作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，有消息传出——万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

有其是这两三天，该消息迅速在业内刷屏，而让众多朋友感叹万科的不容易，以及时代风雪仍在肆虐中这一点。

在大年三十把上海七宝广场50%的股权7折卖给领展之后，本次有开始割让泊寓的部分股权去换现金，20天左右，接连发生这样的商业资产或相关股权的转让，令业内大跌眼镜。

优等生、风向标的万科，这些动作充分表明，其身上已经沾满了时代的严酷寒气。

此外，在春节前，此类举措也有好几个，例如：

2023年12月8日，万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权。

波哥看楼市注意到，除了出售上海七宝万科广场核心资产外，万科还于1月30日将其持有的深圳市高新投集团6.16%的股权出售给深圳市投资控股，深投控持股比例由39.65%上升至45.81%。其中，深投控由是深圳国资委100%控股。

简析：

如上，万科，在春节前后不断加速处置一些重轻资产、和非主业类的优质股权等资源，而且其处置速率越来越快，进而，不断震惊着国内。

据波哥看楼市独家观察，万科这一重大的转折点，其导火索就是去年被外资恶意做空事件之后，万科为更好地护盘和达到可持续和相对优质活下去的目标，对自己越来越“狠”了。

比如，上述的把万科体系内最赚钱的上海七宝广场都快速割肉了，历史上关云长刮骨疗毒是不得已而为之，而今，万科近期的一众动作表明，是一个典型的割肉强骨的内聚式的重大调整。

以前市场好时，喝了太多的时代红利下的类似于熊掌、乌骨鸡加天麻等补品所炖成的膏汤，造成了一些虚胖症，而带来了身上的一些高嘌呤的症候。

譬如，在过去大家都蒙眼狂奔的时代，彼时，万科也是霸气侧漏，为了所谓的第二曲线，物流、冰雪、养猪等业务不断生发出来，有很深的时代印记。

尤其是养猪业务，波哥在以前的一篇文章中，对此做了一些分析和友善的调侃，有兴趣的朋友可以自行去参考一下，此略。

近年，国际间产业趋势等急速变化，特别是去年万科，被海外资本做空这一点，在波哥看来，万科和郁亮是一次严重的被时代大趋势的打脸行为。

为何这么讲？

以前顺风顺水搞惯了，业内头部阵营之一+区域类核心国资的加持等，万科和郁亮，综合来分析，他们总觉得自己依然可以牛B下去的，已经慢慢失去了以前的锐气和狼性精神，自王石先生退休之后，财务出身的郁亮前几年及其团队还有一些自己相对独立的思考，但数年尔后，郁亮系团队，也没有什么冲劲和创新精神了，这一点，大家都可以看出来。

当然，在此波哥并不是去否定郁亮先生等人的价值，只是在大趋势的如同暴风骤雨般的变化之中，相比较而言，万科以前的众多核心精神和魂魄，正在慢慢消散，再也不是原先那个激情四溢、信心满满和敢于天地试比高的帅哥了。

万科内部的这种流变，阳光明媚之时，你还、我好大家好，看不出来；可是趋势下行和跌跌不休，些许阳光很难穿透时代的阴霾，众房企的问题，都风起云涌版被暴露出来。

万科，也难以独善其身。

值得一提的是，为什么万科在去年被做空之后，而不断卖卖卖？

实际上，昭示出万科和郁亮及其团队，以前可弹冠相庆和互相吹捧的你侬我侬的时代已经过去了，跳出过往的狭窄视野、路径依赖、不受限于自己的KPI去面向未来做深度的思考等，或许还有一定的机率能杀出一条新的血路。

否则，必是重病缠身、靠输送氧气而苟活或是变成植物人或者是成为后来者的化肥。

概莫能外，屡试不爽，一个万科和郁亮等，又能激起多少浪花？

金茂、绿城、中交和华润等，有更深厚的因素在推动等，国内行业的竞争模式，已经上升到另一个新的维度了，昔日的路径和模式，都已经变成了大趋势下的“招魂幡”。

按中华玄学和玄幻小说的核心逻辑来看，万科目前的境遇，在其三魂七魄之中，已经缺损很多，绝非仓促和简单的调养就可以改变过来的，而逐步沦为回魂无术的唏嘘中。

不讲多了，一个鲜明的特征是，郁亮时代的万科，已经基本慢慢沦为财务角度下的经营体系，跟王石老先生时代，至少发生了180°的巨大变化，被众多财务数据深度捆绑之后，沟壑众多，导致很多人不敢越雷池一步，也就慢慢丧失了自己的源头性活水。

