新城控股发布2023年年度报告。

报告显示，2023年，新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；实现回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列。

2023年，新城控股实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元。公司整体毛利率保持稳定，为19%。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。

2023年，新城控股整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。截至2023年末，公司期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

2023年，新城控股共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目）。截至2023年末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3,705.50万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2,170.12万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

新城控股这个计提有点狠啊！累计计提了63.5亿！而且还能实现盈利超7亿！这个造血能力还是很强的！经营性现金流正100亿！超过万科2.5倍！应该是地产里面的头一份了！后面看看物业贷后融资成本有没有下降！总负债降到2800亿水平，基本上上岸了。

新城这份年报，最引人注目怕是账上现金190亿，母公司账上现金只有0.13亿，一年内到期的债务有190亿，账上资金刚好覆盖一年内到期的负债，现金流非常紧张，母公司账上几乎没钱，有理由怀疑，是不是抵押贷款的商业地产，租金也被当地银行要求留在当地监管账户，而无法汇入母公司；

这么低的现金储备，稍微有点风吹草动，或者单纯由于银行审批的技术性原因，就有可能造成资金接续不上；

应付账款中，应付工程款467亿，比去年多了40多亿，再加上571亿的有息负债，真实刚性负债是1038亿；

缩表比较坚决，可售土储由4915万平下降到3884万平，总资产从4579亿下降到3741亿，存货由2044亿下降到1425亿，有息负债从712.7亿下降到571亿；

24年在建+新开工共计4113.69万平，计划竣工1358.85万平，对应，23年在建+新开工共计6109.95万平，竣工2005.36万平，工程支出压力降低了；

吾悦广场还有39家轻重项目待开业，重资产有多少没有披露；全年计划新开12座，计划商业营收125亿，还行，在地产销售不明朗的24年，有一笔稳定现金流保证；

简单预估一下，24年全年支出，管理+销售费用合计100亿，融资利息支出40亿，工程款至少得400亿吧，各种税加起来算40亿，全年刚性支出580亿；

按照24年商业计划营收125亿算，地产销售至少需要贡献455亿现金回款，相对于23年的760亿，还可以容忍下滑40%；

当然前提是，新城的融资额度不变，融资利率不变，账上现金不变。

减值那是真的狠，然后就准备细读财报，正在用功之时，忽然发现财报是“非标”，这大姑娘上轿头一回啊，是什么让新城如此难堪，会所又是否言过其实？

会所出具“非标”的理由和公司的解释已截图如下

翻译成人话就是会所认为你现金太少，不能覆盖一年内到期有息负债，也就是三道红线中的现金短债比低于1，所以怀疑你持续经营的能力。公司的解释是大环境如此，我已经很努力了，连续6年经营性现金流为正，手里还有未抵押的吾悦，还有腾挪空间，熬过去就好了。

客观地说，会所基于谨慎原则，出具“非标“没有错，静态看现金流的确失血严重，那公司的解释是否靠谱，还是苍白的狡辩？

我们先来看一下现金短债比历年的变化：

现金短债比从18年的3.49降到现在的0.92，的确有山雨欲来风满楼的感觉，但是我们也要看到21年开始的缩表，有息负债从910降到目前的570，降了340，现金从550降到190，少了360，期间还开业了36个吾悦（21年末开业126，租金80亿，23年末开业162，租金106亿），那么现金又是怎么流失的，钱是否用在了刀刃上？

顺便把现金流量表按季分拆贴一下：

没爹的孩子需要更努力，21年Q3开始，新城打工（经营性现金流）赚了544亿，收回外面投资91亿，置办家产（吾悦）花了201亿，净还有息负债（含明股实债）617亿，支付利息124亿，分红46亿，少数股东利润分配31亿。

544+91-201-617-124-46-31=-384亿

赚钱的能力还在，只是随着可售的减少，单季可能也就15亿，全年60亿。

吾悦重资产差不多今年底结束，用经营性现金流来支撑应该也够了。

作为曾经的地产粉，对于新城也持续关注和追踪，从21年下半年缩表开始，就一直是“光卖房，不拿地，降杠杆，卖完收摊，躺平收租”的思路，此时此刻，万里长征已到吴起镇，人疲马乏，但好歹也是过了最危险的时候。

接下来说说公司会如何应对：

投资性房产账面公允1195亿，按照5成抵押率，也可以获得600亿的经营贷，已经可以完全覆盖目前的有息债务，开发贷随着竣工交付，公开债逐步到期，公司所要做的就是债务置换，而不再是疯狂还债降杠杆。

最后说一下新城的存货减值，在已公布

的A股地产股里（华润，龙湖，融创，绿城是港股，暂无财报明细），他是最狠的，做个图自己看，小王的保守可见一斑

路虽远行则将至，事虽难做则必成

总之，24年对于新城，依然是一个艰难的年份。

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