最近有【合肥买房参谋】粉丝问：合肥近几年房价上涨厉害，合肥到底为什么房价上涨这么厉害？后续假如现在合肥买房的话，未来房价还会持续的继续上涨么？在合肥买房投资蔚来还有上涨空间的么？

合肥房价的持续上涨，靠的是合肥GDP增长，新人口的加入，城市规模扩大与配套完善等各个因素支撑发展的，这是合肥房价持续上涨的底层逻辑。

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我09年来合肥，可谓眼看着合肥房价一步步快速起来的。我们先来看看合肥近十年来新房房价上涨情况，从2010年的6000元到今年2020年达到1.8万元，十年时间整整上涨了三倍。

也就是意味着，十年前在合肥买一百平住宅，总价只要60万元，首付三成首付只要18万元的。而现在买同样一百平，总价要180万元，首付三成要54万元，当年的总价，只够今年的首付款，这就是残酷的现实。

相反，如果你2010年当年在合肥纯投资买了一套房子，用来出租的，现在基本可以出手的卖180万元是可以的，首付18万，这么多年来出租，完全可以做到以租养贷以租养房的，月供等于没出的，扣掉装修交付契税等费用，那么净赚150万元有的，十年投资回报率是830%，年平均回报率是83%的，做什么生意或者投资有比十年前在合肥投资房产更稳当投资回报率的项目呢？

分析一个城市的发展与未来房价，离不来以下这几个指标的分析的，具体有：

一、十年间整体GDP的增加，增加了3.4倍。

合肥2010年GDP才2701亿元，到最近2019年已达到9409亿元，GDP十年时间增加了3.4倍的。这个和房价上涨的增幅差不多的。

十年间合肥GDP增长全国夺冠，由曾经的全国省会城市排名靠后，到如今全国排名21位，未来五到十年，个人估计能进入全国前十五名的。

二、人均收入的提升，购买力不断增加，增加了2.3倍到3.1倍。

2020年根据公报，全年常住居民人均可支配收入38806元，比上年增长10.3%;人均消费支出23433元，比上年增长8.7%。

全年城镇常住居民人均可支配收入45404元，比上年增长9.5%;全年农村常住居民人均可支配收入22462元，比上年增长10.2%;

2010年数据是全年城镇居民人均可支配收入19051元。全年农民人均纯收入7118元。

可以看出十年间，全年城镇居民人均可支配收入增长幅度为2.3倍，全年农村常住居民人均可支配收入增长幅度为3.1倍。

三、源源不断人口的进入，每年十万+是房地产市场庞大市场的支撑群体。

2019年末合肥户籍人口达770.44万人

根据公报，2019年末，合肥市户籍人口770.44万人，比上年增加12.49万人，全市常住人口818.9万人，比上年增加10.2万人;常住人口城镇化率76.33%，比上年提高1.36个百分点。

根据公报，合肥市2019年城镇化率达76.33%，具体来看，瑶海区人口101.6万人，庐阳区69.2万人，蜀山区131.2万人，包河区98.3万人，长丰县67.4万人，肥东县90.5万人，肥西县79万人，庐江县101.4万人，巢湖市80.3万人。

2010年末户籍总人口494.95万人，比上年增加3.52万人。全市常住人口为570.2万人。

十年间全市常住人口增加了248.7万人，当然这里包括合肥将巢湖市与庐江县行政区域划到合肥来，导致人口增加，巢湖市与庐江县人口2019年全市常住人口为加起来共计181.7万人。扣除掉因为庐江巢湖因素，十年来纯增加常住人口数量为67万人。

其中前几年合肥吸引外来人口数量较低，最近今年来，每年吸引新来人口达到10万+的数据的，速度明显加快。而且这十万主力群体是前来合肥工作或购房的中青年为主体的。因为合肥针对大专以上学历买房有相应的人才引进政策，变相的对这些人放松了限购条件。只要有学历即可将户籍迁移到合肥即可买房的。

这些人口在合肥就业工作，自然需要在合肥定居就要置业买房，自然的拉动了合肥房产行业的发展。每年十万人口，理论上按照三口之家算，也需要新增加三万套住宅用房用来给他们居住或者租赁的，这就是合肥房地产市场庞大市场的支撑群体。还不包括人在外地，提前在合肥置业或者纯投资的外地客户的。

四、城市规模扩大与城市整体大环境与板块配套不断提升；

2010年,合肥市建成区面积突破300平方公里，到2020年合肥规划建成区的面积已经达到460余平方公里，增加了160万平方公里。合肥从“小不点”长成了“大个子”，曾经的江淮小邑到如今的“大湖名城，创新高地”、全国性综合交通枢纽和长三角世界级城市群副中心。