万科，当下前后之众多境遇，都是上述思想和变化的客观反映。

都比较简单，波哥也不多说了。

郁亮，敢说自己内心里没有这样的安排和取舍吗？

有其因，必有其果。

郁亮也只是一个时代的郁亮而已，没有那么高大上。

柳传志、卢志强、王石、孙宏斌、杨国强和马云等，产业内外，一众大佬，在时代的屋檐下，都快速低下了自己曾经的高傲头颅，作为职业经理的郁亮先生，其底气更加不足。

小结一下：

上面虽然罗里吧嗦了一大堆，归纳起来就是一句话——趋势巨变后，万科想继续风花雪月，必将死得很难看。

万科的第二代团队，似乎很难扛起王石老先生所设定的大旗了，问题越来越多。

大有树欲静而风不止的无奈。

同时，据波哥看楼市了解，万科之困窘，除上述卖卖卖之外，绝非近两年的思路这单一元素所造成的，也有其深厚的“底蕴”。

下面，在此一个典型事件来反推一下。

2018年，万科郁亮首个在业内，以大喇叭之振聋发聩的方式，喊出了“活下去”的颇有前瞻性的一个观点，但是，当年，万科却偷偷摸摸花了3000亿元左右去到处拿地。

这是不是很可笑？

大有历史典故“明修栈道，暗度陈仓，攻完三秦，劫取五国”之本底。

两者，明暗之间，如出一辙，当时忽悠住了很多不明就里的业内朋友，而把万科当成了能穿越周期的先锋和膜拜的对象，全国各地不少朋友洒泪以敬，太感人了。

短短6年之后，从高喊“活下去”到现今的“活不下去”的大反转，而激起了业内众多朋友的反思，以前的高举高打和现在的割肉跪舔，太令人意外或想不通了。

一个神像，快速坍塌，而且还散发着一股浓烈的猪屎味，而让众人避而远之。

说得不好听点，王石先生之后，尤其客观，郁亮治下的万科似乎擅长于装神弄鬼来讲自己所期望的财务故事，而被时代和趋势的众多客观力量打回原形。

故而，近年对万科和郁亮等，业内越来越多的朋友和业外众多人士等，不少人把万科慢慢把万科打上了一个“时代小丑”的符号和印记。

并非简单的财务数据或债务处理方面的问题，让大家反感的是，在郁亮时代，只知道抄原来老板的作业、又没有王石先生置之死地而后生的胆魄、也想在相对单一的财务数字的羽扇之间去筑就自己的名声等，曾经的一时之亮后，更长时间的郁闷，和被万夫所指，依然快速来到郁亮的面前了。

这并不是对郁亮先生有什么想法，客观来系统观察，6年来，万科万科日行日艰，你能怪谁？

要品牌有品牌、要资源有资源、要人才有人才、要大腿有大腿等，当下这么“凄惨”，郁亮，好意思去摆谱吗？

有鉴于此，波哥看楼市今天的一个重要观点是：

财务出身的郁亮先生已老，他那些想法和模式，已经完全不能成为万科未来发展的依仗了，日益成为了相关的束缚或手铐。

可是，郁亮并不这么认为，觉得他还行、尚未老，而不自知。

说白了，如果万科不换人，郁亮还在那里瞎指挥和指手画脚的话，明后年，万科这两个字还存在不存在，都不太好说了。

在市场和趋势上行期，郁亮捡其师傅王石先生的死鱼，以及其后的众多红利，在万科的业绩整体表现和多元化方面，似乎都获得了一定的成功，也在一定程度上膨胀了万科等房企或郁亮等人的心态，几年间很多民营类房企都在羡慕万科的好命，至今未破其金身。

期间的远洋、绿地和金地等有不同国资等加持的房企中，其中的情况更差于万科的境遇，他们的难兄难弟可能又要多一个了。

小结：

经波哥分析，上述的万科最近的一些主动卖卖卖的行为，完全可以看出万科对现金流的渴求这一点，把最赚钱的上海七百广场股权卖掉、和本次把已经养肥和盈利的泊寓部分股权找国资接盘等，实际上，可以反映出万科现金流的强烈危机感，不得不去以相对优质资产或其股权换去现金来补仓，以免让自己暴雷，而让业内笑掉大牙了。

毕竟以前，把时代之力，描绘成了自己的“深度洞察和严谨”下的结果，一旦出现违约或暴雷类事件，房地产“影帝”的桂冠，或许就要从许老板头上移位于郁亮了。

届时，就更加“好看”了。

上述观察和评论，并非空穴来风，下面再从一些客观消息和数据来佐证一二。

◢一是，近期有不少主流媒体传出，万科正在与某些贷款机构（主要是保险公司）进行谈判，以延长其非标准债务的期限。万科企业管理层最近访问了北京，寻求监管机构的协调，以促进延期谈判；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，万科董事长带领高管团队前往北京与监管机构会面，并与债权人就潜在的资产处置进行谈判。

