开源节流，量体裁衣，勿盲目扩张，应该成为我们度过寒冬的信条。

最近，我又劝退了一位工作在科学城却想冲天河买房的好友。老实说，我内心里有一种“将人从悬崖边拉回来”的救人快感。

不是说天河不可以冲，而是要看自己几斤几两。

这位朋友工作稳定在黄埔核心区，但手上现金不多，东拼西凑大概两百万吧。

近期广州楼市政策裸奔，一手最低首付降到了15%，让这位朋友有了想置换天河的念头。

手持200万，试图用低首付，撬动天河800万-1000万左右的房子，相信有类似想法的人不在少数。

对于这位朋友，我说，你能不能、适不适合冲天河，只要认真把这3个问题想清楚，就知道该怎么做了。

01

搞清楚三个问题

第一个问题：

别看着首付降低到15%，确实极大地降低了上车天河的门槛。但接下来几万块的月供，掂量一下自己的口袋，能不能吃得消？

先不管是不是长住，至少你能不能扛得住三五年？

第二个问题：买天河或琶洲的目的是什么？住得更舒服，工作生活更方便吗？

当然不是。

如果是想住得舒服，住大房子，环境更好，上班更方便，理应在工作地附近买才对。

而预算不高，又往房价高的地方置换，注定只能住得相对更糟糕：

哪怕15%首付，也只能撬动珠江新城一个两房，或楼层朝向并不太好的老破小三房。

比如，目前不到1000万在珠江新城的中海花城湾，只够得上67平的两房。

这种两房，跟在工作地科学城周边轻轻松松住大房子、好房子，天差地别。

住得逼仄就算了，还得每天上下班去添堵加塞，更为折腾。这是你想要的结果吗？

朋友又说，我不去珠江新城和琶洲挤，那去黄埔和天河交界的牛奶厂、高塘石这些地方如何？

我说，这些地方虽然价格比珠城低一些，买到的面积也大一些，离工作地也近一些了，但这些地方城市界面和公共配套也弱一大截，上下班之路同样拥堵不堪。

同样的预算，两区交界地方与工作所在地的科学城核心区相比，后者不仅能就近住得爽，上下班方便，还能节省一大笔钱，供房压力更轻松，何乐而不为？

大老远跑去天河接盘，不仅承受巨大的房贷压力，还住得很一般，又要忍受上下班通勤之苦，何必呢！

02

天河接盘赚更多？

第三个问题：

同样的低预算，现在去天河接盘，未来涨幅会跑赢黄埔核心区，赚得更多？或者行情差时更抗跌？

这个未来也不要太远，就设定5-10年一个大周期好了。

首先去看看过去四五年来，天河珠江新城也好，天河东牛奶厂、金融城也罢，涨幅跑赢科学城核心区了吗？

刚好目前我们正经历了一个完整的涨跌周期（2018-2024年），贝壳目前的成交数据也还能查看，比较这个周期里的涨跌幅并不难。

结论是：天河与黄埔核心区的涨跌幅度，其实差不多的。

比如预算500-800万区间，在这两个地方选择不同的面积段产品，所获得的收益或跌幅，并没有本质区别。

比如，中海花城湾67平两房，2018-2024年，目前仍有23%的涨幅；至于天河东牛奶厂的华润天合，88平小三房回落到2018年买入价。

而科学城核心区的鼎峰和科城山庄，当年花城湾67平的预算能在科学城核心区上大四房，还有很大剩余。

涨幅同样也不差：2019年-2024年，鼎峰涨幅也是23.6%。如把预算剩余部分再投资一套小的，总收益也是可观的。

即便把时间再拉长一点，比如退回到2016年，花城湾两房户型目前有2.3倍的涨幅。

而科城山庄二期锦泽园大户型2016年价格2万/平左右，目前也还有2.2倍左右的涨幅，跟花城湾旗鼓相当。

列举这四个盘，无非是想说明：

不要过于迷信天河的投资价值，外围一些强势区域的核心地段，丝毫不输天河。

在黄埔核心区，不仅就近住大房子，住得舒服，而且增值保值也不错，投资自住都能兼顾。

而不多的预算冲天河或琶洲，仅能满足一点投资的需求，性价比较低。

如果削尖脑袋上天河而不惜高杠杆，沉重的利息也会反噬并不多的利润空间，到头来就连仅有的投资幻想也要破灭。

大梦一场，空手而归，何苦呢。

03

市中心优质资产门槛很高

天河珠江新城或金融城，在二十年前从城郊农田蜕变城区的时代，给当时买入的人们带来了超额回报。

但那已是过去式。

今天的天河核心区已高度成熟，也成为并没太多想象力的明牌。它的价格趋于相对稳定，后面入场的接盘侠，要像前期买家获得超额利润，需要更大的资金，以及更长的时间陪跑。

