2024年，南宁城中村旧改轰轰烈烈地拉开了序幕。白沙村、福建园、白苍岭、小鸡村、大鸡村、长堽村……一个个大家耳熟能详的城中村，陆续开始拆迁。这一轮旧改，规模大、力度猛、资金充裕……2024年，南宁将诞生近年最多的拆迁户。
“拿钱走人”，这批拆迁户通透今天，南宁各大群流传这么一张图。
▲各大群流传的拆迁款图南宁福建园小区的一拆迁户这几天收到一笔巨款：185万元！这张图，大概率是真的。因为这几天，福建园的拆迁户陆续收到了拆迁款：60万元、69万元、80万元……
▲福建园第一笔拆迁款发放平心而论，这的确是一笔“巨款”，江南的次新房、新房的单价也不过7、8、9字头。但福建园小区的拆迁补偿，折算下来达13390元/㎡，在期限内搬离另有奖励金3万元，拆迁补偿金给足了诚意。不仅福建园小区，南铁一带的房屋征收拆迁货币补偿同样也令人羡慕。房子评估价11058元/㎡，按1.3倍补偿，折合14375元/㎡，另有其他奖励。一套80㎡的房子，如果选择货币补偿，则将获得115万元补偿金。当然，如果“不要钱，只要房”，补偿同样可观。发现了吗？今年南宁的旧改拆迁均很顺利，10年前常见的钉子户，如今则很少听说。在我看来，原因有二。首先，中央改造资金到位，拆迁补偿诚意足，这点从福建园、南铁等小区便可知，无需赘言。
▲福建园已经破旧不堪其二，当下楼市低迷，房价跌回10年前，拆迁户也很清醒。不如早点拆迁，补偿要么选房，早日改善居住环境，要么拿钱走人。做个“钉子户”非但不能“一夜暴富”，甚至有可能越拖越贬值。坦白说，现在无论要房还是要钱，拆迁户们都不亏。尤其是手里握有几十万元甚至上百万元补偿款的人，已经跑赢了绝大多数人。
拆迁户开始流入楼市选择“拿钱走人”的这批拆迁户，他们中的一部分人已经悄悄流入楼市。我的朋友王女士在白苍岭有一套房子，拆迁补偿款约百万元。最近她已经开始看西乡塘一带的二手房。按照她的说法，如果选择要房，还要投入一笔装修款，手里基本没有余钱。但选择“要钱”再买一套二手房，总价70万-80万已经可以拿下西乡塘环境不错的楼盘。如此一来，手里还有20万元现金流，日子可以过得很滋润了。无论是江南还是西乡塘，抑或兴宁，做出这样选择的人并不在少数。因而，拆迁范围附近的二手房或者新盘，基本可以低价入手。当下除了凤岭之外，多数板块的房价的确处在近10年低位。还有一部分人群，则从老城区转向凤岭等相对高端的板块，实现区域上的跃级。比如，福建园、白苍岭、南铁等一带的拆迁补偿款高达1.3万-1.4万元/㎡，若不是有很深的地缘情结，置换到凤岭，选择空间大，居住环境也得到改善。与中介沟通的过程中，他们也印证了这一说法。中介黄先生所在的门店，位于西乡塘。他告诉我，最近接触到的几组客户，就是白苍岭一带的拆迁户。据统计，南宁公布8大项目旧改，总投资738.56亿元，改造户数3.74万户，安置住房4.44万套。其中，2024年计划完成投资475.11亿元，涉及户数2.41万户。下半年开始，拆迁户陆续收到拆迁款，一部分人群将流入楼市。未来5年内，南宁将改造22个城中村，改造户数达4.4万户，总投资2481亿元。
▲未来5年改造22个城中村
这一轮城中村改造的底层逻辑这一轮的楼市旧改，的确可以释放一部分市场购买力。那么，有人会问，这一次会不会复制2015年棚改货币化，从而推高楼市热度？要回答这个问题，那么就得先理清这2次“去库存”的底层逻辑。2015年，中央提出“楼市去库存”，一个强有力的举措便是，棚改货币化。政府通过央行的抵押补充贷款（PSL），使拆迁户得到的补偿不再是给房，而是直接发钱，从而使楼市涌入大量的现金，促使房价快速上涨。换而言之，当时货币棚改化隐藏的一条线是：通过涨价去库存。2015年去库存存在一个优势：中国城镇化率还不高（56.1%），再加上当时的中国楼市处于上行周期。在这样的背景下，棚改货币化政策的推动，楼市走出低谷，迎来牛市。现在呢？今年4月，中央也提出了“去库存”，再结合当下的城中村改造大潮，与2015年颇为相似。但显然，这一轮城中村改造有相似之处，亦有不同。首先，当下库存量再创新高。截至今年3月，商品房待售面积74833万㎡，已经超过上一轮（2016年）的库存峰值。这是新房的存量，再加上大量的二手房，广义的库存压力可想而知。
▲南宁广义存量（已取证未售+已拿地未开发）高达2180万㎡，住宅去化周期达7.3年，这还不包括二手房再加上，当下的房地产也发生根本性逆转，由原来的卖方市场变成买方市场，3年的调整期，市场处在下行。而这一轮的城中村改造的重点是，通过“城市更新”，提升城市品质。也就是说，不再局限于规模，而是更注重质量。南宁的拆迁补偿模式，基本有两种：货币补偿和房屋补偿。有一部分不缺房住的人，选择货币补偿，但从我们实际走访得知，城中村改造的人群，多数只有一套房，因而“要房”占主力。“要房”就意味着，要么原地安置或板块内安置，要么是政府分配的安置小区，整体释放的购买力有限。
“期待拆迁，改善生活品质”看到这里，答案已经清晰起来。当下的库存量创下新高，再加上城中村旧改释放的购买力有限，指望它去库存，复制2015年的路径并不现实。当下的“去库存”，需要新思路。现在无论是买房人还是消费者，消费观念出奇地一致：清醒且理性。所以拆迁户无论是拿了补偿款还是安置，目的均是“改善生活品质”，这与城中村旧改的初衷一致。的确，南宁大大小小的城中村超过100个。尤其是江南、西乡塘、兴宁等老城区，是南宁城中村分布的重镇。阴暗逼仄的楼道、密密麻麻的亲嘴楼、把外卖小哥迷晕的道路……城中村给人的印象就是脏乱差。
▲南宁鸡村很多80、90后大学毕业后选择第一站是城中村租房，但如今的00后选择实在太多，越来越多的人逃离城中村。以前靠着民房收租的房东，今年行情急转直下，也并不好过（详情点击《南宁打工人正在逃离城中村？》）。如今，政策的东风刮起，很多人终于等来了改造的机会。城镇化高速发展时期，很多人依靠拆迁实现“一夜暴富”，但那个时代一去不复返。但现在理性地配合拆迁，生活品质提高，日子依然可以过得殷实。
作者|小二郎
编辑|乔 妹
【活动预告】自贸五年 五象信心2024年五象新区发展总结与未来前景对话会
8月8日见
●引入生产基地，南宁即将拥有自己的“萝卜快跑”！●昔日西南最大客运站，逐渐被南宁人抛弃●什么情况？南宁宜家多个展间被撤，5折清货！●凤岭一盘烂尾15年，复工又停工，还有救吗？●600+高分挤破头读警校，985高校不香了？