业绩，在巨大债务压力下，部分债务款项的偿付，已经火烧眉毛了。

事实上，从这个事实来看，波哥以上说的一个观点，并不是来主观非议郁亮团队。

也可以反证一下上述的个别观点。

就是：

郁亮及其团队，一直把自己当成了不可撼动的大哥，太自以为是了，并未从业内的恒大碧桂园和融创等事件中去做客观和有效的反省，特别是在去年做恶意做空之后，其中的思考和布局，也是非常浅显和迟钝的。

为啥这样说。

反过来可以推测一下，综合起来思考，上述四个卖卖卖和去北京寻求展期，这两件事，在波哥看来，在逻辑上来分析，有很明显的矛盾点——如果能自行解决好，还用去北京找领导吗？

也可以看出，郁亮等一帮人，过于自我感觉良好了，如今搞不定时，又要急忙去北京拜码头。

经过这样的分析，大家应该都可以看出，王石先生之后，郁亮及其团队，是一帮什么样的格局了吧。

春节前后，还煞有介事去打造了一个所谓的商业部，系统来剖析，也是一个非常搞笑的事情。

不得不多提一句，万科年前在组织架构调整之中，在其新闻通稿或众多媒体的报道中，有意或无意强调了“商业事业部”这一点，但上述众多事件的变化，实际上，自己否定了这一调整，孙嘉的位置十分尴尬不说，照此模式下去，孙嘉很有可能在2024年考核时，会变成一个大大的背锅侠，必将让其吐血三升吧，按目前万科的众多动作，这个趋势日益明显了。

对此，大家，拭目以待吧。

毕竟，万科如果最终出事，必然会大大震动全国，很多问题都会不断爆发出来，只是大或小的问题而已，千万不要把万科说的那么的心如赤子，无欲无求。

郁先生治下的万科，众多客观事实表明，他们或将很难经得起这个客观的考验了。

好了，其他的就不去深挖了。

总结起来，其本源就是一句话：

在众多房企纷纷暴雷后，以及去年万科被外资做空后，实际上给万科的时间时比较充裕的，如果真正进行的彻底的深度反思和布局，不可能出现当下的四处去求爷爷告奶奶的自折身份的“感人局面”，特别时被别人做空那么大一个事情后，万科的思想和行动等的调整，到今天都是零打碎敲的，可揭示出万科在应对未来上，“上有许多的保留”，具体是什么，在此，波哥就不去戳破了。

再如，对债务问题，民企龙湖都早已战战兢兢去做了有效的安排——提前支付和铺排好2—3年的还款计划，而作为有深圳地铁国资加持的万科，如今沦落到要去北京找相关领导去寻求展期，大家是不是很无语？

曾经龙湖被别人做空时，都时自己去有效破解了，反观万科，颇有点在学校打架打输了，哭着鼻子去找家长的感觉。

不太去说什么境外机构的恶意做空，龙湖不也是一样吗？

反衬治下，据此案例，只是想说明一点：

万科再也不是王石先生治下的万科了，其选择的人，眼界、胸怀、胆气、性格、学识等，越来越软和松及虚化了，动不动就去找领导或家长，丢尽了王石先生的脸面。

写在最后：

据波哥看楼市观察，业内都清楚感觉到，万科再也不是原来那个有雄浑胆气、有激情、有专业操守、善于学习和引领的状态了，而变化为一个只知KPI、业绩和商业或财务等指标驱策下的一个普通的公司了，比如，上面一个非常让业内反感和恶心的是，2023年以3000多亿销售额排名全国第二的万科，在上述深地铁国资的重大加持下，万科还如此不堪。

让碧桂园、融创和龙湖等指指点点，王石老先生如果知道，他的脸会往哪里安放呢？

综合一下：

波哥对上述的众多事件，在客许多客观事件之下，今天波哥做了一些分析和相关阐述，以供各位领导和业内朋友批评指正。

最后，在此，波哥“小心”或“弱弱”地说一句：

曾经高大上的万科和善于大吹泡泡的郁亮等，如果觉得今天的文章中，某些观点揭露你们的原形、背后的所谓思想、及其相关的排兵布阵等，波哥一直在客观和专业和历史等角度进行系统分析，所有的主要的主要观点，都有现实的众多支撑，各方都可以通过官方取证后，再去一一印证，谁也不会去欺负谁。

各有正规和专业的律师团队，如果现在的万科及其郁亮等人，对本文的某些观点觉得波哥的某些分析，不甚客观而驳了万科等人的所谓面子，各方都可以通过法律手段去调节。

毕竟，各方都有自己的专业律师团队，谁也不可能一手遮天。

马云及其旗下的某些公司曾经找过我们，大家都友好协商，而达成最后共识。

最后，波哥只想说一句：

历史性和全局来分析，一国一企一家一人等，皆为沧海一粟。

万科和其他房企，王石或其他人等等，在时代飓风之后，已然千差万别了。

市场和民众被忽悠之后，万科和郁亮等，未来如何走和能走多远？

一切有待观察。