买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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周一，按照常理应该分析数据。

十月份成交量逐渐回暖，现在还没有什么好说的，未来两周的数据，才能让很多不看市场的人感到惊讶。

今天，想和朋友们聊点别的。

最近一个月，连续做了8位70后买房人的一对一访谈。

其中一大半是女性，而且在单位都是爱岗敬业的劳模级骨干，在临近或者刚刚退休的时候，想起来要买房了。

买房的原因各不相同：

这半年突然开始腿疼，爬不动步梯房的五楼了；

公积金账户里的一大笔余额，突然觉得不用很可惜；

老房子越来越破，熟悉的邻居们都搬走了，新邻居不在一个频道上，也受够了一梯两户的高层住宅，想换个花园洋房或者别墅，享受一下退休莳花弄草的悠闲生活……

问题是，他们的预算和需求在当下这相对低迷的市场中无解，未来也无解。

写一点自己的感受，希望80后，甚至90后，能对未来的资产规划，有一个更为理性的思考。

五十岁的资金难题

环顾现在的青岛楼市，有没有性价比不错的改善产品，当然有，而且在青岛进入产品力时代之后，从顶豪板块王家村，到东李中央居住区，再到城阳的顶豪板块，不带连廊的小高层，墅质洋房，甚至是独门独院的别墅，想找我们都可以找到。

最大的问题，当然是钱的问题。

五十岁，对于中国人来说可能是经济压力最大、最有危机感的一个年纪。

父母年近古稀，需要为他们的医疗和康养准备资金；

孩子大学毕业，结婚、买房同样需要钱，如果孩子没找到好工作，还要贴补日常开销；

看着镜子里白发日渐增多的自己，也需要再买份保险，预防潜在的风险。

所以，老王发现很多收入还不错的70后，给出老王的预算都是首付30W-50W。在低首付时代，这个首付也能买到房子。

所以，首付低还不是最主要的问题，问题是贷款。

公积金利率是很低，但是对于年过50的人来说，贷款年限太短了，每个月还款金额太高；

商业贷款贷到75？即使你愿意拿着退休金还房贷，在古稀之年也不敢大幅度加杠杆了。

所以，很多人给出的预算总额：100W，最多不能高于150W。

实话实说，100W也不是个小数目，不是所有的退休族都能负担起这笔巨款的。

但是，这个预算要实现洋房甚至别墅梦，周边还要有地铁和商业，实在太难太难了。

那么问题来了，一辈子兢兢业业，勤勤恳恳，收入基本都是个定数，那么退休改善对于普通人就是个死结吗？

当然不是！也有很多普通人，通过观念更新和长期的资产优化，最终实现了品质改善的目标。

工薪阶层的“三级跳”

工薪阶层要逆袭，最重要的是什么？

老王认为是观念，其中最核心的是：

你是“车窗”思维，还是“后视镜”思维？

车窗思维，就是一直往前看。我的预算很有限，那么我就不奢望在传统的核心区和新晋热区上车，我就拿出功夫来研究哪是城市发展的主脉，或者未来人口外溢的中心，我去那提前布局。

后视镜思维，眼睛一直盯着老城区，买房人厌恶一切不确定性，你地铁没开通我不买，你商业mall打桩了但是没建起来我不买，你学校招生了但是没出成绩我不买。但是后视镜思维的舒适区里，你会发现只能买低品质高层住宅或者老破大，最后一狠心上车了。

资产会差多大呢？

2011年前后，8000元/平方米买八大峡老房子，和8000元/平方米买汽车东站的差距。

八大峡老房子最高点也就触及两万线，但是汽车东站的次新在崂山育才崛起后，曾经触及过4万线。

除了汽车东站，浮山后、东李、新都心有很多车窗思维成功案例，而八大峡之外，台东、宁夏路、大尧等地，也有无数后视镜思维下的失败案例。

我们看那些改善举步维艰的70后，都是后视镜思维。

观念对了，第二跳就是时机。

2014年，市场的低谷期，65折在东李买绿城的人一定都赚了，2018年在李沧北买都会中心的人，包括很多人关系找到融创总部的人，基本都赔了。

通过长时间跟踪市场找出的时机和好产品，永远比一个很硬的关系重要。

优化不动产，在很多方面和买股票差不多，买对了只是成功的一半，卖对了你才是牛人。

所以，如果你没有能力第一次买房就买到各方面自己都十分满意的资产，那么你一定要买一个缺点你还可以承受的成长性资产，然后在它的价值巅峰把它卖掉，成为你接近目标的重要筹码。

身边有很多朋友，在楼市低谷时新都心上车，从买的角度上说是大赢家。但是你让他卖房或者换房，他会给你来一句：

我有孩子了，要给孩子留套房。

给孩子留房子这个思维没错，但是你能把老房子如古董金条一样，留个三四十年传给孩子吗？

你可能觉得这个选择没毛病，那么我换个问题：你会不会把2014年购买的一部崭新的诺基亚按键手机，留给孩子当传家宝呢？

房子本质上是一个商品，户型在不断迭代，而且时间久了也会和手机、车一样，出现各种“老年”病。

所以，现在的次新房，你要在它房龄10年到15年的时候卖掉；

现在的绿建三星标准的新房，如果物业也没问题，那么你最多持有20年到25年的房龄把它卖掉。

对于普通工薪阶层而言，在40岁之前连续两次买在低谷，卖在巅峰附近，就能实现人生的逆袭。

甚至说，你只有一次买对卖对，比如说2010年60万买入鲁信含章，然后180万把它卖掉，原本的60万资产膨胀到180W，有了这个钱再卖小高层或者稍远点的洋房，是不是就更从容一点？

现实中呢，很多人老城区买套老房子，一住就是半生，想改善就是拮据。

时代的红利拿满快用

11日，“青十条”发布，在政策层面，可以说给80后、90后们大大减轻了购房负担。

那么，对于现在的中年人而言，你就要在史诗级的低利率时代，还有20年+贷款年限的时候，用足这些福利。

对于40岁左右的中年人来说，你现在花300W-400W市北、李沧入手一套一梯一户的小高层产品，十年以后地铁M5、M8号线开通，以及商业mall开门之后，房子稳步增长到四五百万没有什么问题。

那时候，孩子到了婚龄，哪怕这十年你没赚到钱，你可以把房子卖掉，300万为孩子做买房的首付，200W自己到高新区或者西海岸买套房养老，都是很从容的。

但是如果你现在就是抱着浮山后或者新都心的房子不放，现在300W的房子，那时候200W不见得能很快卖不出。

孩子出息，自己买房，再给你一笔钱换房，那是最好；

如果孩子工作一般，你63岁退休后，还要打一份工补贴家用，两代人也买不到什么太好的房子。

有句老话说得好，吃不穷，喝不穷，计划不到就受穷。

人过六旬，还要为家庭扛事儿，不能说很失败，只能说太辛苦。

老王努力的方向，就是让众多的同龄人拥有相对轻松的下半生。