近十年来，滨湖区从0到现在的繁华，滨湖从启动区到环湖板块，再到金融板块再到目前火热的省府板块，突然发现，滨湖发展都已经快饱和的了，都快已经没有大片的土地待开发的了。片区内园林绿化、商业配套、教育配套不断完善。

2010年合肥卫星地图

其他区域，先后政务区从起步到现在的繁华没有土地出让。新站区从无到现在20个新盘同时在售快速发展。瑶海区龙岗发展到现在既有老城区已几乎没有新成片土地可供应。高新区从起步到现在方兴大道以东发展饱和。

合肥近十年来城市城区以肉眼可见的发展速度快速扩张。从卫星地图都能看出来。

2020年合肥卫星地图

城市规模的扩大，必然要求市内交通的同步发展，以跟上城市发展的节奏，不然整个城市堵车严重，就会严重制约城市往郊区的扩展。快捷的交通，拉近了各个板块之前的沟通衔接，让更多人愿意去新的板块购房置业，同时必然带动了郊区板块土地的升值与房价的上涨。合肥市主要体现在高架桥与城市轨道交通方面：

十年来，合肥的高架桥建设驶入了快车道，2010年9月，长江西路高架建成通车，2011年5月，裕溪路高架、马鞍山路高架建成通车，同年12月，合作化路高架建成通车，随后，徽州大道高架（2012年9月）、铜陵路高架（2012年11月）、阜阳路高架（2013年8月）、包河大道高架（2014年5月）等相继投入使用。

2018年5月，铜陵路高架北延通车，同年9月，阜阳路高架北延通车。随着第十条高架——郎溪路高架（裕溪路—包河大道）放行交通，合肥市的高架通车总里程已突破72公里，这些高架的建成，有效拉近了合肥周边区域、组团与城区的距离，促进其经济社会发展，极大地提高了区域综合承载力。

2012年6月1日，合肥首条地铁线路轨道交通1号线工程正式开建，2016年12月26日投入运营。2号线工程于2013年6月正式开建，2017年12月26日投入运营，两条线构筑了我市“十字形”轨道交通线网骨架。2019年年底3号线投入使用。

目前，正在建设的轨道交通线有4号线、5号线和1号线三期工程，2号线、3号线延长线。至2021年，我市将建成1、2、3、4、5号线，运营里程总长175.6公里，总投资约1241亿元。5条轨道交通线建成后，轨道交通在城市公共交通中的分担能力将进一步提升；同时，将在引导优化城市空间结构布局、促进区域经济和社会协调发展、缓解城市交通拥堵等方面发挥重要的作用。

此外，第三轮建设规划4号线南延、6号线一期、7号线一期、8号线一期等6条线路，总长约120公里预计很快将投入建设中，未来合肥地图形成网状四通八达，助力城市文明、和谐、可持续发展。

五、房产投资的马太效应，让合肥发展房产发展进入良性循环

马太效应，是指好的越好，坏的越坏；多的越多，少的越少，即两极分化的一种现象。

马太效应来自于《新约.马太福音》中的一句话。在《圣经.新约》中“马太福音”第二十五章中有这么说道：“凡有的，还要加倍给他，让他有余；凡没有的，连他有的也要夺走”，社会学家从中引申出了’马太效应这一概念，用以描述经济社会生活领域中普遍存在的赢家通吃，两极分化的现象。

在任何个体，群体或地区，在某一方面获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和进步，这种现象被莫顿归纳为“马太效应”。踏上良性循环的轨道，就会借助“马太效应”的势能助推你发展的更快。

就全国房地产是发展而言，全国的房地产投资出现了分化的情况,即越是发达的地区,房地产投资增速越快,越是边远地区,则房地产投资越慢。像北京这样的一线城市房产价值趋升,众多全国的投资者也会抓住时机,积极入市，进一步推升了北京楼市房价不断上涨，到现在一平米十几万价格。

而像合肥这样的经济快速发展的城市，城市未来发展前景更好，教育实力更强，房价上升空间更大，不断的吸引着安徽地市县城的各个投资者进入合肥购房置业。包括在省外的安徽人也都纷纷回合肥置业，尤其是在北上广深的，房价高买不起的年轻人，更多的人愿意回合肥发展。

很多人认为合肥房价涨幅快现在比较高，十年翻了三倍，但也看到GDP增长了3.4倍，人均可支配收入增加了2倍多，每年十万＋新人口涌入，这些都是支撑着合肥房价不断上涨的决定性因素。

可以判断，未来合肥只要经济持续发展，人口不断涌入，人均收入还在上涨，则房价还会持续的保持增长。相信您只要看懂了房价上涨的底层逻辑，也会得出这样的结论的。

十年后看今天的房价，今天的房价还是最便宜，就像我们现在看十年前的房价一样的。

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