不讲其他的，譬如，在配售型保障房上，在全国开发多年的央国企，其几百万乃至数千万的业主数据，就比城投公司到处去抓瞎要有效得多。

●二是，同时，在分化也是聚合上，另外一个表现是——房企和建筑商，正在加速律动，很多房企在丧失资金和品牌弱化后，纷纷干起了代建业务，也就是从开发商向建筑商进行转变了，为了讨生活不得已而为之。

但是，这个代建业务，大家都在发力，竞争越来越激烈，未来也将不断洗牌。

●三是，最后一个分与合的细节是——在产业内的业态上，基本已经趋同，房开+经营性业务+物业，这三大块已成为房企的共同发展取舍，从房开到物业之间，不断依次递减，搞不来房开、就搞经营型业务或代建，否则只能干物业服务了，如果把物业都卖了或干不好，只能解散公司，或是大家都去送外卖了。

这个鄙视链，在2024年不断显效，比如，最近的美的置业，在房开端顿感无力、经营端商业资产有限，最后不得已把自己脱得精光，而干起了物业，也是业内一个比较典型的案例了。

对此案例，大家，可以仔细去揣摩一下。

◢其四，在购买端上：人口因素，将会从根本上改变房地产未来的发展趋势

房地产长期发展看人口，这基本上在业内也达成了共识。过去国内房地产市市场之所以能够走出长达10来年的大牛市，核心原因也是人口红利的驱动。以及在人口红利下的城市化进程，带来大量城市住房需求。

然而，这个过去最大的红利正在悄然发生改变。2023年末，国内人口减少了208万人，差不多一个中型地级市的人口规模。相较于2022年末，这个减少的幅度不但没有放缓，而且还在加大。

人口进入负增长将会长期制约房地产市场的增量需求，不管是刚性需求还是改善性需求，都将受到较大的影响。同时国内人口还得面临老龄化趋势的问题。这些问题的叠加，使得市场对楼市的后市预期变差，这也是当前楼市难以起来的重要原因之一。

事实上，据波哥观察，这也是过去与现在之境况巨大反转的一个客观条件，昔日有人口红利的强大支撑，大家都发展的不错，可，最近以来的老龄化和少子化的问题，似乎愈加突出了，也就是人口红利这一点的支撑不存在了，在此收缩之上大家的口袋也在不断收缩等，未来根本不需要那么多的新房，规模想向上走，只能成为不切实际的单相思了。

此外，加上双轨制的深化运作及起效等，基于人口的变化趋势这一坚实基础，以及上述产品的合理分流、消费结构的完善布局和优化等，一个可见的趋势是：

未来的市场消费或购买，不再是只有商品房一条路了，当下，国家在深度重新布局；市场和客户，在不断思考和观察，各主体都需要找到一条可以走向更远未来的新的道路和模式。

在此，简单回应一下上述的相关问题，国家这样去调整，实则是基于当前趋势和市场的巨大变化、且依然会持续多年的这个深度洞察下，所做出的科学判断。

也因此可以说，以人口因素为基础的楼市消费，过往的模式不得不向现实低头，而且，还不能有情绪，并需要快速找到可以通向未来的合理的发展方式。

◢其五，在核心支撑资源上：增量资源难以为继，存量资源价值将不断凸显

据波哥观察，以前房地产和城市等的高速发展，是典型增量资源价值，不断释放各类红利的过程，但是数十年来，此类优质资源已经被榨干了有效的价值。加上整体经济大环境的急速收缩等，再想去拉长尺度和边界等，将会死得很难看。

比如，在房企拿地上，非主流城市的核心区域地段的地块，如果性价比不合理，基本无人问津。

这是什么意思？

即为，在城市的核心位置的地块，房企都要看具体的挂牌条件了，更不必说那些郊远区域的土地了，狗都会嫌吧。

也充分表明，在众多的主流城市，众多房企都将目光和资本聚焦到优势地段、优质项目上了。

但在这两个指标的框定下，基本都将指向那些待整理或开发的老城区了，也就是剑指存量资源了。

譬如，最近，武汉打的是“住更局”的大旗，实际上说的还是，对城市存量资源及其价值的再盘活这一点。

武汉如此，其他许多城市也差不多了。

向存量资源要价值，这将是一盘大棋。

写在最后：

对今天本文的主题，波哥也是掂量和酝酿了很久，才敢下笔。

因为该主题看似简单，实则囊括的要素很复杂，需要较综合的把控素养。

很多人，不知深浅，虽然数据流量不错，但其内容和观点很难经得起推敲；另外，某XX研究院也写了类似的话题，但其全文经波哥仔细阅读后，其观察角度非常局限，也没有自己独特和深刻的观点，基本都是在转述其他人的想法。

当然，大家都各有视角，无可厚非。

然而，在波哥看楼市独家看来，面对比较重大的行业问题和题材等，要有一定的敬畏心，而不是像一篇简单的文章那样去起心动念和行文。

尽可能做到更合理、更客观、更有现实意义，或许是对各自读者负责的一种体现吧。

对此，我们，诚与君欣然探讨或共勉。