这是一场比较漫长的马拉松，非一般人所能适应和承受。

一定要清醒认识到，上车包括天河、海珠等市中心的核心地段，比如珠江新城、琶洲、金融城等的优质资产，是有门槛的。

而且门槛很高，非绝大多数普通人所能企及。

这个门槛有多高？按目前行情来看，至少1500万-2000万。

也就是说，至少要够得着类似中海花城湾、保利天悦这种110-130平面积段楼层不差的三至四房。

才算得上进入市区核心地段，勉强拥有所谓“优质资产”。

而800-1000万左右的资金量，在珠城大多只能选到一些歪瓜裂枣，或没啥竞争力的小户型。

要么只能去外围的天河东、牛奶厂、高塘石。而这些地方，目前土拍不断，肉眼可见的供应量猛增，一二手必然互卷严重。如前所说，无论自住舒适度，还是投资预期，都未必如黄埔核心区。

所以，预算不多的黄埔本地客，用上杠杆，去冲天河或琶洲总价1000万甚至1500万的房子。

除了面子上好看一些，满足一下“市中心有房”的虚荣感，并没有太大的意义。

但这个“死要面子”，是以“活受罪”为代价的。

04

谁是谁的郊区/外围

我知道，和这位朋友想法类似的人，有很多很多。

过去一二十年来天河一飞冲天的房价，给很多人心里塞进了一个绚烂的“天河梦”：

希望拥有一套天河的房子。

在不少人的认知中，拥有市中心房子，就相当于搭上了财富的“高铁”，实现了阶层的跃迁。

因此，在我们“搞钱”的路途中，冲刺天河，冲刺琶洲，成为不少人的奋斗目标。

要知道，天河也很大，将近100平方公里的面积，并非处处都是你真正想要的“梦中情房”。

如果“天河”二字成为你心中的魔怔，不加分辨地盲目为“天河”二字冲锋陷阵。

特别是盲目融资上杠杆追高，一遇阶段深度回调，很有可能就是万劫不复的深渊。

必须认识到，所谓外围郊区的说法，只是相对的。

不同发展能级的区域之间，所谓“谁是谁的郊区”，并非一成不变，自上而下也有鄙视链的。

比如科学城与老黄埔以及新塘，相对于珠江新城是近郊区。

而广园快速以北，天河黄埔交界的珠吉、大观路、高塘石这些两头不靠的地方。无论是站在黄埔核心区，还是珠江新城的视角，都是远离核心区的外围区域。

这些地方相对于珠江新城，可以说是：郊区中的郊区，外围中的外围。

05

买房能否上下兼容

我提出过针对低预算刚需客跨区域买房，尤其是高房价与低房价地区之间，能否“上下兼容”的概念。

在我看来，外围近郊的低预算买家，不能向上兼容；而市中心低预算刚需族可以上下兼容。两类群体买房的“获得感”，是不一样的。

什么意思呢？

市区上班的低预算刚需，可以适当远一点（比如自驾或地铁30分钟至1小时），买个相对大一点的三房。牺牲个人通勤不便，换取一家人的居住和教育等核心需求。

如果不想折腾，时间金贵，也可就近在市区买个老破小过渡一下，牺牲居住品质和教育资源，换取通勤方便。这种就是可以上下兼容。

但在黄埔上班的低预算刚需，如果要向上往市区买，则只能买老破小，既谈不上居住品质，通勤成本也高，最后赚钱效应也不一定好。

这种就属于多输结果，因此不能向上兼容。

两相对比，市区上班的低预算刚需客向“下”买，比近郊刚需客往“上”买，至少改善了居住和教育需求，获得感明显要高得多。

基于低预算刚需群体的核心需求逻辑，理性地来看，每个区域的小户型或低价房源，匹配的群体应该是比较明确的。

举个例子。比如老黄埔的北向小三房户型，适合的群体应该是这两类：

首先是老黄埔片区本地的低预算客，其次是来自天河、海珠琶洲地区外溢（向下买）的低预算刚需。

当如果老黄埔本地的低预算客，向住得更好一点，又兼顾增值保值，则可以去科学城的云埔片区买个南向四房。

这种情况属于上下兼容。

但科学城的低预算刚需，则不应去老黄埔买北向小三房，而应在云埔片区买南向三房或四房。这种是不能向上兼容。

所以，不同的预算群体，不同的户型，适配的群体本应是精准的，一旦错配，获得感完全不一样。

其实，不仅低预算客群，一些理性的高预算群体，不盲目舍近求远追高接盘市中心，而是回归居住层面，更注重就近居住品质和环境配套。

这也是最近黄埔一些赠送面积较多的二手豪宅产品，就受到了不少老钱青睐的原因。